大阪市内の不動産を高く売るために、知っておきたい売却のポイントをご紹介

  • 公開日:
  • 2019年12月20日
  • 更新日:
  • 2019年12月20日
大阪市内の不動産を高く売るために、知っておきたい売却のポイントをご紹介
オリンピックを控え、東京はじめ全国的にも不動産価格指数は54か月連続で上昇(2019年5月時点・住宅総合・国土交通省 不動産価格指数より)、不動産の売買も盛んです。2025年に大阪・関西万博の開催も決まり、会場となる臨海エリアの開発はもちろんのこと、大阪市都心部での大規模再開発ラッシュとなっている、非常に活気のある大阪市。そんな大阪市内に不動産を所有し、売却を検討しているすべての方に、大阪市内の不動産売却の相場の推移をお伝えし、売却におすすめのタイミングを詳しくご紹介します。

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目次

大阪市ならではの背景

2020年の東京オリンピック開催やアベノミクスによる円安誘導等により東京を中心に、マンション売買価格や地価の上昇が見られましたが、それも、東京オリンピック後には沈静化(もしくは反落)することが予想されています。

一方、大阪においては、2025年に大阪・関西万博の開催が決まっており、東京オリンピック終了後の景気の冷え込みを緩和する効果が期待されています。特に、万博開催地となる大阪においては臨海部の開発が盛んになっている他、大阪市都心部では大規模再開発が続き、大きな経済効果を期待できるでしょう。また2031年春に開業を目指す「なにわ筋線」の計画が進むなど、さらなる街の活性化、交通利便性の向上により、住みやすさがあがると考えられています。

(1)人口推移

大阪市の過去10年間の人口推移を見てみると、以下のようになっています。

年次人口増減率
2009年2,659,7960.3%
2010年2,665,3140.2%
2011年2,668,9720.1%
2012年2,674,1540.2%
2013年2,678,6630.2%
2014年2,679,8080.0%
2015年2,691,1850.4%
2016年2,702,0330.4%
2017年2,713,1570.4%
2018年2,725,0060.4%

この10年、大きく動いてはいないものの、継続して微増を続けていることが分かります。

(2)売り時

2019年の大阪市の基準地価の平均は93万1,234円/m2となっており、前年度より6.88%上昇しています。また、過去5年の公示地価の推移を見てみると以下のようになっています。

 住宅地商業地
2015年233,000円/m2(0.3%)946,000円/m2(3.5%)
2016年232,000円/m2(0.5%)1,077,000円/m2(7.8%)
2017年236,000円/m2(0.5%)1,241,000円/m2(9.0%)
2018年239,000円/m2(0.6%)1,399,000円/m2(8.8%)
2019年242,000円/m2(0.8%)1,624,000円/m2(10.6%)

2008年のリーマンショック後は一時地価が下落しましたが、その後は堅調に上昇してきているといえます。

上述したように、2020年の東京オリンピック終了後には、一時的な地価の下落も想定されますが、大阪市の場合、2025年に大阪万博が開催されるため、都市開発も進むものと想定されます。売り時としては、東京オリンピック後の落ち込みを避けて2019年中に売却を検討するか、2025年の大阪万博まで地価が緩やかに上昇する可能性があるため、それまで待って売却することを考えてみるとよいでしょう。

大阪市の不動産売買の状況

ここでは、大阪市の不動産売買の状況を見ていきたいと思います。

種別ごと売買価格

以下、マンションと土地・戸建に分けて平均売買価格を見てみましょう。

マンション

レインズのデータによると、大阪市のマンションの平均価格等は以下のようになっています。

大阪市北部
2018年1月~3月2018年4月~6月2018年7月~9月2018年10月~12月2019年1月~3月2019年4月~7月2019年7月~9月
合計成約件数(件)791810719815947807825
平均成約件数(万円)2700.82780.52798.62775.83045.928472937.6
平均m2単価(万円/m2)43.7345.5344.444.7347.0145.6147.27
平均専有面積(m2)60.7260.3762.0561.3563.0261.1161.31

大阪市南部
2018年1月~3月2018年4月~6月2018年7月~9月2018年10月~12月2019年1月~3月2019年4月~7月2019年7月~9月
合計成約件数(件)274273235292266229246
平均成約件数(万円)22812295.42457.324632641.72584.22487.7
平均m2単価(万円/m2)35.9137.9537.8837.8140.5439.1437.35
平均専有面積(m2)63.261.0764.2864.6863.5365.3464.87

なお、大阪市北部には都島区、福島区、此花区、西区、港区、西淀川区、東淀川区、東成区、旭区、城東区、淀川区、鶴見区、北区、中央区が、大阪市南部には大正区、天王寺区、浪速区、生野区、阿倍野区、住吉区、東住吉区、西成区、住之江区、平野区が含まれます。

