横浜市内の不動産を高く売るために、知っておきたい売却のポイントをご紹介

  • 公開日:
  • 2019年12月23日
  • 更新日:
  • 2019年12月23日
横浜市内の不動産を高く売るために、知っておきたい売却のポイントをご紹介
オリンピックを控え、東京はじめ全国的にも不動産価格指数は51か月連続で上昇(国土交通省・不動産価格指数より)、不動産の売買も盛んです。日本で二番目に大きい都市である横浜市は、東京の中心へのアクセス性も抜群で、東京の最大のベッドタウンとも呼ばれています。市内のエリア毎の特色もあり、ブランド化されているエリアも。そんな横浜市内に不動産を所有し、売却を検討している方に、横浜市内の不動産売却の相場の推移をお伝えし、売却におすすめのタイミングを詳しくご紹介します。

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目次

横浜市ならではの背景

横浜市は高い利便性を誇り、東京都内までのアクセスも抜群です。JRを利用すれば、品川駅まで約18分、東京駅まで約25分で到着できるなど、横浜市内から東京都内への通勤も容易であると言えます。また、みなとみらいや中華街など観光地として人気の高いエリアも多く、横浜市のもつブランド力は他にはないものがあります。

その他、2019年4月1日時点の待機児童数が46人となっているなど、子育て環境の整備に力を入れており、こうした点も住みやすさにつながっているといえるでしょう。なお、不動産という観点から横浜市を見てみると、人気エリアであることもあり、乱開発を防ぐ目的でマンション開発に規制が設けられているという特徴があります。住宅地としての人気が高いのにも関わらず新築マンションが増えないため、横浜市では中古マンションの取引が活発になっています。

1.人口推移

横浜市の過去10年の人口推移を見てみると、以下のようになっています。

人口増減増減比率
2010年3,672,789--
2011年3,689,02216,2330.4%
2012年3,691,2402,2180.1%
2013年3,697,0355,7950.2%
2014年3,703,2586,2230.2%
2015年3,711,4508,1920.2%
2016年3,724,69513,2450.4%
2017年3,731,0966,4010.2%
2018年3,733,0841,9880.1%
2019年3,740,9447,8600.2%

大きく増加はしていないものの、毎年堅実に人口が増えていることが分かります。

2.人口構成

次に、2019年時点の横浜市の人口を年齢別に見てみると以下のようになります。

年齢総数割合
15歳未満459,20012.3%
15~64歳2,374,51963.4%
65歳以上911,65824.3%

なお、横浜市の平均年齢は45.7歳で、日本全国の平均年齢が46.5歳なので、やや若い程度だということができます。とはいえ、おおむね全国平均と同程度と言えるため、横浜市の不動産売却においては平均年齢を考慮する必要はあまりないでしょう。

3.売り時

横浜市の地価公示のあらましを見てみると、過去5年間の横浜市の地価の推移は以下のようになっています。
 住宅地商業地
2014年214,100円/m2(1.7%)518,000円/m2(2.4%)
2015年217,800円/m2(1.5%)535,200円/m2(2.4%)
2016年218,400円/m2(1.2%)536,300円/m2(2.3%)
2017年221,500円/m2(0.9%)559.500円/m2(2.6%)
2018年224,500円/m2(2.7%)589,400円/m2(2.8%)
※()内は変動率

東京や大阪、名古屋などでは外国人観光客増加によるインバウンド需要増加やオリンピック効果によりさまざまな開発がなされ、地価が大きく上昇したところもありますが、横浜市においては、一部で開発が進むエリアもあるものの、基本的には開発に規制があるため地価の大幅な上昇にはつながっていません。

一方、東京オリンピック後は地価が一時的にせよ下落することが想定されていますが、横浜市においては、住みやすさやブランド力の高さも相まって下落幅は限定的となる可能性があります。

もちろん、都心で下落が始まればそれに影響を受けて下落する可能性があるため、直近で不動産の売却を考えている方は2019年中~2020年初頭での売却を検討したほうが無難ではあるでしょう。

横浜市の不動産売買の状況

ここでは、横浜市の不動産売買の状況を見ていきたいと思います。

種別ごと売買価格

以下、マンションと土地/戸建に分けて横浜市の平均売買価格を見てみましょう。

マンション

レインズのデータによると、横浜市の中古マンションの平均価格等は以下のようになっています。

横浜東部
2018年1月~3月2018年4月~6月2018年7月~9月2018年10月~12月2019年1月~3月2019年4月~7月2019年7月9月
合計成約件数(件)688672631638727736658
平均成約価格(万円)29252968.33108.53032.52911.93006.63059.5
平均m2単価(万円/m2)45.4846.2347.6746.9745.3146.8547.43
平均専有面積(m2)63.2762.3463.3864.562.7262.6563.18

