固定金利
こていきんり
固定金利とは、返済期間中の金利を固定させる金利タイプです。
固定金利とは、借入時の金利が返済期間中変わらないものです。
住宅ローンでは「
フラット35」などが代表的です。
住宅ローンでは、
フラット35や
フラット50以外に、民間金融機関でも返済期間20～35年の長期固定金利型の商品を扱っています。固定金利の利点は、借入時に月々の返済と総返済額が確定するので、将来的な返済計画を立てやすいことがあります。また、将来に市場金利が上昇した場合にも、影響を受けることはありません。ただし、固定金利は
変動金利に比べて金利が高くなるのが一般的です。そのため、返済初期には返済額に占める利息の比率が高くなります。また、長期間低金利が続いた場合には、変動型よりも総支払額が多くなる可能性もあります。
住宅ローン
住宅ローンとは、個人が住宅を購入・建築する資金として利用できる融資のことです。住宅ローンには、「銀行ローン」「フラット35」「財形住宅融資」などがあります。
民間金融機関による融資は、都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、ノンバンク、モーゲージバンクなどが取り扱っており、多彩な商品があるので選択肢は豊富です。金利も「変動型」「一定期間固定型」「全期間固定型」から選ぶことができます。「フラット35」は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携している長期固定金利型住宅ローンです。また、職場で財形貯蓄を行っている人が受けられる「財形住宅融資」もあります。そのほか、共済組合や生保ローン、JAの組合員向けローンなど、様々なものがあります。売主が提携ローンを用意している場合もあります。
これらのローンの中から、自分が受けられるローンを把握し、無理のない返済計画を立てることが大切でしょう。住宅ローンは必ずしも一つにする必要はなく、変動型の銀行ローンとフラット35を組み合わせたり、夫婦で返済期間の異なるローンを組むことも可能です。たくさんの選択肢があるので、ファィナンシャルプランナーなどに相談しながら、自分たちに合うプランを選択するのが賢明です。
フラット35
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による長期固定金利住宅ローンです。
返済期間は最長35年で、住宅の条件によっては金利が引き下げられる商品もあります。また、借りる時の保証料や繰り上げ返済の手数料も無料です。保証人も必要ありません。
申し込みの要件は、年齢が70歳未満で安定した収入があること、日本国籍または永住許可を受けている外国人、借入金の年間返済額（他の借入れを含む）が基準以下（年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下）であることとなっています。
対象となる住宅は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること（中古住宅は耐震評価基準等に適合）、購入価格が1億円以下、床面積がマンションの場合には30m2以上、一戸建てでは70m2以上などです。
借入額は、100～8000万円で、建設費または購入価格の9割以内となります。返済期間は15年以上35年以内（申込者が60歳以上の場合は10年以上）で、完済時の年齢が80歳未満となっています。 金利は全期間固定金利で、金融機関により異なります。
また、省エネ性や耐震性に優れた住宅には、一定期間金利を引き下げる「フラット35S」が、長期優良住宅には返済期間50年の「フラット50」が利用できます。
変動金利
変動金利とは、返済期間中に金利が変動するものです。金利は政府の金利政策や金利情勢によって変動します。
変動金利は民間金融機関の住宅ローンで採用される金利タイプの種類で、低金利のときにはメリットがありますが、金利上昇のリスクを負うことになります。変動金利は年2回見直され、返済額は5年ごとに見直されます。金利が上昇した場合も、新しい返済額はそれまでの1.25倍までなどと決められています。ただし、変動金利が上がると、返済額に占める元金の割合が減少し、返済期間が長期化するなどのデメリットが出てしまいます。逆に、低金利が長期化した場合や金利が下がる場合には、支払利息総額が少なくなるメリットがあります。
住宅ローンの金利には、変動金利のほか、固定金利あるいは一定期間固定にする固定期間選択型があります。金利タイプにより利点・欠点が異なるため、特徴を理解して、自分の返済計画に合うものを選びましょう。
フラット50
フラット50とは、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携によるフラット35シリーズの中で、長期優良住宅を対象に返済期間を50年とする住宅ローンです。長く住み継がれる住宅建設をサポートするため、超長期の返済を可能とした融資制度です。
フラット50の利用条件は、一般的なフラット35の利用条件に加え、申込時の年齢が満44歳未満（親子リレー返済の場合は、満44歳以上も可）に限定されています。また、融資限度額は6,000万円で、物件価格の60%までです。ただし、フラット35との併用も可能で、併せて8,000万円を限度に、物件価格の100%まで借りることも可能です。
また、フラット50の特徴として、住宅を売却する場合に、フラット50の債務を1回に限り引き継ぐことができます。通常の住宅ローンは家を売却する時には清算しますが、フラット50は低金利のローンを引き継げるので、売却しやすくなる可能性があります。
ただし、フラット50を利用すると、利息負担はかなり大きくなります。返済期間が長い分だけ、適用金利が高く、総返済額に占める利息負担は相当大きいものとなります。