また、東京カンテイのデータで2009年以降、70m2あたりの中古マンション価格(大阪府)を見てみると、以下のようになっています。

年式価格
2009年1,871万円
2010年1,876万円
2011年1,878万円
2012年1,833万円
2013年1,833万円
2014年1,856万円
2015年1,940万円
2016年2,210万円
2017年2,293万円
2018年2,389万円

しばらく横ばいだったものが、ここ数年で大きく上昇しています。

これは、アベノミクスによる円安効果等を理由としたインバウンド需要増加により、ホテル開発などが進み、地価が上昇したことがその要因の一つです。東京等他の都市圏と比べても、大阪府が突出して高い上昇を見せています。これには様々な理由がありますが、東京はやや割高感があるのに対し、大阪は地価が上がりきっておらず、東京大阪間の利回り格差に注目した投資が集中して行われたことが考えられます。

とはいえ、中心部商業地での上昇が中心で、郊外においては低迷が続いているのが現状です。

土地・戸建て

レインズのデータによると、戸建ての取引価格は以下のように推移しています。

大阪市2018年1月~3月2018年4月~6月2018年7月~9月2018年10月~12月2019年1月~3月2019年4月~7月2019年7月~9月
合計成約件数(件)251243223237300210238
平均成約件数(万円)2118.72179.122112258.92192.32420.92042.2
平均m2単価(万円/m2)68.0761.7468.2267.0466.9664.8461.91
平均専有面積(m2)96.5598.3399.19101.0295.6199.9692.69

基本的に、坪単価の高い都心部においては戸建てよりマンションが建てられる傾向があり、戸建て住宅が建てられる土地の地価は上記平均額より安くなる傾向にあります。とはいえ、大阪市ではここ数年地価の上昇が続いていることもあり、今後は戸建ての価格にも影響が及ぶことが考えられるでしょう。

エリア別の不動産売買の状況

ここでは、大阪市内のエリアを都心6区とそれ以外に分けて、エリアの特徴や不動産売買の状況を見ていきたいと思います。

大阪市都心6区

大阪市都心6区とは、具体的には北区・中央区・西区・福島区・天王寺区・浪速区のことを指します。

大阪市都心6区の特徴

これら都心6区では現在おおむね人口が増加傾向にありますが、大阪市の将来推計によると、2010年時点と2040年時点の人口を比較すると、北区と西区、天王寺区で増加する他、ほとんどのエリアで減少することが想定されています。なお、都心6区においては、いずれの区においても戸建てよりも共同住宅(マンション)が多くなっています。

大阪市都心6区の不動産市況

なお、都心6区の区ごとの平均公示地価は以下の通りです。

住宅地平均価格(円/m2)平均変動率(%)
北区453,600円/m24.5%
中央区538,700円/m23.6%
西区551,000円/m210.5%
福島区377,100円/m21.4%
天王寺区500,900円/m21.8%
浪速区369,000円/m27.6%

商業地平均価格(円/m2)平均変動率(%)
北区2,997,800円/m212.1%
中央区3,127,600円/m213.0%
西区941,900円/m211.3%
福島区703,600円/m211.9%
天王寺区762,800円/m27.0%
浪速区369,000円/m212.5%

都心ということもあり、いずれの区においてもおおむね大阪市内の中においても上位の価格の高さとなっています。なお、中央区や北区の地価が高いのは、オフィス街や商業地の地価が高いことが要因だといえます。いずれの区でも大きく地価が上昇しており、特に土地や一戸建てにおいては高値で売却するチャンスと見ることができるでしょう。

大阪市その他地域

次に、都心6区を除く大阪市のその他の地域について見てみましょう。

大阪市その他地域の特徴

都心6区以外のエリアにおいては、平野区や東淀川区で人口が多くなっていますが、増減としては都心以外のエリアではおおむね減少しており、特に大正区や西成区ではその傾向が強くなっています。また、大阪市内の全ての区で西成区のみ65歳以上人口割合が30%以上となっており、高齢化が進んでいることが分かります。

2010年時点と2040年時点の人口を比べてみると、鶴見区でほぼ横ばいの他はいずれも減少する見込みです。大阪市内の多くの区で共同住宅(マンション)の割合が高くなっていますが、大正区、東城区、生野区、旭区、阿倍野区、東住吉区では一戸建てが3割以上を占めます。

