- 抵当権の登記は自動的に抹消されるわけではなく、抹消するには法務局で抵当権抹消登記をする必要があります。
- 登記簿に抵当権が記載されていると閲覧した人は抵当権付き不動産と判断してしまい、結果、買い手が見つかりにくい物件に…。
- 抵当権抹消手続きは自分で行うことが可能ですが、複雑な場合は迷わず司法書士に依頼するようにしましょう。
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目次
抵当権とは
具体的には、融資を受けた人(債務者)が購入した物件のうえに抵当権を設定することになります。抵当権者となった金融機関は、権利を第三者に主張するために法務局にある物件の登記簿に抵当権の登記をします。物件の登記簿を見れば抵当権付きであることが明らかになります。
そして、万が一、債務者が返済できなくなったとき(債務不履行)、金融機関は裁判所に申し立てて強制的に不動産を競売し、売却代金から優先的に弁済を受けることができます。これを「抵当権の実行」と呼んでいます。
抵当権抹消とは
抵当権の特徴として、抵当権が設定されている物件の所有者は自由に使用し続けることができますし、売却することもできます。問題は、売却されて所有者が変わっても抵当権がなくなるわけではないのです。
買主は抵当権付きの物件を取得することになります。売主が住宅ローンの返済を滞らせて抵当権が実行されれば、買主は所有権を失ってしまいます。
そこで、一般的には、売買契約において「不動産の引渡しまでに抵当権を抹消する」ことを明確にしたうえ、決済時に物件の売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行います。
抵当権を抹消しないデメリット
しかし、抵当権の登記は自動的に抹消されるわけではありません。物件の登記簿には相変わらず抵当権の記載は残ったままです。抹消するには法務局で抵当権抹消登記をする必要があります。
もちろん、実態として消滅しているわけですから、第三者には消滅したことを主張することはできます。抵当権抹消登記には期限はありません。そのため、完済したことに安心して、そのまま放置してしまうケースもあります。
「実際に抵当権はないわけだし、抹消手続きが面倒くさい」ということなのでしょう。ところが、これには、いくつかのデメリットがあるのです。
買い手が見つかりにくくなる
せっかく購入しても、所有権を失うリスクがある物件を好んで手に入れようという人がどれほどいるでしょうか。結局、買い手が見つかりにくい物件になってしまいます。
ローン審査が通りにくくなる
手続きが煩雑になる
吸収合併で消滅している場合は、さらに手続きが煩雑になります。長期間放置することは、このような余計な負担が増えるだけです。
融資を受けた借入金を完済した場合は、速やかに抵当権抹消登記の手続きをすることをおすすめします。
抵当権抹消の手続き方法
金融機関によっては、ローン完済後に「抵当権抹消登記は、ご自分でなさいますか?」と聞いてくることがあります。ここでは、最も一般的な方法であるプロに依頼する場合、家族に依頼する場合、ご自身で手続きをする場合の3つを紹介いたします。
1.司法書士に依頼する場合
司法書士に依頼する場合、ご本人の代理人として手続きを行うことになるので、委任状が必要となります。通常、事務所で作成することになるでしょうから、印鑑(認印)をお持ちください。
司法書士に依頼する場合の費用は、抵当権抹消1件について1~2万円程度ですが、複数の金融機関から融資を受けている場合など、状況によって加算されることになります。なお、交通費や通信費がかかることもありますので事前に確認しておきましょう。
2.家族が対応する場合
あらかじめ司法書士に連絡のうえ、委任状を作成してご本人が署名押印したものを持参することが必要です。
また、家族に大学生など、時間的な余裕に加え、法律の知識がある方がいるような場合、登記申請手続きを任せることも考えられます。その際も、ご家族が代理人という扱いになりますので、ご本人からの委任状が必要です。委任されたご家族は、免許証や保険証といった本人確認書類を持参しなければなりません。
3.自分で行う場合
必要書類の用意
この委任状は、金融機関が抵当権抹消申請をご本人に委任することを証明するものです。
本来、抵当権抹消登記は抵当権を失う抵当権者と抹消してもらう設定者(ご本人)が共同で法務局に出向いて申請するものです。金融機関が立ち会わないで済むように、ご本人を代理人として委任していることになります。
管轄する法務局の確認
抵当権抹消登記申請書の作成
なお、登記申請書には、抵当権設定日および法務局の受付番号のほか、登記簿に記載されている情報を正確に記入しなければなりません。あらかじめ登記事項証明書(登記簿謄本)を法務局で取得しておきましょう。
法務局に申請
完了後の書類の受領
抵当権抹消の費用と期間
費用はいくらかかる?
