【家を売る人も買う人もチェック!】どうして抵当権は、抹消しなければいけないの?

  • 公開日:
  • 2018年9月20日
  • 更新日:
  • 2018年9月20日
【家を売る人も買う人もチェック!】どうして抵当権は、抹消しなければいけないの?
住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、「抵当権」なるものが設定されているのをご存知ですか。抵当権とは、簡単に言うと、貸した人からお金を回収できなくなったときのための担保として、銀行などお金を貸す側の金融機関が設定をするものです。家を売る場合、設定した抵当権は”抹消”しなければいけません。この記事では、家を売るときに抵当権の抹消が必要な理由と合わせて、抹消手続きの方法や費用・期間、ケーススタディについてご紹介いたします。

抵当権の抹消手続きは自分で行うこともできます。
抵当権の仕組みと抹消が必要となる理由は覚えておきましょう。

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目次

「抵当権」って何?

家を購入するというのは、人生で最も高い買い物といえるでしょう。

そこで、住宅ローンを組むことになるわけですが、その際、貸し手(債権者)である金融機関は確実にお金を回収するために担保をとります。その貸金債権を担保するのが抵当権であり、民法という法律に定められている「担保物権」のひとつです。

具体的には、融資を受けた人(債務者)が購入した物件のうえに抵当権を設定することになります。抵当権者となった金融機関は、権利を第三者に主張するために法務局にある物件の登記簿に抵当権の登記をします。物件の登記簿を見れば抵当権付きであることが明らかになります。

そして、万が一、債務者が返済できなくなったとき(債務不履行)、金融機関は裁判所に申し立てて強制的に不動産を競売し、売却代金から優先的に弁済を受けることができます。これを「抵当権の実行」と呼んでいます。

「抵当権」が付いている不動産の売却について

抵当権の特徴として、抵当権が設定されている物件の所有者は自由に使用し続けることができますし、売却することもできます。問題は、売却されて所有者が変わっても抵当権がなくなるわけではないのです。買主は抵当権付きの物件を取得することになります。売主が住宅ローンの返済を滞らせて抵当権が実行されれば、買主は所有権を失ってしまいます。

そこで、一般的には、売買契約において「不動産の引渡しまでに抵当権を抹消する」ことを明確にしたうえ、決済時に物件の売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行います。

「抵当権」の登記を抹消しないデメリット

金融機関に限らず、借りたお金を完済すれば貸主の債権はなくなります。抵当権は、債権を担保するための担保物権ですから当然、抵当権も消滅します。しかし、抵当権の登記は自動的に抹消されるわけではありません。物件の登記簿には相変わらず抵当権の記載は残ったままです。抹消するには法務局で抵当権抹消登記をする必要があります。

もちろん、実態として消滅しているわけですから、第三者には消滅したことを主張することはできます。抵当権抹消登記には期限はありません。そのため、完済したことに安心して、そのまま放置してしまうケースもあります。

「実際に抵当権はないわけだし、抹消手続きが面倒くさい」ということなのでしょう。

ところが、これには、いくつかのデメリットがあるのです。

買い手が見つかりにくくなる

不動産を売ろうとする場合、本人は抵当権の付いていない物件のつもりでも(実際、抵当権は消滅しているわけですが)、登記簿に記載されている以上、閲覧した人は抵当権付き不動産と判断せざるを得ません。せっかく購入しても、所有権を失うリスクがある物件を好んで手に入れようという人がどれほどいるでしょうか。結局、買い手が見つかりにくい物件になってしまいます。

ローン審査が通りにくくなる

登記簿から抵当権付き物件と判断するのは、金融機関も同様です。売却ではなく、建物の増改築などのために融資を受けようとしても、二重ローンになると判断されて審査に通らないということにもなりかねません。

手続きが煩雑になる

また、抹消登記そのものには期限はないものの、長期間経過すれば、金融機関の商号や本店が変わっていることもあります。抹消登記申請書に添付すべき書類が増えることになります。吸収合併で消滅している場合は、さらに手続きが煩雑になります。長期間放置することは、このような余計な負担が増えるだけです。

