不動産売却ノウハウ

不動産売却に税金はいくらかかる?

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不動産売却時にはどんな税金が課税されるのか

不動産の購入時に様々な経費がかかるように、不動産売却時にもやはり経費がかかります。仲介手数料と各種税金が代表的な経費といえるでしょう。仲介手数料については、媒介契約を締結する際に分かっていることですが、税金については不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化します。「あとで税務署に確認しよう」などと思うかもしれませんが、実は譲渡するタイミングによっても税額が変化するので、売却する前からある程度税金について把握しておく必要があります。

税金にまつわる知識がなかったために、後で大きな損をすることにもなりかねません。ところがこの税金は、税務上の規則によって細かく取り決められ、なおかつ毎年微妙に税率が変わることもあるため、一般の人々にはとても分かりにくい内容となっています。

そこで今回は、一般的に抑えておきたいポイントだけをまとめて紹介いたします。なお今回のポイントは、一戸建てやマンション、土地といった不動産の種類による大きな違いはありません。

売って利益が出れば、譲渡所得税・住民税がかかる

不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税(国税)・住民税(地方税)が課せられます。これら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、分離課税と呼ばれています。譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額です。

なお取得費には、所有期間中の減価償却がなされている必要があります。また、譲渡する不動産が居住用、つまりマイホームであれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けるができます。こうして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得になります。

では住民税と所得税、それぞれの税率は何%なのでしょうか。実は売却時の土地・建物の所有期間によって異なります。

譲渡所得=譲渡価格−( 取得費※+売却費用)※取得費は減価償却費を差し引く必要があります、課税譲渡所得=譲渡所得−特別控除

土地建物所有期間の注意点

不動産を譲渡した際の譲渡所得税・住民税は、譲渡するタイミングでのその土地・建物の所有期間によって、5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なります。長期譲渡所得である方が税率も低くなりますが、5年以上という所有期間の計算が独特なので注意が必要です。

譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではありません。譲渡した年の1月1日までなのです。平成20年5月に購入した不動産を平成25年の6月に売却した場合、平成25年の1月1日は購入から4年目にあたるため、所有期間は4年となり、5年以上の長期譲渡所得とは認められません。平成26年1月1日になってようやく、5年以上の長期譲渡所得となります。つまり、購入してから1月1日を何回経過したかで計算すると分かりやすいでしょう。これを勘違いしてしまうと、無駄に高い税金を収めることになりますから、不動産を売却する予定のある方は慎重に確認しておきましょう。

所有期間

長期譲渡所得の場合と短期譲渡所得の場合の所得税・住民税の割合は下記の表にまとめました。なお所得税については、平成25年1月1日より25年間にわたって復興特別所得税2.1%が加算されることとなっているので、平成24年以前のインターネットや書籍などの古い情報にはご注意ください

所有期間
長短区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超
居住用 39.63%(所得税30.63% 住民税 9%) 20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

消費税の増税でどう変わる?

いよいよ平成26年の4月から消費税の段階的な増税が始まります。こうした増税が不動産の売却にとってどのような影響を及ぼすのでしょうか。 実は個人間売買であれば、売り買いする土地建物への消費税は非課税です。そのため消費税増税もほとんど影響はありません。ただし、不動産会社に仲介を依頼する際の仲介手数料には消費税が課税されますのでご注意ください。

また新築住宅の場合は、売主が法人となるため消費税が課税されます。さらに住宅ローン手数料にも課税されますので、買い換えを計画している人は、そのことも踏まえて売却・購入を計画する必要があるようです。

課税非課税

課税
仲介手数料、住宅ローン手数料、登記費用の登録免許税以外
非課税
土地、建物、印紙、火災保険、固定資産税等精算金

不動産の譲渡には様々な特例が認められている

実は不動産譲渡における所得税・住民税には、ここで紹介したようにシンプルに計算できるものではありません。物件の種類や面積、築年数なども影響しますし、「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」や「特定の居住用財産を売却した場合の買い替えの特例」、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」など、条件ごとによってもっと有利になる様々な特例や軽減措置も用意されています。個々の事例については税務署や税理士に相談すると良いでしょう。

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