買取保証システム
かいとりほしょうしすてむ
買取保証システムとは、一定期間内に住宅が売れなかった場合、売主の希望する価格に達しなかった時に仲介業者が買取を行うシステムです。
買取保証システムは、
専任媒介契約あるいは
専属専任媒介契約を結び、まずは通常通り売り出します。そして、一定期間内に売れなかった時は査定価格の一定割合の金額で買うというものです。
この時、おおよそ査定価格の8割前後が買取相場とされています。もちろん、仲介業者によってその金額は異なりますが、この点は契約書等に記載されています。
買取保証システムのメリットを考えると、
売主にとっては住宅を買い替えた時に購入先の住宅が先に決まってしまった場合、特に有効です。つまり、住宅を売却した資金をアテにしている場合、不動産売買では確実に買い手が付くとは限らず、思ったように資金が確保できないことがあります。この時、新規に購入あるいは建築を依頼した住宅について仲介業者や建築会社に対してスムーズに費用を支払うことができるのです。
また、買取保証システムは仲介業者にとってもメリットがあります。依頼主となる
売主が安心して仲介を依頼してくれる為、仲介しやすくなることはもちろん、もし売れなかった場合でも立地条件が良い場合など、自社物件として転売できるのです。
専任媒介契約
媒介契約は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類に大別することができますが、専任媒介契約は1社を窓口とすることになるところが特徴です。
専任媒介契約のメリットは、仲介会社から2週に1回現状報告が行われる点にあります。また、仲介業者としては一般媒介契約と違い、必ず自分たちの業者で不動産売買を仲介することがメリットです。したがって、大々的に広告活動を行っても成約すればその広告費が回収できることから、積極的に買主探しを行うという意味では依頼主である売主にとっても販売できる可能性が高まります。
専任媒介契約は原則として3ヶ月という有期契約です。3ヶ月が過ぎた時点で買主が見つからない場合、再契約として引き続き依頼するか、別の仲介業者と契約して不動産売買を行うことになります。なお、専任売買契約を契約した場合、仲介する業者側は7日以内にレインズ（指定流通機構）に対して売買の目的物に関する事項を登録することが義務付けられています。
また、専任媒介契約において売主は自己発見取引が可能です。つまり、仲介業者に依頼しつつも、自分でより好条件の買主を探せるよう、ある程度自由度があるというのも専任媒介契約の特徴です。
専属専任媒介契約
専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり不動産会社1社としか売却の依頼ができないようになっています。しかし、通常の専任媒介契約と比較すると特に条件が厳しいことが特徴です。
専属専任媒介契約の場合、依頼主である売主は契約した仲介業者が探した買主以外と契約を結ぶことができません。したがって、売主自身が探し出して買主が見つかっても契約することができないというのも専属専任媒介契約の特徴です。
もちろん、このように条件が厳しい専属専任媒介契約ですから、仲介業者である不動産会社側にもある程度条件が厳しくなります。媒介契約を締結した不動産会社は5日以内にレインズへ登録し、1週間に1回以上、売主に対して販売状況を報告する義務が発生します。専任媒介契約は7日以内のレインズ登録、2週間に一度の報告で良いと考えると、より売主に対しての配慮が求められています。
ただし、専属専任媒介契約は売主、仲介業者の双方にとってメリットも存在しています。仲介業者は買主を見つけることが出来れば、売主が確実に自社から不動産を売却してくれるため売却機会を逸失することはありません。したがって、広告費を掛けて宣伝しやすいのです。一方で、売主にとっても仲介業者が小まめに報告を行ってくれる上に、販売に力を入れてくれるというメリットがあります。
売主
売主とは、不動産取引においては、土地や建物などの不動産を売る個人または法人をいいます。購入者にとっては、売買契約を結ぶ相手です。
新築マンションや開発分譲地、建売住宅などでは、デベロッパーや不動産会社などの法人が売主となっているのが一般的です。その場合には、売主または代理会社は宅地建物取引業者であり、取引に際しては、手付金の保全義務やクーリングオフの制度などで消費者が守られています。また、仲介手数料も発生しません。
一方、中古物件では、売主は個人のケースが多くなります。その場合は、一般的に不動産会社が「媒介」することになり、仲介手数料が発生します。
まれに、登記上の所有者と売主が異なる場合、所有者の代理人が売主になっている場合、売買契約に売主ではなく代理の人が立ち会う場合などがあります。そのような例外的なケースでは、契約の前に本人確認や委任状の確認が重要となります。