横浜西部
2018年1月~3月2018年4月~6月2018年7月~9月2018年10月~12月2019年1月~3月2019年4月~7月2019年7月9月
合計成約件数(件)471444411458474473451
平均成約価格(万円)297129832944.73012.929242941.42989.8
平均m2単価(万円/m2)40.1640.5440.2839.8339.1239.4839.23
平均専有面積(m2)72.1671.4770.373.0472.7172.273.67

土地・戸建て

次に、同じくレインズのデータで横浜市の戸建の平均価格等を見てみると、以下のようになります。

横浜東部
2018年1月~3月2018年4月~6月2018年7月~9月2018年10月~12月2019年1月~3月2019年4月~7月2019年7月9月
合計成約件数(件)217194201184172176192
平均成約価格(万円)4035.13843.23787.23960.63761.43724.93977.6
平均m2単価(万円/m2)123.4125.56120.78115.03120.49121.31119.67
平均専有面積(m2)101.85105.38101.63103.99102.2499.83105.24

横浜西部
2018年1月~3月2018年4月~6月2018年7月~9月2018年10月~12月2019年1月~3月2019年4月~7月2019年7月9月
合計成約件数(件)273258254210275237258
平均成約価格(万円)4040.34093.64029.34011.64138.340604093
平均m2単価(万円/m2)146.2153.75149.02155.39154.32148.47147.83
平均専有面積(m2)107.29107.77109.97107.5107.47110.61108.99

東部は鶴見区、神奈川区、西区、中区、南区、磯子区、金沢区、港北区、港南区。西部は保土ヶ谷区、戸塚区、旭区、緑区、瀬谷区、栄区、泉区、青葉区、都筑区のデータが対象です。

横浜東部、横浜西部ともにこの2年間で大きな価格の変化は見られず、横浜市の不動産価格(マンション価格・戸建価格・土地価格)はここ数年間においてはおおむね安定していると見ることができるでしょう。なお、エリアで見てみると東部地域は西部地域よりマンションの取引件数が多く、一方西部地域は東部地域より戸建の取引件数がやや多くなっていることが分かります。

これは、東部には中区や西区など横浜市の中心となるエリアが含まれており、特にこれらの地域でマンションの取引件数が多くなっていることが原因と考えられます。一方で西部は郊外型のエリアが多く、マンションより戸建がやや多くなったと考えられるでしょう。

エリア別の不動産売買の状況

ここでは、横浜市を横浜市中心部とそれ以外のエリアに分けて、不動産売買の状況を見ていきたいと思います。

横浜市中心部

横浜市中心部として、ここでは特に中区と西区を取り上げます。

中区・西区の特徴

中区と西区はいずれも都心のため、商業地域が多く、住宅地は限られています。これらのエリアにおいては、直近では横浜駅周辺地区の大規模な再開発である「エキサイトよこはま22」が進められており、JR横浜タワーが2020年にオープンする予定となっています。また、北仲エリア(みなとみらい線馬車道周辺エリア)の再開発が進んでおり、今後みなとみらい周辺と桜木町・関内エリアが一つながりになるなど、活発な開発の動きが見られます。

住宅地として見た時、特に人気なのは中区山手・本牧や西区の戸部などが挙げられるでしょう。中区の山手・本牧はともに横浜市内の商業地域や、都心へのアクセスがよく、子どもの教育環境も整えられていると点などが人気の理由です。西区の戸部は、野毛山公園や戸部公園など、都心にありながら緑豊かな環境が得られる地域です。一方で、桜木町周辺など徒歩圏内に至便性の高いエリアがあり、その住みやすさから人気が高くなっています。

中区・西区の不動産市況

横浜市の「平成30年地価公示のあらまし」を見てみると、中区と西区の平均価格と平均変動率は以下のようになっています。

住宅地中区西区
平均価格(円/m2)392,500円/m2272,500円/m2
平均変動率(%)2.7%2.8%

商業地中区西区
平均価格(円/m2)685,800円/m21,627,900円/m2
平均変動率(%)3.2%7.1%

全体的に上昇幅の少ない横浜市内において、中心部である西区と中区では坪単価の上昇率も高く、また坪単価平均自体も他の区と比べ高くなっています。これは、西区と中区に多くの商業地域があることが要因だといえるでしょう。
また、中区と西区は住宅地においても高い変動率を示していますが、これは商業地の地価の上昇傾向が住宅地にも及んだ影響がある一方、中区や西区は都心へのアクセスがよいことも住宅地としての地価上昇につながっていると考えられます。

