この記事のポイント
- 土地売却は土地の現況把握や必要書類の取得など事前準備を行うことでスムーズに進めることができます。
- 自分の土地の価値はどれくらいなのか？「全国地価マップ」などを活用しながら把握しておくことが大切です。
- 古家付きの場合は更地にするか否か、不動産会社などの専門家と相談して方針を決めるようにしましょう。
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目次
土地を売るならまず売却の流れの把握から
はじめに、土地売却の流れについてお伝えします。大きな流れはマンションや一戸建てと同じですが、土地ならではのポイントに重点を置いてご紹介していきます。
1. 土地の現況を把握する
土地の売却を考え始めたら、不動産会社に相談する前に、土地の現況をご自身で確認しましょう。
土地を売る場合、立地条件はもちろんですが、隣接地との境界確認の有無、更地か古家付きか、相続した土地かなどがポイントとなります。まずは土地の情報をひとつずつ整理していきましょう。
土地を売る場合、立地条件はもちろんですが、隣接地との境界確認の有無、更地か古家付きか、相続した土地かなどがポイントとなります。まずは土地の情報をひとつずつ整理していきましょう。
2. 必要書類を準備する
事前にできる準備として、売却に必要な書類や資料を手元に集めておきましょう。
本人確認のための「身分証明書」「実印」「印鑑証明書」「住民票」、登記の際に必要な「登記権利書」または「登記識別情報」、税額確認のための「固定資産税納税通知書」および「固定資産税評価証明書」などを用意しておきましょう。
また、土地の場合には隣接地との境界など、正確な情報を求められるため、ご自分の土地の範囲がわかる「土地測量図・境界確認書」の有無もあわせてチェックしましょう。測量には時間と費用がかかるため、境界がはっきりしていない場合は事前に作成しておくことをおすすめします。
相続によって親から譲り受けた土地の場合は、土地の所有者名義を確認できる「不動産登記簿（登記事項説明書）」を法務局から取り寄せましょう。「土地取得時の契約書」などの書類も、売却後の確定申告で必要になるので確認しておくと万全です。
本人確認のための「身分証明書」「実印」「印鑑証明書」「住民票」、登記の際に必要な「登記権利書」または「登記識別情報」、税額確認のための「固定資産税納税通知書」および「固定資産税評価証明書」などを用意しておきましょう。
また、土地の場合には隣接地との境界など、正確な情報を求められるため、ご自分の土地の範囲がわかる「土地測量図・境界確認書」の有無もあわせてチェックしましょう。測量には時間と費用がかかるため、境界がはっきりしていない場合は事前に作成しておくことをおすすめします。
相続によって親から譲り受けた土地の場合は、土地の所有者名義を確認できる「不動産登記簿（登記事項説明書）」を法務局から取り寄せましょう。「土地取得時の契約書」などの書類も、売却後の確定申告で必要になるので確認しておくと万全です。
3. 査定を依頼する
現況把握・事前準備が整い、必要書類が揃ったら、一括査定サービスを利用して複数の不動産会社へ土地の査定の依頼を行います。
不動産会社によって査定が異なるため、複数社に依頼するとよいでしょう。一括査定サービスなら一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼することができ、比較検討が容易になるのでおすすめです。
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不動産（マンション・一戸建て・土地など）の売却価格を調べるなら、NTTデータグループの提供する一括査定サービス「HOME4U（ホームフォーユー）」をお試しください。
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複数の不動産会社を比較することで、不動産をより早く高く売ってくれる1社を選ぶことが可能に。まずは売却のプロに、あなたの不動産を査定してもらいましょう。
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4. 不動産会社を決め、媒介契約を結ぶ
一括査定をした不動産会社の中から、売却のサポートをしてくれるパートナーとなる業者を決めます。不動産会社選びの際は、査定価格だけでなく売却実績の豊富さや、周辺物件の売却実績の有無などを参考にしましょう。
不動産会社が決定したら、媒介契約を結びます。契約形態は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。ご自身の希望条件、売却希望時期を踏まえ、それぞれの媒介契約の特徴やメリット、デメリットを確認し、慎重に選びましょう。