融資を受けた借入金を完済した場合は、速やかに抵当権抹消登記の手続きをすることをおすすめします。

「抵当権抹消」を行う方法

完済して抵当権が消滅しても登記を放置しておいてはいけない理由はご理解いただけたと思います。

金融機関によっては、ローン完済後に「抵当権抹消登記は、ご自分でなさいますか?」と聞いてくることがあります。ここでは、最も一般的な方法であるプロに依頼する場合、家族に依頼する場合、ご自身で手続きをする場合の3つを紹介いたします。

1.司法書士に依頼する場合

登記申請自体は、後述するように自分で手続きすることができますが、不備があれば受理してもらえません。何度もやりとりしなければならないこともあります。その点、プロに任せれば安心です。司法書士に依頼する場合、ご本人の代理人として手続きを行うことになるので、委任状が必要となります。通常、事務所で作成することになるでしょうから、印鑑(認印)をお持ちください。

司法書士に依頼する場合の費用は、抵当権抹消1件について1~2万円程度ですが、複数の金融機関から融資を受けている場合など、状況によって加算されることになります。なお、交通費や通信費がかかることもありますので事前に確認しておきましょう。

2.家族が対応する場合

ご本人がどうしても平日、仕事で時間がないというような場合、司法書士事務所に足を運ぶことすらできないこともあるでしょう。ご家族が依頼することになりますが、その際も司法書士に委任するのは、あくまでご本人です。署名押印は、ご家族はできません。

あらかじめ司法書士に連絡のうえ、委任状を作成してご本人が署名押印したものを持参することが必要です。

また、家族に大学生など、時間的な余裕に加え、法律の知識がある方がいるような場合、登記申請手続きを任せることも考えられます。その際も、ご家族が代理人という扱いになりますので、ご本人からの委任状が必要です。また、委任されたご家族は、免許証や保険証といった本人確認書類を持参しなければなりません。

3.自分で手続きを行う場合

時間に余裕があり、費用をかけたくない、という方におすすめなのが本人申請です。以下、その手順を説明していきましょう。

必要書類の用意

ローン完済後、金融機関(または保証会社)から必要な書類を受け取ります。次のような書類があります。

1.登記原因証明情報(抵当権解除証書または弁済証書)
2.抵当権の登記済証(抵当権設定契約書)または登記識別情報通知書
3.資格証明書(代表者事項証明書)
4.代理権限証書(委任状)

この委任状は、金融機関が抵当権抹消申請をご本人に委任することを証明するものです。

本来、抵当権抹消登記は抵当権を失う抵当権者と抹消してもらう設定者(ご本人)が共同で法務局に出向いて申請するものです。金融機関が立ち会わないで済むように、ご本人を代理人として委任していることになります。

管轄する法務局の確認

物件の場所によって管轄が決まっていますので、法務局のサイトから物件の管轄を調べておきましょう。
管轄のご案内|法務局

抵当権抹消登記申請書の作成

法務省のサイトから申請書の様式がダウンロードできます。
不動産登記の申請書様式について|法務局

注意事項を熟読のうえ、必要事項を記載してください。なお、登記申請書には、抵当権設定日および法務局の受付番号のほか、登記簿に記載されている情報を正確に記入しなければなりません。あらかじめ登記事項証明書(登記簿謄本)を法務局で取得しておきましょう。

法務局に申請

郵送も可能ですが、基本的には窓口で申請することになります。管轄によっては、事前予約制となっている場合もあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。申請書および提出書類に不備がなければ、受理されて抵当権抹消登記の申請は終了です。

完了後の書類の受領

抵当権抹消登記が完了すると、法務局に「登記完了証」を受け取りに行きます。あわせて提出済みの添付書類の原本も返還されます。登記申請する際に切手を貼り付けした返信用の封筒(書留郵便)を添付しておけば、郵送してもらえます。

「抵当権抹消」の費用と期間について

費用はいくらかかる?

