建ぺい率
けんぺいりつ
建ぺい率とは、敷地に対する建築面積の割合のことです。
建ぺい率とは、
敷地面積に対する
建築面積のことで、通常は1階の床面積を指します。
都市計画区域内では、防火や避難、通風・
採光など衛生上の観点から、
敷地内に一定の空地を保有することが定められています。建ぺい率は、
建築基準法によって
用途地域に応じて上限が決められています。
例えば、建ぺい率60%の地域では、100m
2の
敷地に建てられる
建築面積は60m
2が上限です。
なお、
防火地域内の耐火建築物や
角地にある建築物などについては、建ぺい率が緩和されるものもあります。
建築基準法
建築基準法とは、建物を建てるときの基本的な法律です。建築物の敷地・構造・設備・用途の最低基準を示し、用途地域や日影規制などエリアによって守るべき事項などが定められています。建物の利用者や近隣住民の生命・健康・財産を守ることを目的に、1950年に施行されました。基準の具体的な技術水準などは、建築基準施行令や施行規則などで詳細が規定されています。また、基準が実効性をもつように、着工前の建築確認や工事中の中間検査、完了検査、違法建築物の是正措置なども定められています。
建築基準法はこれまでに何度も改定を重ねています。1981年には現在の耐震基準が導入、2003年にはシックハウス対策の規定導入、2007年には耐震偽装事件を受けて建築確認審査の厳格化が図られました。中古マンションを選ぶ際には、いつ建てられたかによって基準が異なるため、築年は大まかな安全性を見るときの一つの目安にもなります。
都市計画
都市計画とは、都市の健全な発展と自然環境の調和などにより、健康で文化的な都市空間を整備するための総合的な街づくりの計画です。都市計画法の規定による法的な規制力があり、秩序ある整備を図るための土地利用や都市施設の整備、市街地開発事業などが定められます。
都市計画を定める場所を都市計画区域と呼び、一定の開発行為を行う場合には都道府県知事の許可が必要となるなど、規制がかかります。
都市計画には、市街化区域と市街化調整区域の区分、地域地区、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、被災市街地復興促進地域、都市施設、市街地開発事業、都市計画区域のマスタープラン、都市再開発方針等、市街地開発事業等予定区域、地区計画等があります。
防火地域
防火地域とは、都市計画法によって指定された地域の一つです。市街地における火災の危険を防ぐために、建物の構造などを規制しています。基本的には建物は耐火構造にする必要があります。2階建て以下で延べ床面積が100m2以下の建物は、耐火構造または準耐火構造にしなければならないと定められています。また、高さ3mを超える看板や広告塔、建物の屋上に設けるものは、主要構造部分を不燃材料で造るか覆う必要があります。
防火地域に指定されるのは、主として市街地の中心部や幹線道路です。従来型の木造住宅のなかには耐火構造・準耐火構造に対応していないものもあり、その建築物は防火地域には建てられません。
用途地域
用途地域とは、地域における建物の用途に一定の制限が設けられたものです。市街化地域の計画的な利用によって環境保全を図るために、都市計画法で指定されています。その土地にどんな建物が建てられるのかという最も重要な地域地区の情報で、周辺環境を知る上でも重要な目安となります。
用途地域は12種類あります。そこでは建築基準法などによって、建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、斜線制限、高さの限度、日影制限、外壁の後退、敷地の最低規模などが定められています。
各用途地域には、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」があります。
2つ以上の用途地域にまたがるときは、敷地の過半が属する用途地域の規制を受けます。建物にも周辺環境にも大きな影響があるので、対象物件がどの用途地域に属し、どんな規制があるのか、確認することが大切です。
建築面積
建築面積とは、建物が立っている面積で、外壁または柱の中心線で囲まれた水平投影面積（建物の真上から光を当てたときに影となって映る面積）をいいます。1階部分の床面積と、ほぼ、同じになるケースが多いようです。
建築面積には、地盤面から1m以下にある地階（地下室）は算入されません。軒や庇、バルコニーなどで、外壁の中心線から1m以上突出している部分については、先端から1m後退させた部分までを建築面積に算入します。
なお、オーバーハングなどで1階部分の外壁より2階部分の外壁が突き出している場合には、2階の外壁の中心線で測定します。
採光
採光とは、自然の光を窓などから室内に取り入れることをいいます。建築基準法では、住宅の居室について、居室の床面積の1/7以上の採光に有効な開口部の面積が必要と規定されています。ただし、「採光」とは直射日光のことではないので、北側の窓が「採光に有効な窓」となる場合もあります。有効な採光面積は、用途地域や部屋の大きさ、窓の大きさによって決定されます。ただし、納戸やトイレ、浴室、洗面室などは対象となりません。
隣家が迫っている住宅密集地などでは、採光を確保するために、天窓やライトコートを設けるなど、さまざまな工夫が見られます。また、日当たりを調節するには、カーテンやブラインド、反射ガラスなどを利用します。
敷地
敷地とは、建物が立っているか、これから建物を建てる土地のことです。敷地面積は、その土地の面積のことで、水平投影面積をいいます。水平投影面積とは、土地や建物を真上から見たときの面積で、傾斜や凹凸があっても、水平として測定した面積になります。
敷地面積には、登記簿に記載された登記簿面積（地積）と実測面積が異なっている場合があります。そのため、土地の売買契約などにおいては、土地家屋調査士などの専門家による実測をしてからというのが鉄則です。
なお、住宅を建てるために土地を購入するときには、接道条件などによっては、土地面積の一部が敷地面積に算入できないので、注意が必要です。また、敷地面積だけでなく、建物の配置や駐車場のスペースなども考慮しましょう。
角地
角地とは、交差する道路の角にある敷地で、2つの道路に接道しているものです。
角地には、「南東角地」「南西角地」「北東角地」「北西角地」などがあり、道路に接する方向によってメリットや地価は異なります。一般に、角地は地価が高く、特に「南東角地」など日当たりも良好な場合には、隣接する他の土地と比較してかなり高めの土地価格となります。
角地のメリットは、日当たりが期待できること（方角や周辺環境によって異なります）、通風が良いこと、車の出し入れがしやすいこと、開放感があること、売却がしやすいこと、などが挙げられます。また、道路から目に入りやすいので、盗難に遭いにくいともいわれます。
角地の場合、「特定行政庁の定める角地」に該当すると、都市計画法で定めた建ぺい率に10%プラスできる緩和が可能です。ただし、都道府県や市区町村によって「角地」と定められている土地なので、確認が必要です。
デメリットとしては、交通量によっては騒音などが気になる場合や、玄関が道路に直接面していると、子どもが道路に飛び出す危険性などが考えられます。