不動産会社が決定したら、媒介契約を結びます。契約形態は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。ご自身の希望条件、売却希望時期を踏まえ、それぞれの媒介契約の特徴やメリット、デメリットを確認し、慎重に選びましょう。
5. 売り出し価格を決める
媒介契約を結んだら、売り出し価格（公募価格）を設定します。売り出し価格は売主が決めることができますが、査定された価格を参考に、不動産会社の担当者に周辺の売却事例を聞いて、実際の市況を客観的に把握して決めていきましょう。
6. 売却活動を開始する
売り出し価格が決まったら、売却する土地情報の開示を進め、売却活動を開始します。現地見学の対応などは不動産会社に任せることになりますが、雑草の手入れやゴミの整理などできるだけ見映えよくするように心がけましょう。
7. 価格・条件交渉をする
購入希望者が現れたら、媒介契約をした不動産会社を通じて購入申込書が届きますので、価格や条件面を確認し、不動産会社と相談・検討しましょう。
8. 契約・土地の引渡しをする
晴れて双方の合意ができたら、いよいよ売買契約を締結します。「売買契約書」や「重要事項説明書」などの売買契約で必要な書類は、不動産会社が作成します。
契約当日は、宅地建物取引士が重要事項説明書を読み上げて説明を行い、「売買契約書」の内容を確認し合い調印し、手付金を受け取ります。引き渡しの際は、売買代金（残金）の受け取り確認後、必要な書類を買主に渡します。
契約当日は、宅地建物取引士が重要事項説明書を読み上げて説明を行い、「売買契約書」の内容を確認し合い調印し、手付金を受け取ります。引き渡しの際は、売買代金（残金）の受け取り確認後、必要な書類を買主に渡します。
控除による節税も。確定申告を忘れずに！
土地を売却した翌年は、所得を申告する確定申告を忘れずに行いましょう。給与所得者（サラリーマン）の場合、一定の所得までは確定申告を行う必要はありませんが、土地を売却した場合には必ず申告する必要があります。
売却益が出た場合は「譲渡所得の確定申告」、売却損が出た場合の「譲渡損失が出た場合の確定申告」となります。詳しくは以下の記事をご参照ください。
また、条件によっては「特例による特別控除」により税金の軽減措置を受けられる場合がありますので、あわせて確認してください。
売却益が出た場合は「譲渡所得の確定申告」、売却損が出た場合の「譲渡損失が出た場合の確定申告」となります。詳しくは以下の記事をご参照ください。
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土地売却にかかる費用・税金は？
土地の売却には手数料や税金などの諸費用がかかることも覚えておきましょう。
仲介手数料・費用の一覧
土地売却時には、条件や場合により、各種費用や手数料がかかります。
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う手数料 |
|---|---|
| 繰上げ返済手数料 | ローンが残っている際に支払う、一括返済する際の手数料 |
| 測量費用 | 地積測量図を作成する際に、土地の大きさを測るためにかかる費用（必要な場合のみ） |
| 解体費用 | 土地を更地にして売却する際の古家解体にかかる費用（買主との条件による） |
不動産売却時の主な税金の一覧
土地の売却時には、大きく分けて３つの税金が発生します。事前に確認し、把握しておきましょう。
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代 |
|---|---|
| 抵当権抹消の登録免許税 | ローンの抵当権が残っている場合に支払う税金 |
| 譲渡所得税（所得税・住民税） | 土地を売却して利益が出た場合に納める税金 |
土地をより良い条件で売るには。５つのコツを伝授
続いて、より良い条件で土地を売却するために、押さえておきたい事前準備のポイントを５つのコツとしてご紹介します。
1. 自分で土地相場を調べておく
土地売却の際は、できるだけ早く、そして高く売るために、客観的に自分の土地の価値はどれくらいなのかを事前に調べておくといいでしょう。
相場に見合った価格戦略は土地売却の成功に欠かせないものです。その土地の適正価格を把握していれば、価格設定を誤ってなかなか売れないという事態を避けることや、値下げ交渉にも慌てずに対応することが可能です。
土地の評価額は、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」にて調べることができます。また、実際の取引価格については国土交通省の「土地総合情報システム」を活用して、確認してみましょう。
