不動産売却ノウハウ

不動産売却の流れ

まずは流れを知ることから始めよう

まず何をしたらいいのか

いざ不動産を売却したいと思い立ったとして、まず何をすれば良いのでしょうか。また、どれぐらいの準備と期間が必要なのでしょうか。よくある経験ではありませんが、一戸建てもマンションも、不動産売却についての流れは基本的には同じですので、を事前に理解しておきましょう。ある程度の流れさえ把握しておけば、例えば買い替えを目的とした売却であったとしても、段取りやすくなります。

物件を売り出すまで

物件を売り出すまでのステップをご紹介します。売り出すまでは、仲介業者を決めたり、価格を決めたりなど、決断を迫られる場面が多くなります。後々の売却プランに大きく影響するので、焦らずに周りの意見を参考にするなどといったことも大切です。また、ローンの残債もきちんと確認しておきましょう。買い替えの場合は、自己資金や全体的な買い替えスケジュールも把握しておく必要があります。ローン残債は金融機関から送られてくる返済明細書の残高の欄を見れば確認することができます。 売却時には税金や仲介手数料などの諸経費がかかるということも念頭に置いておくと良いでしょう。

不動産を売り出すまでのステップ

価格相場を知る

不動産会社に相談する前に、自分で相場を調べ、ある程度の価格イメージを持ちましょう。相場を調べる方法としては、国土交通省が公表している「地価公示」や「不動産価格指数(住宅)」、「都道府県地価調査(都道府県)」などを参考にすることができます。売却する不動産が一戸建てやマンションであれば、個別取引の取引価格情報が提供されている「レインズ・マーケット・インフォメーション」も参考にすると良いでしょう。実際に売りに出されている広告を探し、周辺の物件がどのくらいの価格で売りに出されているかを把握しておくことも大切です。

不動産会社を探し、査定を依頼する

各不動産会社は、不動産流通機構などから情報を得て、数々の取引事例のデータを蓄積しています。そうしたデータをもとにプロの目で査定してもらいましょう。査定自体は無料で依頼できますので、多くの意見を聞くためにも、複数社に査定を依頼すると良いでしょう。このときから、信頼できる不動産会社探しが始まっています。各社が提示した査定価格について、根拠を聞いておくことも大切です。気になる不動産会社については、情報を収集しておきましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ(仲介を依頼する)

不動産会社から提示された査定価格や、自分自身で収集した情報などをもとに仲介を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結びます。媒介契約の形態は「専属選任媒介契約」「選任媒介契約」「一般媒介契約」と、大きく分けて3種類ありますので、自分に合った媒介契約を選びましょう。

価格を決め、物件を売り出す

売り出し価格は、売却活動において最も重要なものの一つです。その後に大きく影響するので、自分の希望だけを通すのではなく、不動産会社が提示した査定価格や周辺の売却事例や市場動向などを踏まえて、慎重に決定するようにしましょう。

売買契約を結ぶまで

いよいよ仲介業者が販売活動を開始します。見学者もたびたび訪れるようになるので、迎え入れるための準備も必要になります。購入希望者が現れて、売買条件の折衝が済めば、無事に売買契約を結ぶことができます。 契約締結後のトラブルを防ぐためにも、物件に関する情報をできるだけ開示します。

売却契約を結ぶまでのステップ

売却活動および経過報告

仲介業者が販売活動を開始。「指定流通機構(REINS)」に物件を登録したり、住宅情報誌やチラシ、インターネットなどに広告を出すなどして、販売活動に努めます。「専属専任媒介」や「選任媒介」といった媒介契約の場合、定期的に販売状況を報告する義務があるので、きちんと報告を受けるようにしましょう。

見学者の来訪を受ける

購入を考えている人たちが、あなたの物件を内覧するために訪れます。少しでも良い印象を抱いていただくためにも、室内の掃除や整理整頓はしっかりやっておきましょう。

売買条件の交渉

購入希望者が現れたら、仲介業者を通じて「購入申込書」あるいは「買い付け依頼書」が届きます。価格や代金の支払い方法、物件の引渡し希望日などを確認し、買い主との調整の上、売買契約を結ぶ日時と場所を決めます。

情報を開示する

売買締結後のトラブルを防ぐために、物件の瑕疵(不具合や欠陥)がある場合は、誠実に伝えるようにしましょう。また重要事項説明が必要となるため、不動産会社の物件調査に協力しなければなりません。

売買契約を結ぶ

互いに売買条件を合意したら、買い主と売買契約を結びます。しっかりと契約内容を確認するようにしましょう。このとき、買い主から手付金を受け取ることになります。

物件の引渡しまで

ここまでで不動産売却の手続きは終わりとなりますが、引渡し日が決まったなら、引き渡すための準備をしましょう。ローンの解約や抵当権の抹消などの手続きもあります。 また当然のことながら、当日までに引越しを済ませておかなければなりません。

物件の引渡しまでのステップ

引渡しまでの準備

売買契約を締結したら、引渡し日までに引越しの手続きや公共料金などの精算を済ませておきましょう。

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ローンの解約・抵当権の抹消

住宅ローンが残っている場合、ローンの解約を金融機関に申し出て、自宅の抵当権を抹消します。ローン解約のためには残債をすべて返済する必要がありますが、買い主から受け取った売買代金を充当して物件を引き渡す同時決済が一般的だといえます。

物件を引き渡す

買い主が立ち会った上で物件の状況を最終確認し、晴れて引渡しとなります。引き渡し後は、税務申告の手続きも忘れないように注意しましょう。

そして自分が売りたいスケジュールと照らし合わせてみる

そのときの状況に応じて多少異なることもありますが、以上が不動産売却の流れとなります。冒頭でも説明したように、一戸建てであっても、マンションであっても、基本的な流れは同じです。これまでのステップを自分が売りたいスケジュールに照らし合わせてみると良いでしょう。

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※下記「売却査定サービスの依頼に関する注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

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