司法書士に依頼する場合の費用以外に登録免許税が必要となります。費用は、不動産ひとつにつき1,000円です。抵当権が土地と建物に設定されているのであれば、2,000円となります。分譲マンションの場合は、建物の部分とマンションが建っている敷地の部分は、それぞれひとつの扱いです。

ただし、敷地部分が登記上、複数の土地に分かれていることもあり、その数だけ増額になります。金融機関から受領した「抵当権設定契約書」の「不動産の表示」に表記されている「敷地権の表示」にいくつの敷地の情報が記載されているかでわかります。

ご自分で手続きをする際に必要な登記事項証明書(登記簿謄本)は、法務局の窓口で取得する場合、1通600円です。

期間はどのくらい?

登記申請から登記の完了までにかかる期間は、おおよそ1~2週間程度見ておくとよいでしょう。

「抵当権」に関するケーススタディ

次にもう少し踏み込んだ抵当権に関するケーススタディをいくつか紹介していきましょう。

【ケース1】抵当権が付いた不動産を相続することに

Aさんは、一人暮らしの父親(母はすでに死亡)が亡くなり、弟と遺産を相続することになりました。

遺産のひとつに親の住んでいた自宅がありましたが、抵当権が付いていました。このケースのように相続した不動産が抵当権付きであることがあります。すでに見たように、亡くなった被相続人に金融機関などの債権者がいるということであり、万一、抵当権が実行されると、不動産は強制的に競売にかけられてしまいます。また、その債務も相続することになるため、かなりのリスクのある相続ということになります。Aさんたちも、何も知らずに不動産を相続できたと喜んでいると大変です。

事前に抵当権の設定有無を確認

そこで、不動産を相続する可能性がある場合、抵当権が設定されているか、あらかじめ確認しておいた方が賢明といえるでしょう。誰でも法務局で登記事項証明書の交付を受けることができます。抵当権が設定されていれば、完済されずに債務が残っている可能性が高いといえます。その点も確かめておきましょう。

債務は法定相続人すべてが対象

債務は原則として、法定相続人全員、つまりAさん兄弟2人が返済義務を負います。とはいえ、相続人の間で協議したうえ、債権者の承諾があれば、不動産を相続する人だけが返済義務を負うようにすることも可能です。相続する遺産が債務を上回っていれば、それで完済して抵当権を抹消することができます。また、不動産自体を売却し、その金額が債務より大きければ、同様に抵当権を抹消することはできるでしょう。

しかし、いずれも債務を下回っているような場合は、相続人の財産から持ち出して弁済しなければなりません。

相続放棄は行うと取り消しができない

こうした場合、相続の放棄を検討する必要があります。ただし、不動産のみならず、すべての遺産を放棄することになるため、他の遺産の状況を確認しておくことが大切です。相続放棄をしてしまうと、取り消しができないことも覚えておきましょう。

この事例では、調べたところ、Aさんの父親には他の金融資産もありました。不動産の売却価格より大きかったため、遺産で債務を完済して不動産の抵当権を抹消することにしました。弟と協議し、Aさんが相続しています。

【ケース2】抵当権と根抵当権が付いている場合

Bさんは、夫婦二人でマンションに暮らす会社員です。酒屋を経営する父親が亡くなり、一人っ子だったBさんが相続することになりました(両親は若いときに離婚)。

父親の自宅兼店舗の登記簿を調べたところ、抵当権のほか、根抵当権(ねていとうけん)が設定されていました。抵当権だけでなく、根抵当権付きの不動産を相続したケースです。

根抵当権とは?

