準住居地域
じゅんじゅうきょちいき
準住居地域とは、自動車関連施設と住居の調和した環境を保護する地域です。
準住居地域とは、道路の沿道において、自動車関連施設などの建築やサービス業と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。住居系の
用途地域ですが、用途制限は少なく、自動車用車庫やパーキング付レストラン、大型店舗、ショールームなど、幹線道路沿いの立地を活かしたサービス業が多く見られます。建てられるものは住居のほか、教育施設、1万m
2以下の店舗、事務所、ホテル、遊技施設、車庫、倉庫などです。
近隣商業地域、
商業地域、
準工業地域で禁止されているものは建てられません。また、住環境を悪化させるおそれのある小工場や一定の危険物の貯蔵・処理工場などは禁止されています。
建ぺい率は50・60・80%、
容積率は100・150・200・300・400・500%です。
近隣商業地域
近隣商業地域とは、近隣の住民が日用品などの買い物をする店舗や事務所などの業務の利便の増進を図る地域です。地元の商店街などで、生活利便性やにぎわいもあります。建てられるものは住居のほか、教育施設、病院、店舗、事務所、ホテル、ボウリング場やスケート場、カラオケボックス、パチンコ店など広範な商業施設です。ミニシアターや自動車教習所、環境悪化のおそれがない150m2以下の工場も建てられます。商業地域や準工業地域で禁止されているものは建てられません。
建ぺい率は60・80%、容積率は100・150・200・300.・400・500%です。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積のことで、通常は1階の床面積を指します。都市計画区域内では、防火や避難、通風・採光など衛生上の観点から、敷地内に一定の空地を保有することが定められています。建ぺい率は、建築基準法によって用途地域に応じて上限が決められています。
例えば、建ぺい率60%の地域では、100m2の敷地に建てられる建築面積は60m2が上限です。
なお、防火地域内の耐火建築物や角地にある建築物などについては、建ぺい率が緩和されるものもあります。
準工業地域
準工業地域とは、おもに軽工業などの工場で、環境悪化のおそれのない工場の、業務の利便の増進を図る地域です。工場の規模に規制はありませんが、振動や騒音の発生、火災の危険性などから一定の業種の建築は制限されています。危険物の貯蔵・処理なども規制されます。
住宅や店舗と工場が混在する地域です。
建ぺい率は50・60・80%、容積率は100・150・200・300・400・500%です。
なお、工場跡地などに住宅街やマンションが建設されるケースでは、用途地域は準工業地域や工業地域にありながら、大規模なグランドデザインによって街並みが整備されたものや、環境に配慮された良好な住環境も見られます。準工業地域はさまざまな用途に活用されているので、住環境としての良し悪しは個別性が高いといえます。
商業地域
商業地域とは、店舗、金融機関、飲食店、デパート、事務所などの商業の業務の利便の増進を図る地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。準工業地域で禁止されているものは建てられません。また、原動機を使用する150m2以上の工場や、商業や業務活動の障害となる工場は禁止されています。
建ぺい率は80%、容積率は200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1100・1200・1300%です。
市街地の中心部や駅前などで、ビルが林立しているエリアです。利便性が良く、高層マンションやタワーマンションなども建てられています。ただし、日影規制の対象にならないため、住戸の日当たりなどは個別に確認する必要があります。
容積率
容積率とは、敷地に対する延べ床面積の割合で、その上限が都市計画における用途地域によって制限されています。また、敷地の前面道路の幅員によっても、容積率は制限されます。このどちらか厳しいほうによって、建物の容積率は制限され、建てられる高さが規制されます。
容積率の制限とは、例えば、容積率が200%で敷地面積が100m2の場合、延べ床面積200m2までの建物が建てられます。延べ床面積は各階の床面積の合計ですが、一定条件の地下室や車庫は算入されません。
角地などで前面道路が2つある場合は、広い方の道路の幅員を適用します。また、敷地が容積率の異なる地域にまたがる場合は、それぞれの地域ごとの延べ床面積を合計したものとなります。
用途地域
用途地域とは、地域における建物の用途に一定の制限が設けられたものです。市街化地域の計画的な利用によって環境保全を図るために、都市計画法で指定されています。その土地にどんな建物が建てられるのかという最も重要な地域地区の情報で、周辺環境を知る上でも重要な目安となります。
用途地域は12種類あります。そこでは建築基準法などによって、建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、斜線制限、高さの限度、日影制限、外壁の後退、敷地の最低規模などが定められています。
各用途地域には、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」があります。
2つ以上の用途地域にまたがるときは、敷地の過半が属する用途地域の規制を受けます。建物にも周辺環境にも大きな影響があるので、対象物件がどの用途地域に属し、どんな規制があるのか、確認することが大切です。