抵当権が土地と建物に設定されているのであれば、2,000円となります。分譲マンションの場合は、建物の部分とマンションが建っている敷地の部分は、それぞれひとつの扱いです。
ただし、敷地部分が登記上、複数の土地に分かれていることもあり、その数だけ増額になります。金融機関から受領した「抵当権設定契約書」の「不動産の表示」に表記されている「敷地権の表示」にいくつの敷地の情報が記載されているかでわかります。
ご自分で手続きをする際に必要な登記事項証明書(登記簿謄本)は、法務局の窓口で取得する場合、1通600円です。
期間はどのくらい?
抵当権に関するケーススタディ
【ケース1】抵当権が付いた不動産を相続することに
遺産のひとつに親の住んでいた自宅がありましたが、抵当権が付いていました。このケースのように相続した不動産が抵当権付きであることがあります。すでに見たように、亡くなった被相続人に金融機関などの債権者がいるということであり、万一、抵当権が実行されると、不動産は強制的に競売にかけられてしまいます。
また、その債務も相続することになるため、かなりのリスクのある相続ということになります。Aさんたちも、何も知らずに不動産を相続できたと喜んでいると大変です。
事前に抵当権の設定有無を確認
抵当権が設定されていれば、完済されずに債務が残っている可能性が高いといえます。その点も確かめておきましょう。
債務は法定相続人すべてが対象
相続する遺産が債務を上回っていれば、それで完済して抵当権を抹消することができます。また、不動産自体を売却し、その金額が債務より大きければ、同様に抵当権を抹消することはできるでしょう。
しかし、いずれも債務を下回っているような場合は、相続人の財産から持ち出して弁済しなければなりません。
相続放棄は行うと取り消しができない
この事例では、調べたところ、Aさんの父親には他の金融資産もありました。不動産の売却価格より大きかったため、遺産で債務を完済して不動産の抵当権を抹消することにしました。弟と協議し、Aさんが相続しています。
【ケース2】抵当権と根抵当権が付いている場合
父親の自宅兼店舗の登記簿を調べたところ、抵当権のほか、根抵当権(ねていとうけん)が設定されていました。抵当権だけでなく、根抵当権付きの不動産を相続したケースです。
根抵当権とは?
普通の抵当権であれば、借り入れた住宅ローンを完済すれば、債務がなくなり、同時に抵当権も消滅します。これを「附従性(ふじゅうせい)」といいます。次に住宅を増改築するとき、融資が必要になれば、改めて抵当権を設定することになります。
ところが、Bさんの父親のように商売で反復継続的に資金を取引銀行から借り入れる必要がある場合は、困ったことになります。仕入れのために借り入れた融資額を返済するたびに抵当権は消滅するからです。毎回、抵当権の設定、抹消登記を繰り返さなければなりません。手間も費用もかかります。そこで、考案されたのが、根抵当権なのです。
担保される債権(非担保債権)が確定する時点(確定期日)まで、一定の枠内(極度額)でまとめて担保します。
根抵当権の抹消登記について
たとえば、極度額が1,000万円の場合、その額までは何度でも借り入れと返済を繰り返すことができ、その都度、根抵当権が消滅することはありません。とはいえ、清算する必要が生じることもあります。これを元本確定といいます。あらかじめ当事者で定めた確定期日が到来したとき、根抵当権者が請求したときなどです。債務者が亡くなってから6ヶ月以内に相続によって新たに債務者となる者(指定債務者)の登記をしなかった場合も、相続開始のときに元本が確定したものとみなされます。
根抵当権の元本が確定すると、根抵当権が担保する債権が確定するため、その後は抵当権と同様の性質となります。つまり、特定した債務を完済すれば、根抵当権は消滅するため、抹消登記ができます。
【ケース3】抵当権の優先順位がある場合
抵当権はひとつの不動産に対して複数設定ができる
具体的には、上記のケースでは、甲銀行は一番抵当権、乙社は二番抵当権ということになります。
抵当権に付いている番号は優先順位を意味します。仮に直後にローンの返済が滞り、不動産が競売にかけられて1,300万円で換金されたとしましょう。一番抵当権の甲銀行は残債の1,000万円全額を回収することができますが、二番抵当権の乙社は400万円のうちの300万円しか回収できません。残りの100万円は担保のない普通の債権(一般債権)となります。
まとめ
実際の事案は、さらに複雑なものが少なくありません。本稿で紹介した内容を参考にし、不明な点は専門家に相談されることをおすすめします。
抵当権抹消手続きは自分でできます!
抵当権の仕組みと抹消が必要となる理由も把握しておきましょう。
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この記事の監修者
坪 義生
【資格】社会保険労務士/宅地建物取引士
明治大学政治経済学部政治学科卒業、千葉大学大学院社会科学研究科修士課程修了(経済学)。社会保険診療報酬支払基金、衆議院議員秘書、(株)矢野経済研究所(「住宅産業白書」、「出版社経営総鑑」、「コンピューター・サプライ市場の展望と戦略」を担当)等を経て、91年、じんじ労務経営研究所(社会保険労務士登録)を開設。同年より、「月刊人事マネジメント」取材記者として企業のトップ・人事担当者を中心に取材・執筆多数。