無指定
むしてい
無指定とは、用途地域が指定されていない地域や、区域区分がされていない地域を指します。
無指定とは、
都市計画区域内で
用途地域が指定されていない地域や、区域区分がされていない地域をいいます。
都市計画区域は「線引き区域」と「
非線引き区域」(かつては「未線引き区域」と呼ばれていました)に分けられます。「線引き区域」とは、
市街化区域と
市街化調整区域に区分されたエリアで、区分されていないのが「
非線引き区域」です。「
非線引き区域」にも
用途地域を定めることはできますが、
用途地域の定めのない地域を「白地地域」と呼びます。
無指定という場合、この「白地地域」と
市街化調整区域を指します。広義に、
都市計画区域外のエリアを指すこともあります。
無指定の場合に建築物の規制がないわけではありません。
市街化調整区域内では
開発許可によってコントロールされます。「白地地域」では、地方自治体の条例によって、地域内の用途制限をする「特定用途制限地域」に指定されているものもあります。また、
都市計画区域外のエリアでも、地方自治体の条例などで規制が定められている場合があります。
市街化区域
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域と、今後10年以内に優先的計画的に市街化を図るべき区域です。都市計画では、無秩序な市街化を防止して計画的な市街化を進めるために、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めています。この「線引き」を土台として都市計画が定められ、計画的な市街化が図られます。
市街化区域内では、用途地域が定められ、道路、公園、下水道などのインフラが重点的に整備されます。また、土地区画整理事業や市街地再開発事業なども実施されます。農地転用についての許可は不要で、届出のみとなっています。
市街化調整区域
市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域として指定されている区域です。都市計画では、無秩序な市街化を防止して計画的な市街化を進めるために、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めています。この「線引き」を土台として都市計画が定められ、計画的な市街化が図られます。
市街化調整区域は、原則として開発は禁止され、用途地域を定めません。開発を行う場合には、農林漁業用などの限定されたものしか認められません。また、農地転用には許可が必要です。
また、原則として、住宅は建てられません。
市街化調整区域で建物を建てるなどの開発を行うには、都道府県知事などの開発許可が必要です。開発許可は、公益上必要な施設や日常生活に必要な店舗、市街化区域に隣接した地域または条例で指定した区域において環境保全上支障がないと認められた建築物などが対象となります。
都市計画
都市計画とは、都市の健全な発展と自然環境の調和などにより、健康で文化的な都市空間を整備するための総合的な街づくりの計画です。都市計画法の規定による法的な規制力があり、秩序ある整備を図るための土地利用や都市施設の整備、市街地開発事業などが定められます。
都市計画を定める場所を都市計画区域と呼び、一定の開発行為を行う場合には都道府県知事の許可が必要となるなど、規制がかかります。
都市計画には、市街化区域と市街化調整区域の区分、地域地区、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、被災市街地復興促進地域、都市施設、市街地開発事業、都市計画区域のマスタープラン、都市再開発方針等、市街地開発事業等予定区域、地区計画等があります。
用途地域
用途地域とは、地域における建物の用途に一定の制限が設けられたものです。市街化地域の計画的な利用によって環境保全を図るために、都市計画法で指定されています。その土地にどんな建物が建てられるのかという最も重要な地域地区の情報で、周辺環境を知る上でも重要な目安となります。
用途地域は12種類あります。そこでは建築基準法などによって、建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、斜線制限、高さの限度、日影制限、外壁の後退、敷地の最低規模などが定められています。
各用途地域には、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」があります。
2つ以上の用途地域にまたがるときは、敷地の過半が属する用途地域の規制を受けます。建物にも周辺環境にも大きな影響があるので、対象物件がどの用途地域に属し、どんな規制があるのか、確認することが大切です。
開発許可
開発許可とは、都市における無秩序な開発を防止するための制度で、一定の開発行為については都道府県知事の許可が必要となります。
開発行為とは、建物などの構造物を建てる、土地の区画を分割あるいは統合する、農地を宅地に変更するなどの行為をいいます。
開発許可を受けなければいけないのは、市街化区域では原則1,000m2以上の規模、三大都市の既存市街地や近郊整備地帯の市街化地域では原則500m2以上の規模の場合です。そのほか、非線引き区域では原則3,000m2以上の場合に許可が必要となります。市街化調整区域は、いくつかの例外を除いて、原則として許可されません。
非線引き区域
非線引き区域とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分がされていない都市計画区域をいいます。この非線引き区域とは、全ての都市計画区域についてマスタープランを定めることとなり、市街化区域でもなく、市街化調整区域でもない、「非線引き都市計画区域」の制度が設けられました。
非線引き区域は、市街化があまり進んでいないエリアで、急激な市街化の可能性も低く、土地に関する規制や開発許可の規制も緩い地域です。
非線引き区域は、用途地域を定めることができますが、必ず定められているわけではありません。用途地域の指定がない部分は、「非線引き白地地域」と呼ばれます。ただし、「非線引き用途地域」の中に「特別用途制限地域」を設けている場合もあります。
非線引き区域に土地を買って家を建てる場合、用途地域などの指定の有無は個別に確認しましょう。