大阪市その他地域の人気エリア・駅

都心6区以外においても、以下のようなエリアは人気が高く、高値で売却できる可能性があります。

・阿倍野エリア
阿倍野駅は複数路線が乗り入れる利便性の高い駅で、中古マンションの平均価格を見ても都心6区の天王寺区等より高く、取引も活発です。なお、基準地価については、都心6区の天王寺区や浪速区、福島区を抑えて4位の高さとなっています。阿倍野区については、都心6区からは外れるものの、都心6区と同じように考えて問題ないでしょう。

・2019年開通のJRおおさか東線沿線エリア
また、2019年開通のJRおおさか東線の停車駅においては、放出(はなてん)を中心とした東大阪エリアとして今後人気が高まることが予想されます。なお、JRおおさか東線は新大阪から放出、久宝寺を結びます。
・中之島エリア
中之島は大阪市役所など行政の中心的な機能が集まるエリアです。中之島は、2031年春の開業を目指すなにわ筋線開通時に中之島駅が整備される予定で、駅ができれば梅田駅まで1駅、15分で移動できるようになります。今後に期待がもてるエリアだといえるでしょう。

大阪市その他地域の不動産市況

平成31年の公示地価における、都心6区以外の地価の前年からの平均変動率を見てみると以下のようになっています。

区名住宅地商業地
平均変動率(%)平均変動率(%)
都島区1.64.9
此花区0.10.9
港区1.01.9
大正区▲0.11.8
西淀川区0.21.4
淀川区0.810.0
東淀川区0.40.7
東成区0.11.6
生野区0.30.6
旭区0.00.0
城東区0.62.7
鶴見区0.41.2
阿倍野区0.44.4
住之江区0.1-
住吉区0.42.6
東住吉区0.1▲0.1
平野区0.10.6
西成区0.79.9
※▲はマイナス

阿倍野区の商業地の変動率が高く、また淀川区の商業地で10%以上上昇している他は軒並み低成長となっていることが分かります。とはいえ、マイナス成長となったのは住宅地において大正区、商業地において東住吉区だけなので堅調ということもできるでしょう。

不動産売却の流れ

不動産売却は以下のような流れで進めます。

・情報収集
・不動産会社に査定依頼
・不動産会社と媒介契約
・売却活動
・売買契約
・ローン本申し込み~決済~引き渡し

情報収集から媒介契約までは1~4週間程、売却活動は長期化しなければ、おおむね1~3カ月程度、売買契約から引渡しまでは1~2カ月程度の期間が必要です。合計で3カ月~半年程度はかかると考えてスケジュールを組むとよいでしょう。不動産売却の流れについて、詳しいことは以下のページで解説しています。

不動産売却の必要書類

不動産売却では以下のような書類が必要となります。

・身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
・登記識別情報(権利証)
・固定資産税納税通知書
・測量図や境界確認書
・設計図書
・(マンションの場合)管理規約等

不動産の売買は必要書類が揃わないと手続きが進められないこともあるため、先述の不動産売却の流れと合わせて、各ステップで必要となる書類を忘れずに用意しておくようにしましょう。マンション売却時の必要書類について、以下のページで詳しく解説しています。

不動産売却のポイント

最後に、大阪市ならではの不動産売却のポイントをお伝えします。

大阪市ならではの売却のタイミング

大阪市の近年のマンション価格や地価の推移を見てみると、東京都心より大きく上昇していることが分かります。これは、投資マネーの流入や外国人観光客の増加が要因となっており、東京オリンピック後はやや沈静化することが見込まれます。

一方で、2025年には大阪万博が開催されることもあり、各地で再開発が行われており、人気のあるエリアにおいては東京オリンピック後も緩やかに上昇することが予想できます。現段階で売却を考えているのであれば、東京オリンピック後の景気減速がどの程度の影響を及ぼすか、現時点(記事執筆時点)では推測するしかないため、早めに売却してしまえば大きく損をすることは少ないと考えられます。

また、大阪万博の効果もあり、東京オリンピック後も緩やかに地価やマンション価格が上昇する場合は2025年頃まで売却を待つことでよりお得に売却できる可能性が生まれてきます。大阪でお得に不動産を売却したいと考えるのであれば、上記のように東京オリンピックか大阪万博を起点に考えてみるのも良いかもしれません。

まとめ

大阪市の不動産価格の相場や推移、都心6区とそれ以外のエリアなど、それぞれのエリアについて、それぞれのエリアの特徴や相場などお伝えしました。大阪市内に売却を検討している不動産がある場合、本記事を参考に、不動産のあるエリアごとの特徴や相場をつかむようにしましょう。

その上で、一括査定をすることで、大阪市内での売却を得意とする会社の紹介を受け、売り時や売り方などプロに相談しながら進めることをおすすめします。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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