根抵当権は、個人で事業をしている方が設定することが一般的で、貸金債権を担保するための権利であることは抵当権と同じです。違いは、抵当権のように購入済みの住宅資金というように特定した債権ではなく、不特定の債権を担保するという点にあります。

普通の抵当権であれば、借り入れた住宅ローンを完済すれば、債務がなくなり、同時に抵当権も消滅します。これを「附従性(ふじゅうせい)」といいます。次に住宅を増改築するとき、融資が必要になれば、改めて抵当権を設定することになります。

ところが、Bさんの父親のように商売で反復継続的に資金を取引銀行から借り入れる必要がある場合は、困ったことになります。仕入れのために借り入れた融資額を返済するたびに抵当権は消滅するからです。毎回、抵当権の設定、抹消登記を繰り返さなければなりません。手間も費用もかかります。そこで、考案されたのが、根抵当権なのです。

担保される債権(非担保債権)が確定する時点(確定期日)まで、一定の枠内(極度額)でまとめて担保します。

根抵当権の抹消登記について

例えば、極度額が1,000万円の場合、その額までは何度でも借り入れと返済を繰り返すことができ、その都度、根抵当権が消滅することはありません。とはいえ、清算する必要が生じることもあります。これを元本確定といいます。あらかじめ当事者で定めた確定期日が到来したとき、根抵当権者が請求したときなどです。債務者が亡くなってから6ヶ月以内に相続によって新たに債務者となる者(指定債務者)の登記をしなかった場合も、相続開始のときに元本が確定したものとみなされます。

根抵当権の元本が確定すると、根抵当権が担保する債権が確定するため、その後は抵当権と同様の性質となります。つまり、特定した債務を完済すれば、根抵当権は消滅するため、抹消登記ができます。

このケースでは、Bさんは酒屋を継ぐつもりはないため、元本を確定させました。確定した債権額もさほど高額ではなかったため、完済し、根抵当権抹消登記の手続きを経て不動産を相続したのでした。

【ケース3】抵当権の優先順位がある場合

Cさんは、自宅を購入する際に住宅ローンを甲銀行から2,000万円借り入れました。土地家屋には抵当権が設定されており、残高が1,000万円あります。今回、リフォームをするためにさらに400万円のローンを申し込んだところ審査に通りませんでした。そこで、ノンバンク系の乙社の不動産担保ローンから融資を受けることにしました。

抵当権は、ひとつの不動産に対して複数設定ができる

抵当権は、ひとつの不動産に対して複数、設定することができますが、民法には、一個の物の上には同じ内容の物権は一個しか成立しないという原則がありますので、複数、設定される抵当権は同一内容ではありません。

具体的には、上記のケースでは、甲銀行は一番抵当権、乙社は二番抵当権ということになります。

抵当権に付いている番号は優先順位を意味します。仮に直後にローンの返済が滞り、不動産が競売にかけられて1,300万円で換金されたとしましょう。一番抵当権の甲銀行は残債の1,000万円全額を回収することができますが、二番抵当権の乙社は400万円のうちの300万円しか回収できません。残りの100万円は担保のない普通の債権(一般債権)となります。

まとめ

以上、抵当権について、概要、抵当権付不動産の売却、抵当権抹消登記の手続き、そして、抵当権に関するケーススタディを取り上げました。

実際の事案は、さらに複雑なものが少なくありません。本稿で紹介した内容を参考にし、不明な点は専門家に相談されることをおすすめします。

抵当権の抹消手続きは自分で行うこともできます。
抵当権の仕組みと抹消が必要となる理由は覚えておきましょう。

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【監修者】坪 義生

【監修者】坪 義生

【資格】社会保険労務士/宅地建物取引士

明治大学政治経済学部政治学科卒業、千葉大学大学院社会科学研究科修士課程修了(経済学)。

社会保険診療報酬支払基金、衆議院議員秘書、(株)矢野経済研究所(「住宅産業白書」、「出版社経営総鑑」、「コンピューター・サプライ市場の展望と戦略」を担当)等を経て、91年、じんじ労務経営研究所(社会保険労務士登録)を開設。同年より、「月刊人事マネジメント」取材記者として企業のトップ・人事担当者を中心に取材・執筆多数。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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