相場に見合った価格戦略は土地売却の成功に欠かせないものです。その土地の適正価格を把握していれば、価格設定を誤ってなかなか売れないという事態を避けることや、値下げ交渉にも慌てずに対応することが可能です。
土地の評価額は、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」にて調べることができます。また、実際の取引価格については国土交通省の「土地総合情報システム」を活用して、確認してみましょう。
2. 土地を売るタイミングを見計らう
土地を含む不動産は、需要と供給のバランスによって売却価格が左右されます。買い手にとって必要な時期に合わせたタイミングで売り出せば、売却にかかる期間も短縮し希望価格に近い取り引きが可能になるでしょう。
一般的に4月の新生活が始まる前の1～3月に、不動産市場が活況になります。更地の場合は建物を建てる期間も見越して売却をスタートさせられればなお理想的です。
一般的に4月の新生活が始まる前の1～3月に、不動産市場が活況になります。更地の場合は建物を建てる期間も見越して売却をスタートさせられればなお理想的です。
3. 土地売却が得意な不動産会社を選ぶ
土地売却において、仲介してくれるパートナーとなる不動産会社選びはとても重要なポイントです。
知名度や規模にこだわらず、得意なエリアや種類、賃貸よりも売買に強い会社など、売却を考えている土地の条件に合う不動産会社を選ぶようにしましょう。そのためにも、複数の不動産会社の話を聞き、比較・検討することをおすすめします。
知名度や規模にこだわらず、得意なエリアや種類、賃貸よりも売買に強い会社など、売却を考えている土地の条件に合う不動産会社を選ぶようにしましょう。そのためにも、複数の不動産会社の話を聞き、比較・検討することをおすすめします。
4. 売却理由やアピールポイントを整理しておく
土地を売るにあたり、できるだけスピーディに高価格で売りたいのは売主共通の希望ではありますが、買主も同様に良い土地を安い価格で買いたいと願っています。
不動産の売買は売主と買主との信頼関係が基本ですから、土地に関する売主しか知りえない情報をきちんと説明できるように整理しておきましょう。とくに売却理由についてはできるだけ正直に伝えることが大切です。
不動産の売買は売主と買主との信頼関係が基本ですから、土地に関する売主しか知りえない情報をきちんと説明できるように整理しておきましょう。とくに売却理由についてはできるだけ正直に伝えることが大切です。
5. 土地をキレイな状態にしておく
空いている土地は長い間放置しておくと、雑草が生えたり、ゴミを捨てられたりして印象が良くない状態になってしまうことが多いです。購入希望者に現地案内をする際、あまりに荒れ放題だと、いくら他の条件が良くても印象が悪くなってしまいます。
そのまま購入希望に繋がっても、減額交渉をされる場合もありますので、現地案内が決まった際には土地の状態をキレイにして良い印象を与えるようにしましょう。
そのまま購入希望に繋がっても、減額交渉をされる場合もありますので、現地案内が決まった際には土地の状態をキレイにして良い印象を与えるようにしましょう。
こんな土地を売りたいときは注意しよう！
土地売却は金額が大きいこともあり、ちょっとした確認を怠ると重大なトラブルを引き起こす原因となります。事前に注意できるポイントは確認をして、査定を行う前にクリアにしておきましょう。
隣接地との境界が明確でない場合
土地の売却において、隣接地との境界をハッキリさせていない場合はトラブルの原因につながります。
土地の境界については、コンクリートなどで作られた「境界標」の設置と、隣接地との境界が明記された「境界確定図」の取得が必要です。「境界標」がない場合、土地家屋調査士に依頼して設置することができます。
土地の境界については、コンクリートなどで作られた「境界標」の設置と、隣接地との境界が明記された「境界確定図」の取得が必要です。「境界標」がない場合、土地家屋調査士に依頼して設置することができます。
測量費用の相場
昨今では土地売却のほとんどのケースで、正確な境界と面積把握のために測量を求められます。売買契約時には隣接地の所有者の認証を得た正式な測量図である「確定測量図」が必要になるからです。
測量は土地家屋調査士や測量士に依頼し、通常3～4カ月、100～200m2の土地で60～80万円程の費用がかかります（価格は一例です）。
測量は土地家屋調査士や測量士に依頼し、通常3～4カ月、100～200m2の土地で60～80万円程の費用がかかります（価格は一例です）。
古家付きの場合
土地を売却する場合、古家を残したまま売却するか、古家を解体して更地で売却するか迷う方が多いようです。下記にて、古家付きの状態で土地を売却した際のメリット・デメリットをまとめてみました。
更地で売却をする場合には別途解体費用がかかるため、双方のメリット・デメリットを把握した上で、不動産会社と相談して決めましょう。
