仮換地
かりかんち
仮換地とは、土地区画整理事業において、換地処分前に割り当てられる仮の換地です。
仮
換地とは、土地区画整備事業によって整備後に
換地処分が行われる前に、地権者(土地所有者)に対して仮に割り当てられる
換地のことです。工事の都合などで指定されることがあります。
仮
換地が指定されると、従前の土地については
土地区画整理事業の施行者が管理することになります。代わって、仮
換地については、従前の土地にもっていたものと同じ権利(
所有権や
借地権)を有することができます。
仮
換地には、建物を建てることもでき、土地取引も可能です。ただし、土地の売買は従前地に基づいて行われ、登記をする場合には従前地の面積で行われます。しかし、
換地処分後には、従前地より
換地の面積が少ない(減歩)のが一般的で、登記をし直す必要があります。また、
換地処分によって清算金(土地の評価に不均衡が生じる場合に、金銭で清算)が発生することがあり、売買契約において
売主と買主のどちらが負担するかなど、条文を確認しておく必要があります。
借地権
借地権とは、土地の所有者から、建物を所有することを目的として土地を借りて使用する権利のことです。賃借権と地上権のことをさします。借地権には、普通借地権、定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権があります。また、借地権は賃借権か地上権かによって、売買に地主の承諾が必要かどうかなど、権利の質が異なります。
1992年施行の新借地借家法によって、借地権を持つ人が地上の建物について登記を行っていれば、土地の所有者が交替した場合などにも借地権を主張できるようになりました。また、譲渡・転貸の際の地主の承諾の代わる裁判所の許可なども認められています。
なお、普通借地権では、基本的に契約更新が可能です。
土地区画整理事業
土地区画整理事業とは、都市計画区域内の未整備な一定の地域で、道路、公園、河川などの公共設備を整備・改善し、土地の区画を整えて宅地を整備する市街地開発事業です。事業は、土地区画整理法に基づいて、個人、土地区画整理組合、区画整理会社、地方公共団体などが施行します。
事業で新設される公共施設用の用地や売却して事業資金の一部に充当するための保留地は、地権者(土地所有者)が少しずつ土地を提供することで生み出します。これを減歩(げんぶ)といいます。
地権者にとっては、土地区画整理後の宅地は従前より小さくなりますが、インフラ整備などにより利用価値の高い宅地が得られます。
換地
換地とは、土地区画整理事業で、土地の所有者に対して、区画整理後に従前の土地の代わりに交付される土地をいいます。
土地区画整理事業では、事業を行う施行者は、従前の宅地の位置や地積、地質、水利、利用状況、環境などを考慮して換地計画を定めて都道府県知事の許可を受けなければなりません。地権者(土地所有者)には、従前の土地の地積を一部減じた上で換地が定められます。これを減歩(げんぶ)といいます。従前地より換地の面積は減少しますが、区画整理によって宅地としての利用価値が高まります。
換地によって不均衡が生じる場合には、金銭によって清算する方法もあります。
所有権
所有権とは、特定の物を自由に使用、収益および処分できる権利です。所有権を持つ人は、その所有物に対して独占的に支配できます。所有権は時効によって消滅することはありません。
ただし、自由にできる権利は、法令上の制限の範囲内です。また、公共の福祉に反する権利は認められていないため、一定の制限を受けます。
また、所有権を有する物件について、所有者以外の人が抵当権や借地権を設定している場合には、その制限を受けます。
売主
売主とは、不動産取引においては、土地や建物などの不動産を売る個人または法人をいいます。購入者にとっては、売買契約を結ぶ相手です。
新築マンションや開発分譲地、建売住宅などでは、デベロッパーや不動産会社などの法人が売主となっているのが一般的です。その場合には、売主または代理会社は宅地建物取引業者であり、取引に際しては、手付金の保全義務やクーリングオフの制度などで消費者が守られています。また、仲介手数料も発生しません。
一方、中古物件では、売主は個人のケースが多くなります。その場合は、一般的に不動産会社が「媒介」することになり、仲介手数料が発生します。
まれに、登記上の所有者と売主が異なる場合、所有者の代理人が売主になっている場合、売買契約に売主ではなく代理の人が立ち会う場合などがあります。そのような例外的なケースでは、契約の前に本人確認や委任状の確認が重要となります。