港区などの東京都心5区の不動産を高く売るために、知っておきたい売却のポイントをご紹介します

  • 公開日:
  • 2019年09月27日
  • 更新日:
  • 2019年09月27日
港区などの東京都心5区の不動産を高く売るために、知っておきたい売却のポイントをご紹介します
東京オリンピックの開催を間近に控え、ますます地価が上昇してきている東京都。中でも、都心5区と呼ばれる「中央区、千代田区、渋谷区、港区、新宿区」は東京都の中でも群を抜いて高い地価を誇り、その各区の地価の上昇率(2018~2019年)は軒並み前年比7.1%を超えています。そんな都心5区内に不動産を所有し、売却を検討しているすべての方に、都心5区内の不動産売却の相場の推移をお伝えし、売却におすすめのタイミングを詳しくご紹介します。

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目次

東京都の置かれた状況

まずは、東京都全体の不動産市況を確認しましょう。現在、東京都全体の不動産市況は、「地価から推測すると上昇トレンドを継続している」という状況に置かれています。

東京都全体の地価の推移

東京都の公示地価(住宅地)の変動率を見てみると、2014~2019年までは以下のように推移しています。

・2014年:+1.4%
・2015年:+1.3%
・2016年:+1.6%
・2017年:+1.9%
・2018年:+2.4%
・2019年:+2.9%

このように、過去6年間の東京都の地価を見てみると、6年連続で上昇している状況です。

23区全体では4.8%上昇しており、全ての区で前年から上昇している上に、千代田区以外の区では前年より上昇率が高いという結果でした。また、特に城北・城東地区では都心への交通利便性に対して価格水準が安かったこともあり、需要が堅調で上昇幅の拡大が目立っています。

23区外では武蔵野市・三鷹市・国立市・立川市などのJR中央線沿線地域、および23区に隣接している市区町村が上昇しているという傾向があります。

都心5区とは

前項で東京都全体が上昇トレンドであることがおわかりになったかと思います。次に、都心5区にフォーカスを当てて解説していきます。都心5区の不動産市況に関して、以下の順番で見ていきましょう。

・都心5区の地価の推移
・2020年にオリンピック開催を控えている
・2022年に生産緑地が解除され、多くの土地が市場に出回る可能性がある

都心5区の地価の推移

都心5区の公示地価推移(住宅地)は以下の通りです。

エリア前年からの増減率
2018年2019年
都区部平均+3.9%+4.8%
千代田区+3.3%+2.9%
中央区+2.2%+4.7%
港区+5.3%+6.0%
新宿区+4.0%+5.9%
渋谷区+4.2%+5.3%

このように、都区部平均の上昇率を上回っているのは5区中3区で、港区・新宿区・渋谷区です。千代田区と中央区は都区部平均には及ばないものの、上昇しています。上述したように、東京都全体で2018年から2019年の上昇率は+2.9%なので、それと比べると都心5区の全てでこの上昇率以上ということです。

都心5区が置かれた状況

さて、そんな都心5区は現在以下の状況に置かれています。

・オリンピック特需の影響を受けている
・生産緑地解除の影響はあまり受けない

オリンピック特需の影響を受けている

まず、オリンピック開催が決まったことで、インフラ設備が整い、老朽化した施設も改修されています。特に、湾岸部は競技場が集まっていることで、環状2号線の整備などが進み地価が大きく上昇しています。全体的にマンション建設も増加しているものの、それを上回る需要によってマンション価格も上昇しています。

たとえば、首都圏の中古マンション(70m2)の価格推移を見ると、オリンピックが決まった2013年には2,791万円だった価格が、2018年には3,638万円(+30.3%)と過去10年間で最高値です。

生産緑地解除の影響はあまり受けない

生産緑地とは、農地や緑地として土地を維持しなければいけない土地であり、その制限を受ける代わりに税制面で大きな優遇を受けている土地です。その生産緑地の多くが2022年に解除され、「農地や緑地として土地を維持しなければいけない」という制限がなくなり、売りに出される可能性があります。つまり、生産緑地が売却されることで供給が多くなり、不動産全体の価格が下がることが懸念されているのです。

しかし、結論からいうと生産緑地の解除は都心5区においてはさほど影響を及ぼさないでしょう。というのも、東京都区部の生産緑地の65%を練馬区と世田谷区が有しており、逆に都心5区には生産緑地がないからです。

都心5区各区について

では、次に都心5区について、以下の項目を掘り下げて解説していきます。

・区ごとの特徴
・区別の地価の推移
・マンション売却価格相場
・土地売却価格相場

上記を知ることで、今自分の所有している不動産が所在する区の不動産市況が理解できます。それは、それぞれの不動産を売却する判断基準となるのです。

中央区

まずは、中央区について見ていきましょう。中央区の主な街は以下の通りです。

・八重洲
・京橋
・日本橋
・銀座一丁目
・東銀座
・築地
・勝どき
・月島

特徴

中央区は大きく分けて以下3つのエリアに分かれます。

・日本屈指の商業地区
・日本屈指のビジネス街
・湾岸の新興住宅街

まずは、銀座をはじめとして日本屈指の商業地区が並びます。銀座三越・コレド日本橋・コレド室町、最近ではGINZA SIX(銀座シックス)などもでき、有名な商業施設が立ち並びます。また、中央区には東京駅・有楽町駅・銀座駅・日本橋駅・新橋駅という「ターミナル駅」があるので、オフィス街としてにぎわっているのも特徴です。