また、道路付けの状況によっては建物を取り壊してしまうと新たに立てることができない「再建築不可」の土地である場合もありますので、事前に確認が必要です。
また、道路付けの状況によっては建物を取り壊してしまうと新たに立てることができない「再建築不可」の土地である場合もありますので、事前に確認が必要です。
解体費用の相場
更地にして売却する方が良いかどうかの判断には、解体費用の把握が欠かせません。解体費は建物構造や延べ床面積、道路付けの条件などさまざまな要素によって変動します。
一般的な30坪の木造家屋で100万円前後の解体費がかかると考えておきましょう。
一般的な30坪の木造家屋で100万円前後の解体費がかかると考えておきましょう。
相続した土地の売却の場合
土地売却で多いパターンは、親からの相続で譲り受けた土地です。
そもそも土地を売ることができるのは、その土地の所有者で「不動産登記簿（登記事項説明書）」に記載されている名義人のみとなります。どんなに近しい親族であっても、登記簿の名義が本人でない限り、土地の売却はできませんので事前に確認しておきましょう。
土地の名義人（親）が亡くなったあと、相続登記を行わずに名義人が親のままになっている場合もあるので、土地を相続した場合は、まず相続登記を行いましょう。
登記申請書と、戸籍謄本、除籍謄本、住民票、印鑑証明書などの添付書類を法務局（登記所）に提出して手続きをします。ご自身で行うこともできますが、多くの添付書類を揃え、たびたび法務局に出向かねばならないなど、かなりの労力と時間を要します。そこで、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
なお、相続税申告期限は、相続発生から10カ月となっています。納税資金を確保するために土地を売却する場合、期限があるからと売り急いでしまうと、相場よりも低い価格で手放すことになる可能性もあることに注意が必要です。
相続前に売却する方が時間的な余裕もあり、高く売れやすく、遺産分割もしやすいというメリットもありますが、現金で相続すると相続税課税対象額が額面通りになってしまうため、基礎控除を超える相続資産がある場合は気をつけましょう。
そもそも土地を売ることができるのは、その土地の所有者で「不動産登記簿（登記事項説明書）」に記載されている名義人のみとなります。どんなに近しい親族であっても、登記簿の名義が本人でない限り、土地の売却はできませんので事前に確認しておきましょう。
土地の名義人（親）が亡くなったあと、相続登記を行わずに名義人が親のままになっている場合もあるので、土地を相続した場合は、まず相続登記を行いましょう。
登記申請書と、戸籍謄本、除籍謄本、住民票、印鑑証明書などの添付書類を法務局（登記所）に提出して手続きをします。ご自身で行うこともできますが、多くの添付書類を揃え、たびたび法務局に出向かねばならないなど、かなりの労力と時間を要します。そこで、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
なお、相続税申告期限は、相続発生から10カ月となっています。納税資金を確保するために土地を売却する場合、期限があるからと売り急いでしまうと、相場よりも低い価格で手放すことになる可能性もあることに注意が必要です。
相続前に売却する方が時間的な余裕もあり、高く売れやすく、遺産分割もしやすいというメリットもありますが、現金で相続すると相続税課税対象額が額面通りになってしまうため、基礎控除を超える相続資産がある場合は気をつけましょう。
遠方の土地の場合
遠方にある土地を売却するときは、信頼のおける不動産会社とタッグを組むことが重要になります。郵送で買主との契約を行う「持ち回り契約」や代理人を立てることで、頻繁に現地へ赴かなくても売却の手続きを進めることが可能です。
売却活動の報告をマメにもらえるように、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶのもポイントといえるでしょう。
売却活動の報告をマメにもらえるように、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶのもポイントといえるでしょう。
賃貸中の土地の場合
人に貸している土地を売却する場合、立ち退いてもらってから売却する方法と、賃貸したまま収益不動産として売却する方法があります。
収益不動産として売却する場合、オーナーチェンジ物件として取り扱われ、投資家が購入ターゲットになりますので、利回りが重視されます。
また、立ち退いてもらう場合は通常の土地として売却可能ですが、立ち退き料などが必要になるケースが多く、時間と費用がかかることに注意が必要です。
収益不動産として売却する場合、オーナーチェンジ物件として取り扱われ、投資家が購入ターゲットになりますので、利回りが重視されます。
