不動産投資で不動産収入を得たい！超初心者向けに手取りの計算法や注意点を解説します

不動産投資はその物件の特徴、立地、用途からさまざまな収入を得ることができます。不動産から最大のキャッシュを得るためには、その不動産の持つ特性を知り賢く運用することがポイントとなります。

前述のとおり、不動産収入の定義とはその不動産が持つ特徴を把握し、最大限それを活かしキャッシュを得ることです。不動産投資によって得られる主な収入は以下になります。

物件を上手に運営すれば、インカムゲイン、キャピタルゲインの双方が得られるのも不動産投資の魅力と言えるでしょう。

株式投資、FX投資など投資によって得られる収入のメリットはさまざまです。不動産収入は他の投資と比べ、どのようなメリットがあるのかを解説します。

・長期にわたって副収入が得られる

収益不動産を所有し、入居者様に貸し出しすることで副収入を得ることができます。永続的に副収入を得るためには、入居者からニーズがある立地であることと好まれるお部屋作りがポイントとなります。

・融資を利用して投資できる

不動産投資は金融機関から融資を受けることができる唯一の投資です。俗にいうレバレッジ（テコの原理）です。たとえば、3,000万円の物件を自己資金300万円、金融機関から2,700万円の融資を受けて物件を取得するといったケースが可能です。条件がそろえば億を超える融資を受けることも。融資を受けるためには金融機関の条件に合った属性（年齢、職業、年収、自己資金など）が必要となります。

・副業として可能

不動産投資は仲介店、管理会社などの外部に運営委託するシステムが構築されています。よってサラリーマンの副業として十分運営が可能です。優秀なパートナーを探しタッグを組むことで、勤務に影響を与えず複数の収益不動産を運営することができます。

・定年がない

サラリーマンですと60歳～65歳で定年を迎える企業がほとんどですが、不動産投資は本人の意欲があれば定年なし、生涯現役です。志の高い方であれば、定年後からでもさらに投資規模を拡大することも可能です。若いうちから始めることで実績も積み上がり、定年を待つことなくFIREを実現する可能性も十分あります。

・事業として認められ社会的信用が得られる

不動産賃貸事業として実績を残せば、事業を拡大し、経営者として社会的信用を得ることができます。不動産投資は投資の中でも事業として認められる唯一の投資です。

・実物資産として積み上げることができる

株式、現金などの金融資産に対し不動産や貴金属などの実物資産はインフレにも強く、価値の増減が株式などに比べ安定しています。安定した入居率を確保することで、インカムゲインを得ながら資産価値の向上とキャピタルゲイン狙うこともでき、魅力ある資産形成が期待できます。

不動産投資によって、収入を得ることになれば税金に関しても目を向ける必要があります。サラリーマンの方であれば年末調整を受けた収入以外の収入があった場合、20万円以下なら確定申告は不要。20万円を超えた場合には確定申告が必要となってきます。

収入が20万円を超えて確定申告をすることに抵抗を感じる方もいらっしゃると思いますが、利益が出て納税することは運営が上手くいっている証です。金融機関からさらなる融資を受けて物件取得する場合に有利になると言えるでしょう。

不動産収入を得るためには不動産を取得しなければなりません。その不動産収入を得るまでのプロセスを簡単にご説明いたします。

最初のステップ、投資エリアの選定関して最初は右も左もわからずという感じかと思いますが、ご自身の居住地、出身地、勤務経験地などゆかりのある場所などからスポットを当てていくことをお勧めします。

地縁ある場所でしたら、人気のエリアもネガティブなエリアの情報もお持ちでしょうし、知人・友人の繋がりが後に役立つことも大いにあります。

投資予定のエリアをポータルサイトや検索エンジン不動産業者を検索しそのホームページから物件情報を検索します。希望の条件に沿った物件を見つけたら資料を取り寄せ、必ず現地を確認しましょう。

とくに最初の物件は１人で判断せず、パートナーに相談するなどして慎重に購入しましょう。

管理会社の選定は物件購入とほぼ同時進行させます。管理手数料やその内訳を精査しましょう。物件をオーナーであるあなたの代理で維持管理するわけですから、誠実さマメさに重点をおくことが大切です。

管理会社を通じてエリアに精通した仲介店に募集を依頼します。満室経営を維持するためには市場の相場にあった家賃設定にすることがポイントです。

管理会社が入居者様から家賃を集金しあなたの口座に振り込まれます。滞納がないか、無駄な支出がないか、必要な修繕がなされているかをなどの収支をしっかり確認してください。

