札幌市内の不動産を高く売るために、知っておきたい売却のポイントをご紹介

  • 更新日:
  • 2020年12月23日
札幌市内の不動産を高く売るために、知っておきたい売却のポイントをご紹介
北海道全体では人口流出が多い中、札幌市は人口流入も多く、地価も上昇傾向が続いています。とはいえ、2020年のオリンピック終了後には全国的な地価の下落もささやかれており、札幌市内の不動産に与える影響も未知数。そのため、家を売るのにベストなタイミングがわからないという方も多いのでは?そんな札幌市内に不動産を所有し、売却を考えているすべての方に札幌市の不動産ならではの売り時や、不動産売却時に気を付けたいポイントをお伝えしてまいります。

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目次

札幌市ならではの背景

札幌市は、開拓当初より北海道の拠点として発展し続け、現在では人口190万人を超え、全国5番目の都市です。また、札幌市だけで北海道全体の人口の1/3を占めており、人口の流入がつづき、不動産の売買も多く地価も上昇しているエリアになります。

そんな札幌市については、以下の点を知っておきましょう。

・人口推移
・人口構成
・売り時

1.人口推移

まず、人口推移を見てみると札幌市の人口は年々増加しており、2015年と2019年を比べると約1.9万人増えています。

 世帯数人口
2015年920,8141,950,051
2016年931,0191,957,110
2017年941,5481,962,064
2018年951,7131,965,889
2019年961,7271,969,197

全国では人口減少が続く中で、人口が増加しているということは需要が高いエリアである証であり、それは不動産価格においてポジティブに働きます。

2.人口構成

次に、札幌市の人口構成を見てみましょう。以下は、平成26年と平成31年の人口構成を比較した表であり、年齢別の人口総数と割合を示しています。

年齢2019年4月2014年4月
総数割合(2014年からの増減率)総数割合(%)
0-14歳220,37311.3%(-0.4)225,29011.7%
15-64歳1,208,46861.8%(-3.4)1,258,36065.2%
65歳以上525,04226.9%(+3.8)445,28223.1%
平均年齢47.245.6

このように、内訳を見てみると過去5年で若年層は減少しており、高齢者が増えているということです。つまり、前項の通り人口は増えているものの、若年層は流出しており、高齢者層が流入している状態です。

3.売り時

前項より、人口が増加していることから不動産価格は高まっていると予想できますが、不動産を購入するのは高齢者よりも若年層です。そのため、人口の増減だけでは不動産の売り時は分からないので、札幌市内の地価を見てみましょう。

札幌市の地価(中央区大通西28丁目・住宅地のみ)は、以下のように過去5年で見ても右肩上がりであり、2015年と2019年の地価を比べると約50%上昇、…つまり1.5倍になっているということがわかります。

調査基準日公示地価(平米単価)前年比
2015年1月1日227,000円
2016年1月1日263,000円115.9%
2017年1月1日287,000円109.1%
2018年1月1日310,000円108.0%
2019年1月1日340,000円109.7%

地価の上昇は不動産の売却価格にも連動する要素なので、この点からは札幌市内の不動産は売り時といえるでしょう。ただ、エリアごとの需給バランスも不動産価格に大きな影響を及ぼします。

次項より解説するエリアごとの価格推移を参考にして、プロに相談しつつ売却時期を判断しましょう。

札幌市の不動産売買の状況

札幌市は、政令指定都市で10の行政区で構成されています。上述したように不動産売買も盛んであり、地価も上昇中です。また、日本全体では人口が減少している中で札幌市には人口が流入していることからも、需要が高いエリアであると考えらます。

まずは、各行政の不動産売買状況を見る前に、札幌市全体の不動産売買状況を不動産の種類ごとに見ていきましょう。

マンション

以下は、札幌市で2018年中に成約したマンション価格になります。

間取り平米単価価格想定面積
1LDK15.9万円558万円35m2
2LDK24.3万円1,337万円55m2
3LDK23.3万円1,631万円70m2

上記の「価格」は、それぞれ想定面積の欄に記しているm2数と平米単価を掛け合わせたものです。そのため、自分が検討する物件のm2数が異なる場合は、再度計算する必要があります。なお、区ごとに価格差があるので、所在地ごとに確認しましょう。

土地

つづいて、土地の価格ですが、札幌市で2018年中に成約した土地価格の平均平米単価は8.3万円になります。なお、「戸建」は、築年数や構造、または仕様・設備により大きな幅のある建物価格を、土地の価格に上乗せし計算することとなります。

区別の不動産売買の状況

前項で札幌市全体の不動産売買状況が分かったと思いますが、次に区別の不動産売買状況を解説していきます。

・中央区
・手稲区、西区
・北区、東区
・白石区、厚別区、豊平区、清田区
・南区

上述したように、不動産相場はエリアごとの需給バランスで価格が決まるので、区別の売買状況を知っておくことで、自分が保有する不動産価格の相場が見えてきます。

中央区

まずは、中央区について解説していきます。

区の特徴

中央区は札幌の中心であり、道庁や北海道警察本部があります。そして、多くの商業施設やオフィスビル、歓楽街までを抱えているので、まさに札幌の心臓部といえます。また、街の特徴としては道が碁盤の目状に区画されており、大通り公園・すすきの・さっぽろテレビ塔など有名スポットも数多くある場所です。

