都市計画
としけいかく
都市計画とは、健康で文化的な都市環境を整備するためのプランです。
都市計画とは、都市の健全な発展と自然環境の調和などにより、健康で文化的な都市空間を整備するための総合的な街づくりの計画です。都市計画法の規定による法的な規制力があり、秩序ある整備を図るための土地利用や都市施設の整備、
市街地開発事業などが定められます。
都市計画を定める場所を
都市計画区域と呼び、一定の開発行為を行う場合には都道府県知事の許可が必要となるなど、規制がかかります。
都市計画には、
市街化区域と
市街化調整区域の区分、
地域地区、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、被災市街地復興促進地域、都市施設、
市街地開発事業、
都市計画区域の
マスタープラン、都市再開発方針等、
市街地開発事業等予定区域、
地区計画等があります。
市街化区域
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域と、今後10年以内に優先的計画的に市街化を図るべき区域です。都市計画では、無秩序な市街化を防止して計画的な市街化を進めるために、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めています。この「線引き」を土台として都市計画が定められ、計画的な市街化が図られます。
市街化区域内では、用途地域が定められ、道路、公園、下水道などのインフラが重点的に整備されます。また、土地区画整理事業や市街地再開発事業なども実施されます。農地転用についての許可は不要で、届出のみとなっています。
市街化調整区域
市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域として指定されている区域です。都市計画では、無秩序な市街化を防止して計画的な市街化を進めるために、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めています。この「線引き」を土台として都市計画が定められ、計画的な市街化が図られます。
市街化調整区域は、原則として開発は禁止され、用途地域を定めません。開発を行う場合には、農林漁業用などの限定されたものしか認められません。また、農地転用には許可が必要です。
また、原則として、住宅は建てられません。
市街化調整区域で建物を建てるなどの開発を行うには、都道府県知事などの開発許可が必要です。開発許可は、公益上必要な施設や日常生活に必要な店舗、市街化区域に隣接した地域または条例で指定した区域において環境保全上支障がないと認められた建築物などが対象となります。
市街地開発事業
市街地開発事業は、都市計画の重要な事業の一つで、まとまったエリアを対象に、地方公共団体などが総合的計画的な開発を実施するものです。都市基盤が脆弱な市街地や利用価値の低い市街地、防災上危険な密集市街地、都心部や臨海部の低未利用地などの、課題の解消や有効な高度利用を促進します。
市街地開発事業には、土地区画整理事業、新住宅市街地開発事業、工業団地造成事業、市街地再開発事業、新都市基盤整備事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業があります。
これらの事業によって、都市基盤の整備、街区の再編を行い、都市機能の集積や都市構造の転換によって、快適な都市空間の確保と都市経済の活性化を促進することが目的です。
地域地区
地域地区とは、住宅地、工業地、商業地など、土地利用の全体像について定めたものです。市街化区域および市街化調整区域ともに、次のような地域、地区、または街区があります。
土地利用のあり方の基本となる「用途地域」、用途地域が定められていない土地の用途の概要を定める「特定用途制限地域」、高層住宅の建設を誘導する「高層住居誘導地区」、建築物の高さの最高限度または最低限度を定めた「高度地区」、市街地再開発事業の対象となる「高度利用地区」、「都市再生特別地区」、火災の危険を防ぐために建物の構造などを規制する「防火地域」「準防火地域」、景観を保護する「景観地区」、都市の風致を維持するための「風致地区」、古都を保存するための「歴史的風土特別保存地区」、都市の緑地を保存する「緑地保全地域/特別緑地保全地区」「緑化地域」、「生産緑地地区」文化財を保護するための「伝統的建造物群保存地区」などがあります。
地区計画
地区計画とは、地区の課題や特性を踏まえて、市民と市区町村が連携して策定する都市計画です。
地区計画では、道路や公園などの配置、建築物の建て方や街並み（高さ・建ぺい率・容積率・デザイン・生垣・看板の規制など）、土地の利用（保全すべき緑地など）などについて定めることができます。
地区計画は、市区町村の条例に基づいて、地域住民の意見を聞いて市区町村が作成します。例えば、敷地面積の最低限度を定めることで宅地の細分化を防止したり、地区のめざす街づくりのために建物の用途を制限する、景観を統一するために屋根や外壁の色彩を定めるなどがあります。
地区計画の区域内で建築行為などを行う場合には、市区町村に届け出を行い、適合しているかチェックを受ける必要があります。また、地区計画の内容を市区町村の「建築制限条例」に定めることで、強制力を持つことができます。
都市計画区域
都市計画区域とは、都心の市街地から郊外まで、一体の都市として総合的に整備し、開発し、および保全する必要がある区域として指定されたものです。
都市計画区域は、1つの都道府県内に指定される場合と、複数の都道府県にわたって指定される場合があります。同一都道府県内の場合には、都道府県が関係する市町村の意見および都道府県都市計画審議会の意見を聞き、国土交通大臣の同意を得て、指定されます。2つ以上の都道府県にわたる場合には、国土交通大臣が関係する都道府県の意見を聞き、都道府県が関係する市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聞いて、都道府県は国土交通大臣に意見を述べるなどをし、指定されます。
都市計画区域には、無秩序な開発を防止して計画的な市街化を促進するために、市街化区域と市街化調整区域の区分を定めます。これを「線引き」といいます。なお、線引きされていない区域を「非線引き区域」といいます。
都市計画区域では都市計画が策定され、開発行為が規制されます。
マスタープラン
マスタープランとは、市町村の都市計画に関する基本的な方針のことで、この基本方針に即して都市計画が決定されます。「都市計画マスタープラン」とか「基本方針」とも呼ばれ、市街化区域と市街化調整区域、非線引き区域の区分、各区域の整備・開発または保全の方針が定められます。そのため、不動産取引やコンサルティングにおいて、マスタープランの内容は重要な意味をもっています。
都市計画マスタープランは、議会審議を経て、市町村が定めます。また、住民の意見を反映されるため、公聴会の開催などが実施されます。マスタープランには、目指すべき都市の未来像を描き、その実現のための課題や整備方針など全体像を明らかにします。さらに、地域別の施策として地域別構想などが打ち出されます。
マスタープランは基本構想であり、直接的に規制や強制力を伴うものではありませんが、街づくりの指針となるものです。