横浜市その他地域

次に、中区、西区を除く横浜市全域について見ていきましょう。

横浜市その他地域の特徴

中区や西区以外にも、ザ・ヨコハマタワーズや横浜ベイクォーターなども有する神奈川区など、商業地として人気のあるエリアもあります。一方、横浜市の都心部以外のエリアの多くは住宅地として利用されていると言えるでしょう。

横浜市その他地域の人気エリア・駅

横浜市の都心以外のエリアにおいては、以下のようなエリアの人気が高く、不動産を売却しやすいと言えます。

・港北ニュータウン
港北ニュータウンは都筑区にあるエリアで、1974年頃から開発された街ではありますが、現在も周辺地区を含めた開発が進むなど、今なお人気があります。東京駅まで25km圏内、横浜駅まで15km圏内にあり、両方の街へのアクセスがよいことも人気の理由です。

・東急沿線
東急東横線や田園都市沿線は人気が高く、不動産価格も高い傾向にあります。

・日吉駅
上記の東急東横線も停車する日吉駅は、横浜市北区内にある駅で、渋谷駅と横浜駅へのアクセスが良好で住宅地として人気があります。人気の理由の一つとして、好アクセスにもかかわらず比較的安めの家賃設定になっていることが挙げられるでしょう。また駅前には便利な商業施設もあり、生活環境が整えられているのも人気の理由といえます。

・たまプラーザ駅
たまプラーザ駅は東急田園都市線の駅で、横浜市青葉区にあります。2006年~2010年の間に再開発が進められ、完成した「たまプラーザテラス」はその商業施設の多さからくる利便性の高さやおしゃれで都会的な雰囲気が人気を集めています。

横浜市その他地域の不動産市況

まず、横浜市全体の公示地価を見てみると以下の通りです。

 住宅地商業地
平均価格(円/m2)224,500円/m2589,400円/m2
平均変動率(%)1.0%2.8%

その他、特徴的なエリアを取り挙げてみましょう。特に神奈川区には、先述したように商業施設も多く、大きく地価が上昇していることが分かります。

 住宅地商業地
平均価格(円/m2)256,700円/m2538,700円/m2
平均変動率(%)2.7%4.7%

その他、港北区や青葉区も堅調です。

住宅地港北区青葉区
平均価格(円/m2)289,800円/m2283,800円/m2
平均変動率(%)1.6%1.3%

商業地港北区青葉区
平均価格(円/m2)601,900円/m2449,200円/m2
平均変動率(%)2.9%1.8%

不動産売却の流れ

不動産売却は以下のような流れで進めます。
・情報収集
・不動産会社に査定依頼
・不動産会社と媒介契約
・売却活動
・売買契約
・ローン本申し込み~決済~引き渡し

情報収集から媒介契約までは1~4週間程、売却活動は長期化しなければ、おおむね1~3カ月程度、売買契約から引渡しまでは1~2カ月程度の期間が必要です。合計で3カ月~半年程度はかかると考えてスケジュールを組むとよいでしょう。

不動産売却の流れについて、詳しいことは以下のページで解説しています。

不動産売却の必要書類

不動産売却では以下のような書類が必要となります。

・身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
・登記識別情報(権利証)
・固定資産税納税通知書
・測量図や境界確認書
・設計図書
・(マンションの場合)管理規約等

不動産の売買は必要書類が揃わないと手続きが進められないこともあるため、先述の不動産売却の流れと合わせて、各ステップで必要となる書類を忘れずに用意しておくようにしましょう。マンション売却時の必要書類について、以下のページで詳しく解説しています。

不動産売却のポイント

最後に、横浜市ならではの不動産売却のポイントをお伝えしたいと思います。

横浜市ならではの売却のタイミング

横浜市は利便性が高く、住宅地としての人気も高いことから、他の地域からの流入が多いのが特徴で、特に転勤での流入が多い傾向にあります。このため、企業の人事異動がよくある2~3月や9~10月に取引が多くなります。2~3月に売却を確定するのであれば、それより少し前の12~1月頃、9~10月に確定するのであれば7~8月頃から売却活動を開始するようなスケジュールを組むとよいでしょう。

まとめ

横浜市の特徴やマンションや土地、戸建の価格相場に加え、各エリアごとの特徴や取引状況などお伝えしました。

横浜市内の不動産売却を考えているのであれば、本記事で該当するエリアの特徴や取引状況などを掴んだ上で、取引の時期など決めていくとよいでしょう。また、実際に売却するときには一括査定を利用して、横浜市内の不動産に詳しい不動産会社の紹介を受け、売り時や売り方などをプロに相談しながら売却活動を進めていってください。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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