レインズ
れいんず
レインズ(REINS)とは、不動産流通標準情報システムの略称です。全国に4つ存在する不動産流通機構が国土交通大臣から指定を受けて運営しているネットワークシステムのことを言います。
不動産購入を検討している人にとって、レインズは最新の不動産について広いネットワークから情報収集できる特徴を持っています。会員である多くの不動産会社が連携している為、希望する立地、建物、売出価格等の条件がリアルタイムで確認できます。そのため、売買成立までの期間短縮が期待できます。
一方、不動産売却を検討している方は、レインズに登録することで幅広い顧客に対して
アプローチを掛けることができます。そのため、
売主にとっても期間短縮につながるというメリットがあります。また、不動産購入を希望する多くの方が対象になるため、売出価格に近い
成約価格が期待できるケースもあります。なお、不動産売却を行う際、媒介契約の方法によってはレインズへの登録が義務付けられています。
ただし、
売主と仲介業者による媒介契約が
一般媒介契約の場合にはレインズへの登録は義務ではないため、レインズに登録されない住宅情報も存在しています。そのため、レインズを利用する場合、そこに登録されている情報が全てというわけではないことは理解しておきましょう。
成約価格
通常、不動産広告に表記されるような販売価格は、あくまでも売主側の希望する売出価格に過ぎません。
したがって、実際の契約時にはその成約価格が異なる可能性があります。特に、中古住宅等の場合、値引きの結果で希望価格と成約価格が違うということは珍しくありません。したがって、買主としては売出価格を見ても値引き交渉を行う余地は十分にあるということです。
また、不動産の購入および売却時、相場となる成約価格を調査するケースがあるでしょう。成約価格の平均値を算出したものを不動産価格相場と呼びます。不動産売買時、この金額を元に取引が行われます。
しかし、不動産の成約価格は立地条件や建物の状態に応じて変動することがほとんどです。正確に算出するためには一軒ごとにどのような建物か、詳細な住所などを調べなければなりません。したがって、プライバシーの観点から見ても成約価格が開示されることは少ないのが現実です。
また、取引時点に応じても相場の波がありますから、一概に建物の価格を判断することはできません。そのため、一般的に、特に業者以外の買主の場合は不動産売買の適正価格を判断するのは難しい状況です。
一般媒介契約
一般媒介契約は不動産売却の依頼主と不動産業者間の契約の一種ですが、複数の不動産業者に仲介を依頼できるという条件の契約です。つまり、依頼主は一番契約条件の良い不動産業者や購入希望者を探すことができます。
一般媒介契約は明示型と非明示型にさらに分類されることになります。まず、明示型の一般媒介契約は、新しく依頼した宅地建物取引業者に対して、他の宅地建物取引業者へ通知する義務がある媒介契約です。一方、非明示型の一般媒介契約の場合、通知義務はありません。
一般媒介契約のメリットは複数の仲介業者に対して依頼することで、様々な販促ルートを確保できると言う点にあります。また、一般媒介契約の場合、プライバシー保護の観点からも効果があるのではないかとする意見もあります。一般媒介契約はレインズへの登録義務が無い為、物件の成約情報をなるべく公開したくない人にも効果的と言えます。
アプローチ
アプローチとは、住宅用語として使われる場合、道路や門など敷地の入口から玄関までをいいます。
敷地の入口から玄関までの通路を意味しますが、カーポートなどの配置も含みます。敷地の規模によってアプローチはコンパクトなものから、大規模なマンションなどでは歩行者用通路・車の出入口など広いスペースをもつものまであります。
アプローチは外観と並ぶ建物の顔であり、アプローチの作り方によって外観イメージも違ってきます。そのため、通路の取り方や植栽などで個性が演出できます。また、段差があればスロープや階段を設けるなど、出入りがスムーズにできるための工夫も施されます。また、防犯面から死角や防犯カメラの設置場所なども検討されます。美観、出入りの快適性、防犯面など、アプローチは重要な役割をもっています。
売主
売主とは、不動産取引においては、土地や建物などの不動産を売る個人または法人をいいます。購入者にとっては、売買契約を結ぶ相手です。
新築マンションや開発分譲地、建売住宅などでは、デベロッパーや不動産会社などの法人が売主となっているのが一般的です。その場合には、売主または代理会社は宅地建物取引業者であり、取引に際しては、手付金の保全義務やクーリングオフの制度などで消費者が守られています。また、仲介手数料も発生しません。
一方、中古物件では、売主は個人のケースが多くなります。その場合は、一般的に不動産会社が「媒介」することになり、仲介手数料が発生します。
まれに、登記上の所有者と売主が異なる場合、所有者の代理人が売主になっている場合、売買契約に売主ではなく代理の人が立ち会う場合などがあります。そのような例外的なケースでは、契約の前に本人確認や委任状の確認が重要となります。