また、立ち退いてもらう場合は通常の土地として売却可能ですが、立ち退き料などが必要になるケースが多く、時間と費用がかかることに注意が必要です。
農地など田舎の土地の場合
相続などで取得した田舎の土地で、農地や山林など特殊な用途地域である場合は、依頼する不動産会社もよく吟味し、売却戦略も練らなければなりません。
売れにくい土地だからと言って放置していると、空き家管理の問題や固定資産税の負担、相続により権利が分散しさらに売却が困難になりかねません。農地転用の手続きに加えて、隣地の所有者に声をかけたり、空き家バンクを利用したりして、工夫を凝らした売却活動にトライしてみましょう。
売れにくい土地だからと言って放置していると、空き家管理の問題や固定資産税の負担、相続により権利が分散しさらに売却が困難になりかねません。農地転用の手続きに加えて、隣地の所有者に声をかけたり、空き家バンクを利用したりして、工夫を凝らした売却活動にトライしてみましょう。
土地売却に関するよくある質問
土地売却の際によくある質問をまとめてみました。是非参考にしてみてください。
- 個人間でも土地の売却はできるの？
- 個人間でも土地の売却を行うことはできますが、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。たとえ境界標がしっかり存在していたとしても、境界標が隣地とのブロック塀の中央にある場合、そのブロック塀の所有者は誰なのかなど、境界についての法的なトラブルに巻き込まれる可能性も少なくありません。
個人で売却を行うよりも、プロである不動産会社に仲介に入ってもらい、なるべくトラブルがないように、スムーズに気持ちよく進めていくことをおすすめします。詳しくは個人間売買の記事を参照ください。 - なかなか売れない場合はどうしたらいい？
- 土地が売れない原因は主に「価格の問題」「不動産会社の問題」「土地の問題」の３つに当てはまるケースが多いと考えます。
「価格の問題」については、前述の事前準備のポイントを参考にミスマッチを解消することで買い手が現れるかもしれません。「不動産会社の問題」の場合は、媒介契約形態を見直すか、思い切って仲介会社を変えることを検討してみましょう。「土地の問題」は、地盤改良などの整地工事で改善が見込める場合は検討してみても良いでしょう。
それでもなお売れず、どうしても手放したい場合は、不動産会社による「買取」もあります。詳細は不動産買取の記事をご参照ください。 - ローン返済が残っている土地はどうやって売却する？
- 売却前にローンを完済して抵当権を外してしまえばよいのですが、それができなくても、ローンを完済することを条件として売却することは可能です。
また、売却した費用を返済にあてたり、買い替えの場合は残債を新規のローンに上乗せする買い替えローンを利用することができます。詳しくは残債のある家の売却の記事をご参照ください。 - 共有名義の土地は売却できる？
- 相続した土地など、複数人の共有名義の土地を売却するには共有者全員の同意が必要です。売買契約書には共有者全員の署名捺印をし、共有者全員の合同売却となります。もしくは共有持ち分のみ売買することも可能ですので、まずは登記事項証明書で持分割合を確認しましょう。
通常の売却と同様に、売買契約を結び、売買代金の受け渡しと同時に所有権の移転登記を行います。持分割合に応じて土地を文筆したのちに売却する方法もあります。共有持ち分の売却に関しては共有持分の売却の記事をご参照ください。
まとめ
土地売却の際に必要な事前準備、資料、税金や費用などのポイントや注意点をご紹介いたしました。土地売却の経験は、ほとんどの方が一生に一度あるかないかの大きなイベントです。
トラブル無く、スムーズに気持ちよく進めていきたいですよね。そのためにも、売却のパートナーとなる不動産会社選び、出来る限りの準備と土地売却に関する情報を知っておくことが大切です。
トラブル無く、スムーズに気持ちよく進めていきたいですよね。そのためにも、売却のパートナーとなる不動産会社選び、出来る限りの準備と土地売却に関する情報を知っておくことが大切です。
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この記事の監修者
吉崎 誠二
不動産エコノミスト／社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。
吉崎誠二公式サイトhttp://yoshizakiseiji.com/
ときどき媒介契約を獲得したいために、査定金額を高くする不動産会社が見られます。このような場合、売却スタート時に設定した価格よりも低くしないと売れないケースが多く、結果的に想定よりも安い金額で売却することもありますので、媒介契約を結びパートナーとなる不動産会社選びは慎重に行いましょう。