不動産投資は割に合わない？！理由とリスク回避策を解説します

どんな投資においても割に合わない懸念部分があります。不動産投資でとくに割に合わないと言われている項目をピックアップします。あわせて難所を乗り越え成功している人の対策例も紹介します。

不動産投資には特有のリスクがあります。なかには避けて通れないものもありますが、リスクを軽減させる方法は必ずあるのも特徴です。

収益不動産の運営において必ず避けて通れないのが空室リスクです。入居者の転勤、結婚など生活においての理由のほか、事件事故、災害により物理的理由により住めなくなってしまうなど空室リスクはさまざまです。

【対策例】
①　収支シミュレーションにおいて厳しめな収支計画を行っておく
一般的な空室想定が満室想定家賃に対し10％のところを20～30％で見ておきましょう。近隣の同等物件の入居率によってはさらに厳しく見ておくことが大切なポイントです。

②　物件の間取りにおける需要と供給をしっかりリサーチする
いくら立地が良くとも需要と供給のバランスが崩れているエリアにおいては空室リスクが高まります。仲介店、管理会社で物件周辺の同類の間取りの需要と供給のリサーチをすることで空室リスクを低減させることが可能です。

③　損害保険に加入する
災害、事件事故などによる特別な事情による退去においては損害保険で家賃収入をカバーできる商品もあるので、加入してリスクヘッジすることが可能です。

地震や台風や昨今、線状降水帯の発生により水害リスクが高まっています。一旦被害にあってしまうと、建物の復旧に時間を要し、その間入居者が住めない環境に陥り、賃貸経営に大きなダメージを与えます。

【対策例】
① 災害の起こりやすいエリアにある物件を選ぶ際に慎重に行う
リスク対策が困難な場合、見送る決断も必要です。ハザードマップで購入予定の物件で想定される洪水リスクなどを事前に確認することが可能です。

② 損害保険に入る
損害保険に加入することで万が一の災害における金銭的損失をカバーすることができます。大手保険会社で火災保険の主契約に家賃収入特約をつけることで空室損を回避することが可能になります。

家賃収入のほとんどをローン返済に取られてしまいキャッシュフローがほとんど出ない、税引き後キャッシュフローが赤字だ、といった物件を所有してしまっては、いずれ資産になるといえど負担を重く感じるものです。

【対策例】
①　シミュレーションソフトを使い綿密にキャッシュフローの確認をする
利回りの低い物件の取得、利回りは高くとも築古物件でローン返済年数が短い物件を取得した場合、手残りが薄くなります。税引き前キャッシュフローと税引き後キャッシュフローは全く手残りが異なるため、場合によっては税理士などの専門家のアドバイスをうけることがベストです。

②　キャッシュフローの出るローン条件を模索する
シミュレーション結果を用いて金融機関のアパートローンの選定ならびに融資条件の交渉を行い、キャッシュフローの確保できる運営環境を構築することがポイントです。

③　金利条件の見直しをする
高金利で融資を受け、数年の運営実績を持っている場合、金融機関に金利交渉をしてみるとよいでしょう。仮に融資条件の特約事項に金利の見直し「不可」の条件がある場合や交渉を受け入れてもらえない場合は、ほかの金融機関に借り換えの打診をすることをお勧めします。

入居者からの苦情、給排水設備トラブルが必ずつきものです。解決や対応に緊急を要すものもあり、オーナーとしての悩みのひとつです。

【対策例】
①　優秀な管理委託先を選ぶ
優秀な管理会社、担当者は入居者間のトラブルを円滑に解決してくれます。不動産仲介店や地元不動産業者に評判のよい管理会社を紹介してもらったり、ポータルサイトを用いて複数社面談したりして選定すると良いでしょう。

②　専属のプロの業者と提携する
水漏れ、給湯器などの故障は入居者より即座に対応を求められます。管理会社が専属の設備業者と提携しているか否かの確認を行いましょう。

③　事前に古くなった設備を取り換える
エアコンや給湯器などは、おおよそ10年を超えたころを目安に交換することがポイントです。一見コストがかかると思われますが、昼夜突然設備が壊れて緊急で対応することと比較すると安価に済むものです。

維持コストが高い業者を選んでいると必然的にキャッシュフローを圧迫します。また、業者だけでなく水道光熱費も昨今高くなっており、工夫がますます必要になっています。

【対策例】
①　維持コストが高い業者からコストを抑えられる業者に変更する
管理会社に支払う管理手数料や浄化槽、エレベーター、消防点検などさまざまな維持管理コストがかかります。これらの維持管理コストを見直すだけでもずいぶんとコスト改善につながります。

②　サブリースは解約をする
サブリースを解約すれば家賃の数パーセント以上の収益アップが期待できます。解約したあとの入居者募集や管理条件など総合的にみておくことがポイントです。