そして、勝どきや月島という湾岸エリアの新興住宅地も抱えており、最近ではタワーマンションが急増しているのが中央区です。

区別の地価の推移

中央区の公示地価(住宅地)の変動率は以下の通りです。

前年比(中央区)前年比(東京都平均)
2014年+8%+1.4%
2015年+6.4%+1.3%
2016年+9.7%+1.6%
2017年+6.2%+1.9%
2018年+2.2%+2.4%
2019年+4.7%+2.9%

このように、過去6年を遡っても上昇し続けていることが分かります。

マンション売却価格相場

以下は、REINS Market Informationから抽出した、中央区内で実際に成約したマンション売却価格相場になります。なお、ほかの区のマンション売却価格相場も同じ方法でデータを抽出しています。

間取り平米単価価格想定面積
ワンルーム72.5万円1,450万円20m2
2K-2LDK103.6万円5,698万円55m2
3K-3LDK104.3万円7,301万円70m2

また、上記のマンション価格相場、および以下に戸建売却価格相場・土地売却価格相場を解説しますが、これらはあくまでデータを基に計算をした数値なので、各住居の状況によって売却価格は異なります。

土地売却価格相場

つづいて、土地売却価格相場はm2単価で286.7万円です。データを見る限り、銀座や日本橋エリアが飛び抜けて高く、佃や月島エリアはさほど高くありませんでした。つまり、エリアによる差が大きいということです。

なお、「戸建」は、築年数や構造、または仕様・設備により大きな幅のある建物価格を、土地の価格に上乗せし計算することとなります。

千代田区

次に千代田区について見ていきましょう。千代田区の主な街は以下の通りです。

・丸の内
・大手町
・霞が関
・永田町
・神田
・秋葉原

特徴

千代田区の特徴は、何といっても日本屈指のオフィス街です。丸の内・大手町では金融会社や商社の本社ビルが立ち並び、丸ビル・新丸ビル・オアゾ・KITTEなどのビルがあります。皇居があるということで建築基準法の制限が厳しかったのですが、近年その制限が緩和されたことで再開発が進んでいます。

一方、秋葉原という都内屈指の電気街を有し、丸の内にもショッピング施設が豊富にあるので、商業エリアとしても存在感を発揮しています。

区別の地価の推移

千代田区の公示地価(住宅地+商業地)の公示地価推移は以下の通りです。

前年比(千代田区)前年比(東京都平均)
2014年+8%+1.4%
2015年+6.4%+1.3%
2016年+9.7%+1.6%
2017年+6.2%+1.9%
2018年+2.2%+2.4%
2019年+4.7%+2.9%

このように、千代田区も増加し続けていることが分かります。東京都平均と比較しても、6年連続で上回っています。

マンション売却価格相場

マンション売却価格相場は以下の通りです。

間取り平米単価価格想定面積
ワンルーム80.1万円1,602万円20m2
2K-2LDK129.9万円7,145万円55m2
3K-3LDK139.6万円9,772万円70m2

土地売却価格相場

つづいて、千代田区の土地売却価格の相場はm2単価で235.2万円です。そもそもの取引事例が少ないのですが、秋葉原・東神田エリアが相場を引き上げています。

渋谷区

次に、渋谷区について見ていきましょう。渋谷区の主な街は以下の通りです。

・渋谷
・代々木
・原宿
・表参道
・代官山
・恵比寿

特徴

渋谷区の特徴は、色々な街並みが混在している点です。たとえば、新宿駅に近い代々木・千駄ヶ谷はオフィス街と繁華街が一体となっていますし、渋谷駅もオフィスビルがありながらも、若者に人気のショッピング施設が立ち並びます。また、原宿・表参道は日本屈指のファッションの中心街であり、一方で明治神宮や代々木公園などの広大な緑地も有しているのが渋谷区の特徴となります。

区別の地価の推移

渋谷区の公示地価(住宅地+商業地)の公示地価推移は以下の通りです。

前年比(渋谷区)前年比(東京都平均)
2014年+2.8%+1.4%
2015年+2.6%+1.3%
2016年+3.4%+1.6%
2017年+3.5%+1.9%
2018年+4.2%+2.4%
2019年+5.3%+2.9%

このように、直近3年は特に上昇率が大きくなっています。

マンション売却価格相場

渋谷区のマンション売却価格相場は以下の通りです。

間取り平米単価価格想定面積
ワンルーム89.1万円1,782万円20m2
2K-2LDK100.5万円5,528万円55m2
3K-3LDK114.0万円7,980万円70m2