不動産投資といえば家賃収入だけに目がいきがちです。自由に使えるお金が手に入るまでどのような収入と支出があるのかを解説します。

家賃、共益費、敷金（償却の場合）、修繕分担金、礼金、更新料、駐車場、駐輪場、敷地利用料（自販機、太陽光発電、電柱、携帯アンテナ等の通信設備）広告看板料、貸倉庫料など

収益不動産を取得することでさまざまな収入につなげることが可能です。不動産を購入し、収益を発生させるようにアレンジするのは、あなたのアイデア次第といっても過言ではありません。

物件を購入すると購入時の取得費以外にも後の運営において支出が発生します。支出の内容について細かく解説致します。

管理委託費
管理会社に支払う手数料です。一般的に家賃収入の3～5％、戸数が少ないと１戸当たりいくら、という設定になるケースもあります。

ローン金利
金融機関から融資を受けた場合にかかる支払い利息です。低いと0％台後半～1.5％、高いと3％～になります。

仲介手数料
家賃の1か月分＋消費税が上限となります。借主、貸主50％づつ支払う場合と、借主が了承すれば100％借主負担もあります。

広告費（AD）
仲介店に支払う手数料です。大手広告媒体の掲載など物件の募集活動のための費用です。

保険料
火災保険や生命保険などになります。火災保険は物件のエリアや構造や築年数に応じて金額が変わります。生命保険は団体信用生命保険が一般的です（個人の場合）。借主が万が一の際に保険金が支払われます。保険料はローン金利に含まれます。

修繕費
入居中の設備等のトラブル、入退去時の原状回復費用、外壁や防水が劣化した際にかかる修繕費用です。一般的に30m2くらいのお部屋ですと状況にもよりますが壁クロス、床のクッションフロアの張替えやクリーニングで10万～15万ほどかかります。

水道光熱費
共用部である廊下、階段、などの照明、エレベータなどの電気代、水道代になります。

清掃費
共用廊下、階段、排水管の清掃代になります。共用廊下、階段は月に数回、排水管はおおよそ3年に一回が目安となります。

交通費
物件の視察などにかかるガソリン代、公共交通の費用です。

上記の費用以外にも突発的なトラブルが発生することがありますので、家賃収入の中から差し引いてストックしておくことが大切です。

不動産投資は非常に多くの税金を払う業種でもあります。かかる税金を事前に把握しておきましょう。

不動産取得税
物件を購入した際にかかる税金です。課税標準額の3％（軽減措置がある場合はその率に準ず）、物件取得後市町村により時期は異なりますが一般的に4か月～6か月後に納税通知が来ます。

登録免許税
土地、建物の売買決済時に移転登記においてかかる税金です。固定資産税表価格の2％、抵当権の設定登記において債権額の４％の費用を要します。（軽減税率があればそれに準ず）

印紙税
不動産売買契約書、金銭消費貸借契約書、領収書などに貼ります。取引金額応じて印紙代は決まっています。

固定資産税、都市計画税
不動産の決済時、1年にかかる金額を売主と案分して支払います。またそれ以降、毎年1月1日に登記簿に記載されている所有者に課税通知されます。

所得税、住民税
毎年の所得に応じて所得税、住民税が算定されます。サラリーマンの場合、給与所得と不動産所得が合算され総合課税となります。所得税は累進課税で所得に応じて税率が変わります。住民税は所得に対し10％（市町村民税6％　都道府県民税・都民税4％）がかかります。この2つの合計が所得に対して払う税金です。

事業税
個人の場合、前年中の事業所得が290万を超える部分に課税されます。
個人事業税の額＝（所得の額―290万円×5％）
不動産賃貸業はアパート10室以上、戸建て10棟以上など認定基準があります。

毎月の家賃収入から管理費、水道光熱費、固定資産税などの必要経費を控除し、金融機関の融資利用の場合は返済額を引いた後のキャッシュの残りが手取り収入となります。

キャッシュフローとはお金の流れのこと。家賃収入からローンの返済、諸経費などを引いた残りのお金のことを指します。

ここでは空室率を入れていますが、入れていないケースも多々あります。また物件ごとにかかる諸経費、ローンの返済期間によりキャッシュフローが増減するため、精査することが大切です。

