建築条件付土地
けんちくじょうけんつきとち
建築条件付土地とは、一定期間内に特定の建設会社と建築請負契約を結ぶことを条件とした宅地分譲です。
建築条件付土地とは、宅地の分譲において、一定期間内に特定の建設会社と建築
請負契約を結ぶことを条件として売却するものです。
宅地分譲は、本来は購入者が自由に建物を建てられるものです。しかし、建築条件付土地については、土地の
売主または
売主が指定する建設会社と建築
請負契約を結ぶことが条件となっています。実際には、土地の
売主が建築会社であるケースや、子会社や関連会社が建築会社となっているものが多いようです。
建築
請負契約を結ぶ期間は、任意で決められますが、一般的には3ヶ月ぐらいが多いようです。この間に、建物について打ち合わせを進め、建築
請負契約を結ぶことになります。もちろん、建物の設計や仕様については、土地の購入者が建築主となって自由に決めることができますが、建設会社の施工技術などが十分対応できるとは限りません。自由設計とはいえ、いくつかの参考プランから選択するケースも多いようです。ただ、その場合も好みに合えば、
注文住宅よりも手間をかけずに済むという利点があります。
もし、期間内に建築
請負契約が成立しなかった場合には、土地の売買契約は白紙となり、
手付金や預かり金などは全額返還されます。この場合には、
仲介手数料も支払う必要はありません。ただし、宅地の購入者は建物について打ち合わせをする義務があります。
請負契約
請負契約とは、依頼者(施主)と請負人(ハウスメーカーなど)の間で仕事の内容と報酬などについて建設工事請負契約を締結します。
建設工事請負契約には、発注者(依頼主)、請負者、工事内容(建物のプラン・仕様・品質・性能などが記載された図面や見積書)、見積内訳明細、請負代金の額、支払方法、工事の開始時期、工事の完成時期、建物の完成及び検査、瑕疵(かし)担保、完成が遅れた場合や違約金の対応、発注者と請負人の間にトラブルが生じた場合の対応などが記されています。
建設工事請負契約には、設計図書などの図面や見積書が添付されます。その内容は、後々のトラブルを回避するうえで大変重要なものです。契約に先だって丁寧に内容を確認し、不明点は問い合わせるなど、十分に理解して納得した上で取り結ぶことが大切です。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社を通じて不動産を売買したり、貸し借りしたときに支払う報酬のことです。取引契約が成立した場合に支払う成功報酬で、媒介手数料ともいいます。不動産会社は宅地建物取引業の免許を持つもので、宅建業者以外が仲介手数料を取ることはできません。
仲介手数料は、上限が宅建業法で定められています。売買の場合、取引価格が200万円以下は売買代金の5%+消費税、200万円超400万円未満は売買代金の4%+消費税、400万円超は売買代金の3%+消費税となっています。また、この額は売主と買主の、それぞれの依頼者から受け取ることができます。
賃貸の場合は、依頼主(貸主・借主)双方から受け取れる合計金額が家賃の1ヶ月以内(+消費税)となっています。本来は賃貸の場合、貸主と借主が折半で仲介手数料を負担することとなっていますが、実際には借主が全額払う契約が多いようです。これは「依頼主の承諾を得ている場合」という形式をとっているためです。
なお、仲介手数料は上限が定められていますが、それ以下で設定することは仲介会社の自由です。最近では価格競争に対応して、仲介手数料半月分あるいは無料といった物件も登場しています。ただし、単に仲介手数料が安ければいいというのではなく、信頼できる会社であることが肝心です。
注文住宅
注文住宅とは、オーダーメイドでつくる一戸建て住宅のことです。自由設計なので、建築主のライフスタイルや好みによって、個性的な間取や外観を実現することができます。
分譲住宅(建売住宅)では決まった間取や設備の中から選択しますが、注文住宅ではイチから形にしていきます。構造や建材、フローリングや壁の素材、キッチンや浴室設備、省エネ設備など、予算やこだわりに応じた検討が可能です。
注文住宅はオンリーワンが魅力ですが、それだけに図面などからイメージする必要があります。思い描いたイメージを設計担当者に伝える工夫や、図面やサンプルから完成像を読み解くなど、打ち合わせやデザイン・仕様を決めるための時間がかかります。また、担当者とのコミュニケーションがうまくいくかどうかが、納得の家づくりをする大きなポイントとなります。 コスト面では一般的に分譲住宅より高くなります。予算に余裕があり、じっくり時間をかけて、こだわりの家をつくりたいという人向きです。
手付金
手付金とは、売買契約や賃貸借契約時に支払われるお金です。
手付金には3つの性格があります。1つは、契約成立の証拠となる「証約手付」。もう1つは、債務不履行の際の損害賠償額の予定を兼ねるまたは違約罰とする「違約手付」です。そしてもう1つが「解約手付」という性格で、不動産取引では特に重要です。「解約手付」とは、手付を支払った方は手付放棄で、相手方は手付倍返しで、契約を解除できるというものです。
手付金の性格については、当事者間で取り決めることができますが、特に定めない場合は「解約手付」とされます。不動産会社(宅地建物取引業者)が売主の場合には、手付金は「解約手付」とみなされます。また、宅建業者は売買代金の2割を超える手付金は受け取ることはできません。加えて、手付金が1000万円を超えるとき、あるいは未完成物件の場合に売買代金の5%を超えるとき、完成済み物件では売買代金の10%を超えるとき、手付金の保全措置が義務付けられています。
売主
売主とは、不動産取引においては、土地や建物などの不動産を売る個人または法人をいいます。購入者にとっては、売買契約を結ぶ相手です。
新築マンションや開発分譲地、建売住宅などでは、デベロッパーや不動産会社などの法人が売主となっているのが一般的です。その場合には、売主または代理会社は宅地建物取引業者であり、取引に際しては、手付金の保全義務やクーリングオフの制度などで消費者が守られています。また、仲介手数料も発生しません。
一方、中古物件では、売主は個人のケースが多くなります。その場合は、一般的に不動産会社が「媒介」することになり、仲介手数料が発生します。
まれに、登記上の所有者と売主が異なる場合、所有者の代理人が売主になっている場合、売買契約に売主ではなく代理の人が立ち会う場合などがあります。そのような例外的なケースでは、契約の前に本人確認や委任状の確認が重要となります。