空き家を所有もしくは相続予定の方なら知っておきたい空き家問題

  • 公開日:
  • 2020年03月27日
  • 更新日:
  • 2020年03月27日
空き家を所有もしくは相続予定の方なら知っておきたい空き家問題
相続する建物と土地に住む予定が今のところなく、誰も住んでいない「空き家」になっている物件が増加していることが社会的な問題になっています。では具体的に空き家の何が問題なのでしょうか?この記事では空き家を相続予定のある方・相続した方に対して「空き家」がもたらす問題やその解決策について詳しくご紹介します。

空き家でも維持費や税金がかかります。
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目次

なぜ空き家が増えているのか

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査によると総住宅数6,242万戸に対し、空き家数は846万戸と総住宅数に占める空き家の割合が13.6%で過去最高となっています。平成25年の10.4%と比べるとおよそ3.2%増加しており、統計を始めた昭和38年から右肩上がりで増え続けています。

空き家が増える原因とは

空き家はなぜ増えているのでしょうか?

これは、日本の新築志向と少子高齢化問題(人口問題)が挙げられます。不動産ジャパンのデータによると、日本の既存(中古)住宅流通シェアは14.7%となっています。これは、アメリカ90.3%、イギリス85.8%、フランス64.0%と欧米各国と比べてかなり低い数値です。

また、国立社会保障・人口問題研究所の「平成29年日本の将来推計人口」によると、日本の人口は2010年に1億2,806万人でピークを迎え、2015年には1億2,709万人と減少。今後2053年には1億人を割ることが予想されています。

つまり、将来的に人口に対して家の数が上回ることが考えられます。また、田舎の実家を相続した子がうまく活用できず、かといって解体するのにもお金がかかってしまって空き家となるといった問題があります。

空き家の発生による問題とは

空き家が発生すると防災・防犯機能の低下やゴミの不法投棄の誘発などさまざまな問題が起こります。

風景・景観の悪化

人が住まなくなった家は雑草が伸び、建物は老朽化するなどどんどん老朽化が進みます。一目で空き家と分かるほど老朽化した家は、風景や景観の悪化を招き、周辺地域に悪い影響を及ぼします。敷地には人の身長ほどの雑草が生え、こうなるとゴミのポイ捨てなども加速し、悪臭が漂う他、害獣の巣窟になることがあります。

防災機能の低下

また、空き家となり老朽化した建物は地震や台風、水害、土砂崩れなど災害時に壊れてしまう可能性が高いです。また建物の老朽化が進むことで屋根や外壁の建材が傷んで剥がれ落ち、シロアリによる土台の新色が進むことで建物が倒壊するといったことも考えられます。

こうした状態になると、災害時に飛散した空き家の破片等が近隣住民に被害を及ぼすといった可能性もあるでしょう。空き家が倒壊して第三者にケガを負わせたなどした場合、所有者に管理上の過失があれば損害賠償責任を負われてしまいます。

防犯機能の低下

空き家は犯罪の温床となることがあり、周辺地域の防犯機能を低下させてしまう可能性があります。さらには一目につかなくなることから放火などの被害に遭う可能性もあります。放火によって周囲の家屋に延焼した場合、所有者に管理責任があれば損害賠償責任を負うこともありえます。

ゴミの不法投棄の誘発

一目で空き家であることが分かるようになると、そこにゴミを不法投棄する人が現われるようになります。不法投棄自体はもちろんよくないことですが、これにより更なる景観の悪化や悪臭問題など他の問題の発生にもつながります。ゴミが腐敗して悪臭がただよい、ハエ・ねずみが大量発生するなどして公衆衛生の悪化につながったり、近所の方から行政にクレームを入れられたりと、所有者には行政からの指導を受ける可能性があります。

火災の発生を誘発

放火だけでなく、老朽化した建物やゴミの不法投棄が起こると、タバコのポイ捨てなどにより火の気が発生すると、勢いよく燃え上がってしまうことがあります。とくに住宅街の中にある空き家だと近隣住宅に燃え広がる可能性があります。

衛生の悪化・悪臭の発生

建物の老朽化やゴミの不法投棄、またそれらにより空き家が野生動物の棲み処になることで衛生の悪化や悪臭の発生を招くことになります。これによりこれまでお伝えしてきた景観の悪化や悪臭の問題などさまざまな問題が起こります。

雑草の繁茂・樹枝の越境など

空き家の庭の草や樹枝がどんどん伸びて雑草の繁茂・樹枝の越境などいってしまいます。これら草木をきれいに保つには、特に夏場には月に1回程度は足を運ぶ必要がありますし、業者を依頼するにしてもお金がかかってしまいます。一方で、放置すると景観の悪化につながるばかりか、樹枝については近隣住居に越境して迷惑をかけてしまう可能性もあります。

空き家対策特別措置法とは

空き家に関する社会問題は政府も問題視しており、平成27年に空き家対策特別措置法が施行されています。空き家対策特別措置法では、空き家に対するさまざまな取り決めがなされていますが、とくに管理がなされていないなどして「特定空き家」に指定されると固定資産税の特例措置を受けられなくなることがポイントです。

空き家が空き家として放置されてしまう理由の1つとして、固定資産税の問題があります。土地の上に居住用の建物が建っていると、土地の固定資産税が最大6分の1になる特例がありますが、これは通常空き家であっても適用対象になります。一方、空き家を解体してしまうとこの特例の適用外になるため固定資産税が最大6倍になる問題があるのです。
空き家対策特別措置法では、問題のある空き家について特定空き家に指定することで、固定資産税の特例の適用を受けられなくし、これにより空き家の解体につなげる趣旨があります。

空き家にかかる費用は何がある?

