委託管理
いたくかんり
委託管理とは、マンションの管理を管理会社に委託する方式です。
委託管理とは、マンションの管理方法の一つで、管理業務の一部または全部を
管理会社に委託する方式です。
管理組合は、
管理会社と委託契約を結びます。
マンションの管理・運営は
管理組合が主体となって行います。その際、住人で実務まで担う自主管理の方法もありますが、手間がかかり、負担も少なくありません。そのため、実務の一部または全部を
管理会社に委託することが多いようです。委託管理では、管理業務全般を一括で委託する全面委託と、設備の
メンテナンス、
共用部分の清掃など、特定の業務を委託する部分委託があり、委託内容によって
管理会社に支払う手数料も違ってきます。
メンテナンス
メンテナンスとは、保守・点検、維持・管理の意味で、住まいを快適に維持するうえで欠かせないものです。住宅の耐用年数を延ばし、快適性を維持するうえで、適切なアフターメンテナンスは重要な役割を担います。
マンションなどでは長期修繕計画が立てられ、計画に基づいた維持管理が行われます。一戸建てにおいても住まいのメンテナンスは重要で、5年単位での点検と補修が望ましいといわれています。
メンテナンスの対象となるのは、屋根や外壁、ベランダ、開口部、防蟻処理、配管、内装など、多方面に渡ります。マンションでは修繕積立金などがありますが、一戸建てもメンテナンスを前提として費用を準備する必要があります。
管理会社
管理会社とは、マンションやビルなどの維持管理業務を行う専門会社です。マンションの場合は、管理組合から委託を受けて、清掃や設備機器の保守点検、防火・防犯・警備、管理費の徴収などを行います。管理会社が行う業務は、委託契約の内容によって、多岐にわたります。
マンション管理業を営む事業者は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によって登録が義務付けられています。マンション管理のマネジメント業務を担う有資格者（管理業務主任者）を置くこと、管理受託契約の重要事項説明を行うこと、修繕積立金等を分別管理すること、管理実績や財務諸表などの情報公開などが定められています。
なお、賃貸住宅の管理やマネジメントを行う会社は、「賃貸管理会社」（賃貸住宅管理業）と呼びます。
管理組合
管理組合とは、マンションの区分所有者全員で構成される団体で、建物や敷地、付属物などの管理を行うためのものです。マンションを購入すると、区分所有者は必ず管理組合に加入しなければなりません。管理組合は、マンションの管理運営に関する最高決定機関として位置付けられています。
管理組合は、マンションの共用部分の維持管理や管理規約の制定や変更などを行います。実際の管理業務を管理会社に委託する場合には、管理組合が管理会社と契約します。
区分所有者は管理組合に管理費及び修繕積立金を払い、総会においては1区分につき1人分の議決権を有します。管理組合は理事、理事長、副理事長、監事を選出し、最低でも年1回の総会を開催し、懸案事項の決議や組合運営の収支決算、予算の報告、事業計画などを決議します。
管理組合は、長期にわたって、建物と住環境を良好に維持するための重要な役割を担います。資産価値を維持する上でも、地域コミュニティの形成や心地よい日常生活の上でも、管理組合の果たす役割は大きいといわれています。
共用部分
共用部分とは、マンションやオフィスビルなどの区分所有権建物で、区分所有者全員のための施設や付属部分のことです。専有部分以外のすべてが共用部分として扱われます。
具体的には、エントランス、共用廊下、階段、エレベーターホール、機械室、駐車場など専有部分に属さない建物のほか、メーターボックスやバルコニー、内外壁、床スラブ、パイプスペースなども共用部分として扱います。また、建物に付属するエレベーター設備、電気設備、給排水設備、インターネット通信設備、宅配ボックスなど、専有部分に属さない付属設備は共用部分となります。そのほか、管理人室や集会室など、性質上共用部分とみなされるもの、規約によって共用部分とされる部分などです。
共用部分は、区分所有権者全員で所有権を共有します。
