市街化区域
しがいかくいき
市街化区域とは、すでに市街化されているエリアおよび今後10年以内に優先的に市街化を図ることを指定されたエリアです。
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域と、今後10年以内に優先的計画的に市街化を図るべき区域です。
都市計画では、無秩序な市街化を防止して計画的な市街化を進めるために、「市街化区域」と「
市街化調整区域」を定めています。この「線引き」を土台として
都市計画が定められ、計画的な市街化が図られます。
市街化区域内では、
用途地域が定められ、道路、公園、下水道などのインフラが重点的に整備されます。また、
土地区画整理事業や
市街地再開発事業なども実施されます。
農地転用についての許可は不要で、届出のみとなっています。
市街化調整区域
市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域として指定されている区域です。都市計画では、無秩序な市街化を防止して計画的な市街化を進めるために、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めています。この「線引き」を土台として都市計画が定められ、計画的な市街化が図られます。
市街化調整区域は、原則として開発は禁止され、用途地域を定めません。開発を行う場合には、農林漁業用などの限定されたものしか認められません。また、農地転用には許可が必要です。
また、原則として、住宅は建てられません。
市街化調整区域で建物を建てるなどの開発を行うには、都道府県知事などの開発許可が必要です。開発許可は、公益上必要な施設や日常生活に必要な店舗、市街化区域に隣接した地域または条例で指定した区域において環境保全上支障がないと認められた建築物などが対象となります。
市街地再開発事業
市街地再開発事業とは、都市再開発法に基づいて、老朽木造住宅などが密集している地区などを対象に、敷地の統合やインフラの整備を行うものです。再開発ビルの建築や公園、広場、街路などの整備による土地の高度利用と都市機能の更新を図ります。
事業は、個人、組合、再開発会社、地方公共団体、都市再生機構などが施行します。事業には、従前の土地・建物所有者の権利を再開発ビルの床に関する権利に交換する権利交換方式（第1種市街地再開発事業）と、公共性・緊急性が高い事業で、土地・建物などを買収または収用する（買収後に希望があれば、代償として再開発ビルの床を提供）管理処分方式（用地買収方式）（第2種市街地再開発事業）の種類があります。高度利用で新たに創出した保留床を売価して、事業費の一部に充当します。
都市計画
都市計画とは、都市の健全な発展と自然環境の調和などにより、健康で文化的な都市空間を整備するための総合的な街づくりの計画です。都市計画法の規定による法的な規制力があり、秩序ある整備を図るための土地利用や都市施設の整備、市街地開発事業などが定められます。
都市計画を定める場所を都市計画区域と呼び、一定の開発行為を行う場合には都道府県知事の許可が必要となるなど、規制がかかります。
都市計画には、市街化区域と市街化調整区域の区分、地域地区、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、被災市街地復興促進地域、都市施設、市街地開発事業、都市計画区域のマスタープラン、都市再開発方針等、市街地開発事業等予定区域、地区計画等があります。
土地区画整理事業
土地区画整理事業とは、都市計画区域内の未整備な一定の地域で、道路、公園、河川などの公共設備を整備・改善し、土地の区画を整えて宅地を整備する市街地開発事業です。事業は、土地区画整理法に基づいて、個人、土地区画整理組合、区画整理会社、地方公共団体などが施行します。
事業で新設される公共施設用の用地や売却して事業資金の一部に充当するための保留地は、地権者（土地所有者）が少しずつ土地を提供することで生み出します。これを減歩（げんぶ）といいます。
地権者にとっては、土地区画整理後の宅地は従前より小さくなりますが、インフラ整備などにより利用価値の高い宅地が得られます。
農地転用
農地転用とは、農地を宅地など農業以外の用途に転換することで、農地転用許可制度の規制を受けます。この制度は、農地が無秩序な開発や投機の対象とならないよう、優良農地の確保と計画的土地利用を推進するためのものです。農地を転用、または転用目的で売買などを行う場合、農地法に基づいて都道府県知事や農林水産大臣の許可が必要です。ただし、学校や公共施設などを建てるために、国や都道府県が取得する場合には、許可は不要です。
また、市街化区域内の農地については、農地転用許可は必要なく、農業委員会への届け出のみとなっています。
用途地域
用途地域とは、地域における建物の用途に一定の制限が設けられたものです。市街化地域の計画的な利用によって環境保全を図るために、都市計画法で指定されています。その土地にどんな建物が建てられるのかという最も重要な地域地区の情報で、周辺環境を知る上でも重要な目安となります。
用途地域は12種類あります。そこでは建築基準法などによって、建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、斜線制限、高さの限度、日影制限、外壁の後退、敷地の最低規模などが定められています。
各用途地域には、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」があります。
2つ以上の用途地域にまたがるときは、敷地の過半が属する用途地域の規制を受けます。建物にも周辺環境にも大きな影響があるので、対象物件がどの用途地域に属し、どんな規制があるのか、確認することが大切です。