※諸経費：管理費、水道光熱費、修繕費等、概算で家賃の15～20％を見込みます。
※空室率：地域により5～15％ほど見込みます。

ざっくりと手取り年収500万を目指すには上記の投資規模が必要になってきます。上記は1例で、購入する物件の利回りや空室率、諸経費、ローン返済額などの構造や投資規模により変わってきます。

一棟購入すれば達成のケースもありますし、複数棟購入で達成するケースもありますから、投資戦略を立てて地道に取り組まれることをお勧めいたします。

数字だけ見るとビックリしてしまう方も多いかと思いますが、新入社員として会社に入社して数年かけて経験と実績を積んだことで入社当時できなかったこと、無理だと思った事が今では容易にこなせるようになっていると同様と捉えて、不動産投資にも長い目で前向きに取り組む姿勢が大切です。

不動産を購入すればあとは通帳を見るだけというのはもう昔の話です。しかし、購入時に良い物件と良きパートナーと出会うことでそれに近づけることは可能です。

たとえ不動産投資初心者でも、社会人経験を活かし、やる気と行動力でポジティブなマインドを持ちつづけることが重要です。

まずはポータルサイトでターゲットエリアにある不動産業者を検索します。次に可能な限りその業者の実績、巷での評価を確認しましょう。

不動産会社が大きいから安心、大丈夫という考えもあるでしょう。不動産の世界ではその考え方は捨ててください。重要なのは担当者の誠実さと実績です。街の規模の小さな不動産会社であっても地域から信用と信頼があるから経営できているわけです。

買主として買ったら終わりの気持ちでは、お互いの信頼関係を築くことは不可能です。取引をきっかけに末永くお付き合いして頂きたいと思う気持ちで取り組みましょう。

不動産会社の優秀な担当者とパートナーを組むには不動産会社からあなたご自身を信頼できるパートナーと思ってもらうことが大切です。

中古の場合、なぜ売りに出ているのか、なぜ長期間空室なのかなど疑問をもって物件を選びましょう。新築であっても新築だからという考えは要注意です。

建設に携わる業者、近隣の状況など見えないリスクが存在しているケースは珍しくありません。地元の管理会社、仲介店、近隣住民に物件に関してヒアリングすることがポイントです。

有利な条件のローンとは金利、返済期間、融資手数料などのことを指します。最初の段階で有利な条件でローンを組むことはキャッシュフローに良い影響を与えます。

それだけでなく、今後事業拡大の際に他の金融機関が取り組む際の指標となります。有利な条件を引き出すためには、自己資金を貯める、定期積み立てをするなど日頃のライフスタイルが良い影響を与えます。

不動産投資のリスクにはさまざまなものがあります。たとえば家賃滞納、孤独死、事件事故　他殺、地震　火災など自然災害以外にも地域や物件特有のリスクがあります。

対策としてハザードマップでエリアのリスクを調べたり、プロの業者に物件調査を委託したりする方法があります。その情報をもとに何が必要か洗い出しましょう。

維持管理コストは運営していくうえで生命線となります。時間もコストも小さな積み重ねがいざという時に役立ちます。

多忙な中にも時間を割いて物件視察をする、そこで発見した瑕疵は早めに対処する意識も維持管理コストのコントロールに役に立つでしょう。管理会社、リフォーム会社などのプロからのアドバイスを材料に、コスト管理をしてください。

不動産投資で収益を得たいのならやはり、そこに目的や目標は必須です。ただ単に儲けたい、お金持ちになってサラリーマンから解放されたいという思いだけだと目先のお金に振り回されてしまいます。

不動産投資家の失敗する原因はここにあるといっても過言ではありません。

たとえば「家族を生涯守っていくためにサラリーのほかに年間〇〇〇の収入を満たす必要がある。よって5年以内に〇〇万のCFを生み出す地域のニーズある物件を〇棟購入する」など、具体的な目標を立てる必要があります。

不動産投資で収益不動産を購入し、年収を増やすためには表にでている数字だけでなく、見えていない数字を探求する意識を持つことが大切です。購入したものの、見えていなかったリスクが突然現れて、どうしてよいのか慌てふためいて時間とお金のロスにつながってしまった・・・。このようなケースは少なくありません。

不動産投資はリスクが見やすい投資であり、9割は購入の段階で回避できると言われています。支出に意識を向け知識を得ることで、手取りのキャッシュを最大限に引き出すことが可能となります。収入よりもまず支出に目を向けることが収入拡大への近道です。