空き家は所持しているだけでもさまざまな費用がかかります。ここでは、空き家について具体的にどのような費用がかかるのか見ていきたいと思います。

維持費

まずは空き家を維持するための費用です。具体的には空き家を定期的に整備するために、空き家に通うための費用や、自分で整備しない場合に業者に依頼する場合には、クリーニングのための費用や草刈りのための費用が挙げられるでしょう。

草刈りの費用は依頼する業者や、また草の生え具合により異なりますが、50m2あたりの相場は1~2万円程度です。また、ハウスクリーニングも草刈り同様にどこまで清掃を依頼するかにもよりますが、家全体をクリーニングしてもらうのであれば5~10万円程度はかかると考えておいたほうがよいでしょう。

固定資産税・都市計画税

空き家を所有しているだけで固定資産税と都市計画税がかかります。固定資産税の税率は固定資産税評価額×1.4%、都市計画税は市街化区域内にある場合に限り課税されるもので、税率は固定資産税評価額×0.3%となっています。

たとえば、土地と建物合わせた固定資産税評価額が1,000万円であれば、固定資産税として年間17万円負担しなければならないことになります。ただし、土地については特定空き家の指定を受けない限り、200m2まで6分の1になる特例の適用を受けることができます。

相続税

不動産を相続した人は、その価値に応じて相続税を納める必要があります。これは対象の不動産が空き家である場合でも同様です。相続した空き家をすぐに活用する見込みがなく、場合によっては数百万円の相続税を納めなければならないこともある点に注意が必要です。

所得税

空き家を所有しているだけで所得税が課されることはありませんが、空き家を誰かに貸して賃貸収入を得たり、売却して売却益を得たりすると所得税と住民税が課されることになります。

空き家に関する税金の特例

空き家を売却したときには、その売却益に応じて所得税と住民税を納める必要がありますが、一定の要件を満たすことで以下のような特例の適用を受けることができます。

空き家の発生を抑制するための特例は、相続人が耐震リフォームしたり、建物を解体したりした後に売却する場合には3,000万円の特別控除を受けられるというものです。これにより、空き家が活用されないまま放置されることを防ぐ目的があります。

また、被相続人の居住用財産を売ったときの特例は、被相続人(亡くなった方)以外に同居人がおらず空き家となってしまった建物について、昭和56年3月31日以前に建築されているなど一定の要件を満たす場合、相続人が該当の空き家を売却したときに3,000万円控除を受けられるという特例です。

空き家問題を解決する4つの方法

空き家は景観の問題や防災上の問題を引き起こすだけでなく、所有しているだけでさまざまなお金がかかることを説明してきました。空き家を相続することになった方や、相続する予定の方は放置するのではなく、何らかの方法で活用することをぜひ考えてみてください。

空き家問題を解決する方法として、以下の方法をご紹介します。

・二次利用
・賃貸
・更地
・売却

二次利用

空き家を別荘やセカンドハウスとして利用する方法です。このように日常的に住まないまでも、何らかの方法で活用していれば、定期的に足を運ぶことになり空き家の劣化を防ぐことができるでしょう。

賃貸

また、空き家を利用しないのであればそれを必要としている人に貸す方法があります。一般的な方法での賃貸のほか、シェアハウス、サ高住、グループホーム、リロケーション、民泊などさまざまな活用方法が考えられます。

更地

空き家を解体し、更地にしておけば、空き家が招くさまざまな問題のリスクが軽減できるでしょう。更地にしても土地を所有しているかぎり引き続き税金を支払い義務や維持費がかかるため、はやめに次の利用方法を検討することをおすすめします。更地にした後の土地活用としては、駐車場やトランクルーム、太陽光発電などの建物が不要な活用方法と、建物を建てて賃貸経営を行うなどさまざまな可能性があります。

売却

実家を相続したようなケースでは、思い入れのある土地だから手放したくないという気持ちもあるかもしれませんが、活用もせずただ不動産を持っているというだけなら、税の面や維持費から見ても思い切って売却してしまった方がよいことも多いはずです。また、自治体が運営している「空き家バンク」の登録を検討してみるのもよいでしょう。

まとめ

空き家を所有すると生じる問題についてさまざまな観点から見てきました。日本各地で空き家が増加し、社会問題になるまでとなりました。さまざまな活用方法や売却などを検討してみてください。ただし、とくに郊外にある空き家の場合はなかなか買い手が見つからないことが少なくありません。

そうした不動産の売却を得意とする不動産会社を見つける必要がありますが、そのためには、一括査定を利用して複数の専門業者に相談しながら売却を進めていくとよいでしょう。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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