銀行ローン
ぎんこうろーん
銀行ローンとは、銀行などの民間金融機関による住宅ローンです。
銀行ローンとは、民間金融機関による
住宅ローンをいいます。
都市銀行や地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、ネット銀行などが融資する
住宅ローンのことです。金融機関によって金利が異なり、返済期間や金利タイプ、生命保険付きなど多彩な商品があります。また、銀行独自で用意している
住宅ローンと、ハウスメーカーなどと銀行が提携した「
提携ローン」があります。
銀行ローンに対して、銀行と
住宅金融支援機構が提携した証券化ローンの代表が「
フラット35」です。
フラット35は一定の要件に該当する人はだれでも借りることができますが、銀行ローンの場合は、
担保物件の評価額と個人の支払能力の両面から、銀行が独自に判断します。個人に関する審査では、収入だけでなく、他の借入状況、勤務先や雇用形態、勤続年数、健康状態（
団体信用生命保険に加入できること等）などが検討されます。物件については、
借地権の場合に融資額が限定されたり、融資が受けられない銀行もあるので、注意しましょう。
なお、
長期優良住宅など品質の高い住宅の場合に、金利を優遇する金融機関もあります。
借地権
借地権とは、土地の所有者から、建物を所有することを目的として土地を借りて使用する権利のことです。賃借権と地上権のことをさします。借地権には、普通借地権、定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権があります。また、借地権は賃借権か地上権かによって、売買に地主の承諾が必要かどうかなど、権利の質が異なります。
1992年施行の新借地借家法によって、借地権を持つ人が地上の建物について登記を行っていれば、土地の所有者が交替した場合などにも借地権を主張できるようになりました。また、譲渡・転貸の際の地主の承諾の代わる裁判所の許可なども認められています。
なお、普通借地権では、基本的に契約更新が可能です。
住宅金融支援機構
住宅金融支援機構とは、住宅建設を資金面でバックアップするための独立行政法人です。前身は住宅金融公庫で、2007年に設立されました。
旧・住宅金融公庫は一般消費者に直接融資していましたが、住宅金融支援機構は民間金融機関による全期間固定金利住宅ローン「フラット35」の提供を支援することが主な業務となっています。民間金融機関の住宅ローンの供給を支援する証券化支援業務や住宅融資保険業務、住宅に関わる情報提供業務などを行います。また、災害復興住宅の融資など、一般の金融機関では対応が困難な融資業務も行います。
住宅ローン
住宅ローンとは、個人が住宅を購入・建築する資金として利用できる融資のことです。住宅ローンには、「銀行ローン」「フラット35」「財形住宅融資」などがあります。
民間金融機関による融資は、都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、ノンバンク、モーゲージバンクなどが取り扱っており、多彩な商品があるので選択肢は豊富です。金利も「変動型」「一定期間固定型」「全期間固定型」から選ぶことができます。「フラット35」は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携している長期固定金利型住宅ローンです。また、職場で財形貯蓄を行っている人が受けられる「財形住宅融資」もあります。そのほか、共済組合や生保ローン、JAの組合員向けローンなど、様々なものがあります。売主が提携ローンを用意している場合もあります。
これらのローンの中から、自分が受けられるローンを把握し、無理のない返済計画を立てることが大切でしょう。住宅ローンは必ずしも一つにする必要はなく、変動型の銀行ローンとフラット35を組み合わせたり、夫婦で返済期間の異なるローンを組むことも可能です。たくさんの選択肢があるので、ファィナンシャルプランナーなどに相談しながら、自分たちに合うプランを選択するのが賢明です。
団体信用生命保険
団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りた人が、ローンの返済中に死亡または重度障害になった場合、本人に代わって生命保険会社がローンの残債を一括返済するものです。通称「団信（だんしん）」といわれています。万一の場合に、住宅ローン残高相当額が債権者に支払われるので、ローンは完済となります。
民間金融機関の住宅ローンは、団体信用生命保険の加入が貸し出し条件となっています。フラット35では加入は任意です。
団体信用生命保険のなかには、三大疾病（がん、脳卒中、心筋梗塞）に保険が下りる「三大疾病特約付き」のものや、三大疾病に4つの生活習慣病（糖尿病、高血圧性疾患、慢性腎不全、肝硬変）を加えた「七大疾病特約付き」の団体信用生命保険もあります。
長期優良住宅
長期優良住宅とは、国の基準に基づいて、長寿かつ優良と認められた住宅のことです。2009年に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行され、国が定めた認定基準をクリアしたものを「長期優良住宅」と認定します。
認定基準は、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画の9項目で構成されています。これに加えて、住宅履歴の保管・管理も求められます。
長期優良住宅に認定されると、減税などの優遇措置を受けられるなどメリットは少なくありません。また、ハウスメーカーなどでは自社の技術水準を示す方法の一つとして取得するなど、認定数は拡大しています。住宅の品質やアフターサービスの充実度を判断する上で、有効な指標として定着してきているようです。
フラット35
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による長期固定金利住宅ローンです。
返済期間は最長35年で、住宅の条件によっては金利が引き下げられる商品もあります。また、借りる時の保証料や繰り上げ返済の手数料も無料です。保証人も必要ありません。
申し込みの要件は、年齢が70歳未満で安定した収入があること、日本国籍または永住許可を受けている外国人、借入金の年間返済額（他の借入れを含む）が基準以下（年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下）であることとなっています。
対象となる住宅は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること（中古住宅は耐震評価基準等に適合）、購入価格が1億円以下、床面積がマンションの場合には30m2以上、一戸建てでは70m2以上などです。
借入額は、100～8000万円で、建設費または購入価格の9割以内となります。返済期間は15年以上35年以内（申込者が60歳以上の場合は10年以上）で、完済時の年齢が80歳未満となっています。 金利は全期間固定金利で、金融機関により異なります。
また、省エネ性や耐震性に優れた住宅には、一定期間金利を引き下げる「フラット35S」が、長期優良住宅には返済期間50年の「フラット50」が利用できます。
提携ローン
提携ローンとは、不動産会社やハウスメーカーなど分譲住宅や建物や分譲マンションの販売会社が、購入者のために、あらかじめ金融機関と提携して用意している住宅ローンです。物件の審査が終了しているもので、物件ごとに条件が設定され、不動産広告などに借入限度額や適用金利などの条件が表示されます。
提携ローンは、購入者の資格審査に問題がなければ、比較的スムーズに借りられます。また、手続きは販売会社が代行してくれるので、手間がかかりません。
金利についても、通常の住宅ローンより優遇幅が大きくなっていることもあります。
ただし、個人によっては提携ローンが有利とは限りません。提携ローンが用意されている物件であっても、他のローンを利用するのは自由で、販売会社に嫌な顔をされるという心配はありません。どのローンが自分に合うか、見極めることが大切です。
担保物件
担保物件とは、金融機関から住宅ローンの融資を受ける際などに、その返済を保証するために、担保として提供する物件のことです。
住宅ローンでは、借り手が返済できなくなったときに債権を回収できるよう、不動産などの担保をとるのが一般的です。新築マンションや新築一戸建てなどは、購入する不動産について金融機関が抵当権を設定します。この抵当権が担保です。万一返済ができなくなった場合には、債権者は担保物件を売却して債権の回収に充当することができます。
