地上権
ちじょうけん
地上権とは、他人の土地で建物を所有するために土地を使用する権利です。
地上権は、
借地権の一つで、他人の土地において、建物などの工作物を所有するために土地を使用する権利のことです。工作物が建物の場合には、借地借家法による保護の対象となります。
地上権は、土地所有者との借地契約に基づいて設定され、登記簿に登記されます。地上権を有する人は、
所有権と同じようにその土地を自由に使用できます。また、地主の承諾がなくても自由に譲渡・転貸できます。
地代を払うかどうかは、契約によって異なります。
地上権は、
賃借権と異なり、民法上「物権」の扱いです。金融機関などから融資を受けるときに、
担保物件として設定することも可能です。
借地権
借地権とは、土地の所有者から、建物を所有することを目的として土地を借りて使用する権利のことです。賃借権と地上権のことをさします。借地権には、普通借地権、定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権があります。また、借地権は賃借権か地上権かによって、売買に地主の承諾が必要かどうかなど、権利の質が異なります。
1992年施行の新借地借家法によって、借地権を持つ人が地上の建物について登記を行っていれば、土地の所有者が交替した場合などにも借地権を主張できるようになりました。また、譲渡・転貸の際の地主の承諾の代わる裁判所の許可なども認められています。
なお、普通借地権では、基本的に契約更新が可能です。
地代
地代とは、土地を一定期間使用することに対して、土地を借りた人が、土地の所有者に支払う賃料です。借地料ともいいます。地代は、土地賃借契約や借地契約によって、当事者が自由に金額を決めることができます。また、支払方法についても、月額払いや年額払いなど自由に取り決めができます。特に定めない場合には、1ヶ月ごとに月末に払えばよいとされています。
なお、地代には消費税はかかりませんが、事務所などに貸しつける場合には課税対象となります。
賃借権
賃借権とは、賃貸借契約に基づいて、住宅や土地を使用する権利のことです。借主は貸主に地代を払い、契約に基づいて家屋や土地を使用することができます。家屋（借家）や土地（借地）は、借地借家法によって保護されています。
賃借権は借地権の一つですが、地上権と異なり、民法上「債権」の扱いです。所有者の承諾なしに賃借権の譲渡・転貸はできません。しかし、賃借人の生活基盤を保護するため、貸主は正当事由がなければ契約更新を拒否することはできません。また、借地については、その上の建物の保存登記によって第三者に対して対抗力をもつことができ、建物買取請求権や造作買取請求権も付与されています。
所有権
所有権とは、特定の物を自由に使用、収益および処分できる権利です。所有権を持つ人は、その所有物に対して独占的に支配できます。所有権は時効によって消滅することはありません。
ただし、自由にできる権利は、法令上の制限の範囲内です。また、公共の福祉に反する権利は認められていないため、一定の制限を受けます。
また、所有権を有する物件について、所有者以外の人が抵当権や借地権を設定している場合には、その制限を受けます。
担保物件
担保物件とは、金融機関から住宅ローンの融資を受ける際などに、その返済を保証するために、担保として提供する物件のことです。
住宅ローンでは、借り手が返済できなくなったときに債権を回収できるよう、不動産などの担保をとるのが一般的です。新築マンションや新築一戸建てなどは、購入する不動産について金融機関が抵当権を設定します。この抵当権が担保です。万一返済ができなくなった場合には、債権者は担保物件を売却して債権の回収に充当することができます。