土地売却価格相場

土地売却価格相場はm2単価で128.7万円です。土地価格はバラツキが激しく、渋谷・恵比寿・松濤エリアが相場を引き上げています。

港区

続いて、港区について見ていきましょう。港区の主な街は以下の通りです。

・虎ノ門
・新橋
・赤坂
・六本木
・麻布
・白金

特徴

港区は大きく以下に分かれます。

・オフィス街
・商業エリア
・住宅街

虎ノ門や新橋・芝エリアは、新聞社や放送局・マスコミなどの本社があるオフィス街です。一方、六本木や赤坂では商業エリアという面が強く、麻布や白金台などは高級住宅街として有名です。

さらに、芝公園などをはじめとする緑地が多く、大使館や外資系企業も多いことから外国人の居住者も多いのが特徴です。

区別の地価の推移

港区の公示地価(住宅地+商業地)の公示地価推移は以下の通りです。

前年比(港区)前年比(東京都平均)
2014年+5.9%+1.4%
2015年+6%+1.3%
2016年+6.3%+1.6%
2017年+5.2%+1.9%
2018年+5.3%+2.4%
2019年+6%+2.9%

このように、6年連続で高水準の上昇率を維持しています。

マンション売却価格相場

港区のマンション売却価格相場は以下の通りです。

間取り平米単価価格想定面積
ワンルーム82.3万円1,782万円20m2
2K-2LDK105.2万円5,528万円55m2
3K-3LDK111.5万円7,980万円70m2

土地売却価格相場

港区の土地売却価格相場は、m2単価で221.6万円になります。乃木坂・麻布十番・外苑前エリアが港区の土地相場を引き上げています。

新宿区

最後に新宿区について見ていきましょう。新宿区の主な街は以下の通りです。

・新宿
・新宿御苑
・高田馬場
・落合
・四谷
・お台場

特徴

新宿区は、ほかの区のように色々なエリアが存在感を発揮するというよりは、「新宿駅」が段違いに存在感を発揮しています。新宿駅周辺は歌舞伎町を代表する日本有数の繁華街であり、新宿駅の乗降客数は世界一になったこともあるほどのターミナル駅です。

また、都庁をはじめとしたオフィスビル街でもあり、オフィス街と繁華街が共存しているエリアといえるでしょう。一方、落合地区は住宅街があり、新宿御苑などをはじめ緑地が存在するエリアもあります。

区別の地価の推移

新宿区の公示地価(住宅地+商業地)の公示地価推移は以下の通りです。

前年比(新宿区)前年比(東京都平均)
2014年+2.8%+1.4%
2015年+3.2%+1.3%
2016年+3.4%+1.6%
2017年+5.2%+1.9%
2018年+3.0%+2.4%
2019年+5.0%+2.9%

このように、新宿区も6年連続で東京都平均の上昇率を上回っています。

マンション売却価格相場

マンション売却価格相場は以下の通りです。

間取り平米単価価格想定面積
ワンルーム73.6万円1,472万円20m2
2K-2LDK91.1万円5,011万円55m2
3K-3LDK100.5万円7,035万円70m2

土地売却価格相場

新宿区の土地売却価格相場はm2単価で89.3万円です。新宿区の土地売却価格相場は、市ヶ谷・神楽坂・大久保エリアが引き上げています。

都心5区における売却のタイミング

さいごに、都心5区における不動産売却のタイミングについて、以下2つの視点から解説していきます。

1.オリンピック

結論からいうと、不動産を売却するならオリンピック前、あるいはオリンピック後1~2年の間に売った方が良いでしょう。というのも、上述したようにオリンピック前である現在は、不動産価格は高水準にあります。そのため、オリンピック前の現在の時点で不動産を売却することに対して、デメリットは少ないと想定されます。

一方、オリンピック後1~2年後はオリンピック特需が継続すると予想されているので、この時期も不動産価格は高水準で推移すると予想されます。ただし、オリンピック後1~2年はさほど遠い未来ではないとはいえ、そのとき不動産市況がどうなっているかは分かりません。そのため、安全策を取るならオリンピック前の売却が望ましいと言えるのではないでしょうか。

2.所有期間

次に、所有期間の観点からみると、以下のように保有期間が長い方が譲渡所得(≒売却益)税率は低くなります。

長期保有短期保有
所得税率15%30%
復興特別所得税率所得税額×2.1%所得税額×2.1%
住民税率5%9%

長期保有とは、不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産を5年超保有した物件のことです。一方、短期保有は5年以下の物件になります。このように、税率が倍近く違うので、できれば長期保有の状態で売却する方が望ましいでしょう。

ただし、自宅の売却の場合には譲渡所得(≒売却益)が3,000万円までなら控除される場合があるので、要件に合致しているか国税庁ホームページで確認してみましょう。仮に、条件に合致して譲渡所得がゼロになるなら、保有期間を気にせず売却できます。

不動産売却における税金については以下の記事で詳しく解説しています。

まとめ

このように、都心5区は地価の観点から見ても上昇がつづいており、お示ししたデータで相場感がつかめたのではないでしょうか?

少しでも売却を検討するなら、まずは一括査定サイトで査定のお申し込みをしてみてはいかがでしょうか?一括査定をすることで大まかな売却価格のイメージが掴めるので、その価格を参考に実際に売却するかどうかを検討することをお勧めします。

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中村 昌弘

監修中村 昌弘

【資格】宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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