マンションの売却価格相場

間取り平米単価価格札幌市平均価格想定面積
1LDK22.2万円777万円558万円35m2
2LDK29.4万円1,617万円1,337万円55m2
3LDK28.4万円1,988万円1,631万円70m2

マンション価格も戸建と同様に平均を上回った価格帯です。ただ、平均と比較すると1.2~1.4倍程度なので、後述する土地程の高さではないといえます。

土地の売却価格相場

中央区の土地(平米単価)は20.7万円であり、札幌市の平均である8.3万円(平米単価)と比べると約2.5倍になります。

手稲区・西区

次に、手稲区・西区について解説していきます。

区の特徴

西区は中央区の西側に位置しています。そして、手稲区は西区の北側に隣接している区になります。西区の1/3は市街区ですが、残りは丘陵地です。そのため、西区といっても住所によっては住宅街が広がっており、一方で丘陵地に近いところは自然溢れる場所といえます。

一方、手稲区は手稲本町を中心に「札幌市の郊外住宅地」という位置づけです。小樽市や石狩市と接する位置になるので、その点から見ると立地的には重要な役割を担っているといえます。

マンションの売却価格相場

手稲区・西区で2018年に成約したマンション価格の平均は以下の通りです。

間取り平米単価価格札幌市平均価格想定面積
1LDK11.7万円410万円558万円35m2
2LDK22.3万円1,227万円1,337万円55m2
3LDK21.7万円1,519万円1,631万円70m2
このように、札幌市の全体平均よりやや低い金額となっています。

土地の売却価格相場

手稲区・西区で、2018年に成約した土地価格(平米単価)は6.9万円であり、札幌市全体の平均平米単価の20.7万円を大きく下回っています。

土地価格も同じ区内でも価格差が激しく、西区の西町北・西町南・二十四軒1条・山の手1条エリアは単価が高く、そのほかのエリアで極端に低いエリアなどが見受けられました。

北区・東区

次に、北区・東区について解説していきます。

区の特徴

北区は中央区の北側に位置し、東区は北区のすぐ東側に位置しています。北区は札幌市の中で最も人口が多く、東区は次いで2番目に人口が多い区です。

北区の地形は平坦であり、西区などと違い山がありません。一方、水辺に囲まれた区であることが特徴であり、北海道大学などをはじめ学校が多い区でもあります。

東区も北区と同様に山がなく平坦です。中央区に近い場所は商業施設もありますが、ほかは住宅地が広がっており、「モエレ沼公園」や「サッポロさとらんど」などを中心に自然が多い区です。

マンションの売却価格相場

北区・東区で2018年に成約したマンションの平均単価と平均価格は以下の通りです。

間取り平米単価価格札幌市平均価格想定面積
1LDK14.1万円494万円558万円35m2
2LDK23.4万円1,287万円1,337万円55m2
3LDK23.7万円1,659万円1,631万円70m2

このように、3LDK以外は札幌市の平均をやや下回っています。ただ、特に面積が小さい物件の成約事例は多くなかったので、実際に検討している場合は売り出し物件を良くチェックしましょう。

土地の売却価格相場

北区・東区で2018年に成約した土地の平米単価は8.2万円です。札幌市全体の平均単価が8.3万円なので、平均とほぼ同じ金額になります。

白石区・厚別区・豊平区・清田区

次に、白石区・厚別区・豊平区・清田区について解説していきます。

区の特徴

白石区・厚別区・豊平区・清田区は中央区の東側に位置する区です。

白石区は、東西線・JRと鉄道だけでなく、高速道路のICに国道12号・南郷通と交通網が多岐に渡ります。白石ガーデンプレイスなどの商業施設もありますが、駅から離れると住宅街が広がっている区です。

厚別区は厚別川を境に白石区と隣り合っています。厚別区は子育て環境に定評があります。たとえば、新札幌駅を中心とした副都心エリアでの再開発、新札幌駅ビル内の水族館、そして厚別公園などはファミリー世代に人気です。

豊平区は、区内の半分を丘陵地や山林で占めている自然豊かな街です。また、洋ヶ丘展望台などの緑もありつつ、5つの大学・短大などもある文化的な街ともいえるでしょう。

清田区は、1997年に豊平区から分区して誕生した新しい区です。清田区も自然が豊かな区であり、区の南側2/3が丘陵地であり、南北を厚別川が流れています。

マンションの売却価格相場

一方、2018年に成約したマンション価格をベースにした、間取り別の単価・価格は以下の通りです。

間取り平米単価価格札幌市平均価格想定面積
1LDK14.3万円501万円558万円35m2
2LDK19.0万円1,045万円1,337万円55m2
3LDK20.1万円1,407万円1,631万円70m2