③　共用部の照明をＬＥＤ照明に交換する
照明をＬＥＤに交換するだけで毎月のランニングコストが半分以下になると言われています。交換することで交換費用の元がとれるだけでなくそれ以降の電気料金のコスト削減になります。

不動産投資を始めるも、失敗したら元も子もありません。不動産投資に向いてないと思われる人の考え方や特徴について解説します。

収益不動産を買えば毎月通帳にお金が自動的に振り込まれるキャッシュマシーンだと考えている人はとても危険です。

管理会社にすべて任せるにしても、実際に入退去やトラブル時には現地確認をし、オーナーとして交渉やお金の決済をしなければなりません。想像より労力が必要だと考えて取得するくらいでちょうど良いと心得ましょう。

無知ほど高くつくものはありません。よく、メディアで騙された投資家がクローズアップされますが、失敗した人の大半が勉強不足の原因によるものです。

プロに任せておけば素人でも大丈夫という考えは危険です。物件を取得後もセミナーや書籍などで学ぶ心構えが必要です。

不動産を購入するにも物件購入代金の他、諸費用などが必要です。金融機関から融資を受けて買うにも預貯金の乏しい人は、リスクの高い投資家と見られ融資をうけることがほぼ不可能です。

また購入後の突発的な費用発生に対応できず、苦戦する羽目になります。不動産投資を始める際に物件価格の20％程の自己資金を確保することがポイントです。

不動産投資で物件を購入するためには自身だけの力では実現させることは不可能です。失敗しないためにどのような事前準備が必要かを解説します。

不動産投資をする明確な目的（副業・資産形成・節税・相続税対策など）、および目標（家賃収入、利益、構造種別など）の設定をしましょう。

目標、目的が無いと自身がどのように活動したら良いかわからないだけでなく、物件を紹介する業者側からみると、おつきあいしにくい客にみえてしまいます。

目標、目的を掲げることで自身がどんな物件を購入したらよいのか、どんなパートナーと組めばよいのかなど具体的にイメージすることが可能になります。

基礎知識がないと携わる業者との会話をするにも苦戦します。優秀なパートナーを探すにおいても基礎知識がないとどの業者が優秀なのか探すことに苦戦するだけでなく、運営上においても知識がないことが大きなリスクとなります。

セミナー・書籍・大家さんの会など不動産投資の情報に触れる環境を構築することがポイントです。

立地（高需要）収益（利回り）、物件の状態の良さ（質）、この３つに的を絞って物件を探すことがポイントです。ビギナーの方においても、できるだけ多くの業者を開拓し、信頼できる担当者と出会う事が良い物件に出会うための近道です。

物件を取得するために避けて通れないのが金融機関からの融資です。不動産投資を始めるにあたり最も重要なパートナーです。購入したいと思う良い物件が出た時に自信をもって買付を入れるためにも、事前に金融機関を開拓しておくことが大切です。

既存取引のある金融機関や不動産業者の紹介なども含め、自身で新たに開拓しておきましょう。

管理会社は収益不動産の取得後、賃貸経営を左右する重要なパートナーです。管理料が高くともリーシングをしっかり行ってくれるならばまだしも、仲介業者から評判が良くない管理会社だと入居者を獲得するのに苦戦します。

ポータルサイトを利用したり、物件のエリアの仲介店などに相談し評判の良い管理会社に管理委託することがベストです。

準備を整えて不動産投資をスタートさせたとしても、運営が厳しく今後の見通しに期待が持てなくなる場合もあります。そのような状態になった場合の対処方法を解説します。

物件を取得後、数年も経たないうちに物件周辺の環境変化や経済市況などの影響で入居者が確保できないなど運営が厳しくなり、今後の運営を断念したくなるケースもあります。その際に取る方法の１つが「物件の売却」です。

金融機関から融資を受けてローンを組んでいる場合、ローンの残債以上の価格で売却できればよいのですが、もしそれ以下の価格になると資金を持ち出しての売却となります。どのタイミングで売却するのがベストなのか慎重に判断する必要があります。

不動産賃貸経営を営む上でトラブルはつきものです。その際に相談する窓口を事前にあたっておくことも安心材料の１つです。相談先の事例として以下を参考にしてください。

不動産投資は世間で思われているほど簡単に儲かる投資ではありません。とりあえずチャレンジしてみたものの割に合わず、撤退したいと思っても簡単に撤退できないケースの方が多いものです。

万が一のリスク発生や、最悪の事態の際の撤退を想定しておくことなど、事前の準備に力を入れて行う事が、運営においての最初のミッションです。不動産投資で豊かな人生を手に入れるためには、良いことばかりでなくネガティブな部分も織り込んでおくことが成功の秘訣です。