札幌の平均価格を下回る結果になっています。

土地の売却価格相場

この4区の土地売却価格は平米単価7.8万円であり、札幌市全体の平均である8.3万円と近しい金額です。

土地単価も戸建と同様に白石区が高く、そのほかの地域は区内でもエリアによってバラツキが大きいという結果でした。

南区

最後に、南区について解説していきます。

区の特徴

南区は中央区の南側に位置し、札幌市の60%を占める面積を誇ります。南区は以下のように自然豊かなエリアとして知られている区です。

・支笏洞爺国立公園
・標高1,000m超えの高峰
・藻上山
・滝野すずらん丘陵公園
・札幌国際スキー場

また、果樹栽培も盛んなので、リンゴ狩りやいちご狩りといったレジャーを楽しみに道外から来る人も多いです。

マンションの売却価格相場

マンションの売却相場は以下の通りです。

間取り平米単価価格札幌市平均価格想定面積
1LDK4.8万円168万円558万円35m2
2LDK7.3万円402万円1,337万円55m2
3LDK16.1万円1,127万円1,631万円70m2

これらは、いずれも札幌市内で最も低価格になります。ただ、事例自体が少なかったため、実際に売買する際は査定をして該当物件の売値を見極めなければいけません。

土地の売却価格相場

土地の売却価格も4.6万円(平米単価)であり、札幌市全体の平均である8.3万円を大きく下回っています。また、こちらも前項までと同様、札幌市内で最も安価な土地価格です。

不動産売却の流れ

ここまでで、札幌市内の各区の位置づけが分かったと思います。次に、不動産売却の流れを簡単に解説していきます。

不動産を売却するときの一般的な流れは以下の通りです。

・情報収集をして価格相場を知る
・必要書類を集める
・一括査定で不動産会社を探す
・不動産会社と媒介契約を締結する
・物件の売り出し(売却活動)
・申込&売買契約
・物件の引渡し

特に、選定する不動産会社によって売却スピードと売却価格は変わってくるので、一括査定による不動産会社選びは重要です。不動産売却の流れの詳細は、こちらの記事で確認ください。

不動産売却の必要書類

また、前項に関連して不動産売却の必要書類についても簡単に解説します。一般的に、不動産売却には以下の書類が必要です。

・身分証明書
・実印および印鑑証明
・住民票
・登記済権利書または登記識別情報
・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
・土地測量図や境界確認書
・建築確認済み証および検査済証
・設計図書や工事記録書
・管理規約(マンション)
・耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書など

上記の取得タイミングについては、仲介してくれる不動産会社の指示に従いましょう。不動産売却の必要書類について詳しく聞きたい・知りたい人は、こちらの記事を確認ください。

不動産売却のポイント

さいごに不動産売却のポイントについて解説します。結論からいうと、不動産売却のポイントは一括査定サイトを利用して不動産会社に査定依頼することであり、その理由は以下の通りです。

・手軽に複数社へ査定依頼できる
・査定可能な不動産会社がすぐに分かる
・不動産会社を横並びに比較できる

そもそも、一括査定サイトは数分の入力作業だけで、複数社に査定依頼できるサイトです。また、売却する物件種類や所在地などを加味して査定可能な不動産会社をピックアップしてくれるため、不動産会社を探す手間もありません。

札幌市内での査定時のポイント

また、一括査定サイトを利用する以外に、札幌市内ならでは査定時のポイントは以下です。

・市による除雪支援の有無
・雪対策の設備の有無

これらは今から変えることはできない条件ですが、念頭に置いておくと、査定価格を検証しやすくなるはずです。

市による除雪支援の有無

札幌市は立地的に雪が降るので、市による除雪支援の有無は不動産売却に影響を及ぼします。札幌市の除雪支援には「パートナーシップ排雪制度」というものがあり、概要は以下の通りです。

・申込手続きすることで地域負担で除雪してくれる
・道路幅によって費用負担が異なる

道路幅が10m未満であれば、地域と市の双方が費用負担するので、地域支払い額が発生します。一方、道路幅が10m以上の場合は市が全額費用負担するので、地域支払い額は発生しません。

雪対策の設備の有無

また、以下のような雪対策設備の有無も確認しましょう。

・屋根融雪
・ロードヒーティング付き駐車場。

屋根融雪システムとは、屋根にヒーターなどを設置して雪を水に変える装置です。屋根融雪システムがあれば、危険な屋根の雪かきなどは不要になります。ロードヒーティング付き駐車場であれば、積もった雪が熱によって溶けていくので、車を駐車場から出すときも駐停車するときも手間がかかりません。

このような雪対策設備が整っている場合は、不動産売却時も有利に働きます。そのため、不動産売却時は広告などに反映し、最大限アピールすることが大切です。

まとめ

このように、札幌市といっても広いので各区によって、もっというと区内でもエリアによって不動産価格は大きく異なります。さらに、売却するときの需給バランスによっても売却価格は異なるので、まずは一括査定をして情報収集すると良いでしょう。その上で、プロに相談しつつ売り時を見極め、自分の不動産が最も高く売れるタイミングで売り出すという流れが理想になります。

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参考リンク

中村 昌弘

監修中村 昌弘

【資格】宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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