10年後に東京で最も風景が変わる街

平成27年1月、JR「渋谷」駅の東口に立つと、以前はそこにはあったはずの大きな建物が取り壊され、工事現場では大型の建設機械が動き回っています。世界的大都市の中でも東京は建物のスクラップ&ビルドのサイクルが早いのが特徴だと言われますが、オリンピック開催が決定し、そのサイクルが一層早まったようにも感じます。 その東京の中でも今後10年で街の風景が最も大きく変わるのはおそらく渋谷の街かもしれません。時代時代でずっと変化してきた渋谷。
今回はこの渋谷の次世代へ向けた再開発を取り上げます。

「若者の街」からの脱却、次世代産業の中心地となるべく大改造中

渋谷は1970年代からずっと若者文化の中心地であり続けました。1980年代は「西武vs東急」という図式で、次々と開発が進みます。街が周辺に拡がり、その拡がったエリアの裏通りでは、安い賃料で借りられる小さなビルに10代20代向けのお店が集まりだしました。ここから1990年代にはファッションや音楽などサブカル分野で「渋谷系」と呼ばれる若者文化が花開くことになります。
ただ、低年齢化が進んだことで、「渋谷は大人にとって魅力が薄い街」とみられ、2000年以降は「渋谷の斜陽化」とメディアに取り上げられることも増えました。

しかし2010年代に入り渋谷は再び変化の時を迎えています。IT企業の集積、ファッション業界の中心地、外国人居住といった渋谷および周辺エリアの特性を背景にして、クリエイティブ・コンテンツ産業の活性化と観光都市化が目標として掲げられています。交通インフラの整備を中核として、大規模でかつ総合的な開発が目白押しです。

「渋谷」駅周辺で進む再開発マップ

「渋谷」駅周辺で進む再開発マップ

変わる「渋谷」駅周辺と渋谷の街、進む再開発とこれから

【渋谷ヒカリエ】ここから新しい渋谷ははじまった

平成24年春、「渋谷」駅の東口に登場した「渋谷ヒカリエ」は渋谷のランドマークとしてすっかり定着したようです。 商業、劇場、オフィスが入居するこの地上34階、地下4階の巨大施設は、東急グループがその本拠地である渋谷を次の時代にどのように高めていくのか、その方向性を示す最初の施設です。かつてこの場所には屋上の丸いドームがシンボルだった東急文化会館がありました。

昭和31年の開業以来、五島プラネタリウムの他に、4つの映画館や書店などが入居しており、その名の通り「文化」をテーマにした先進的な複合ビルでした。老朽化もあって東急東横線の地下化に合わせて建て替えが決まり、平成15年に営業を終了しています。

その跡地に建設された渋谷ヒカリエでも、その文化性は継承され、ミュージカル専門劇場「東急シアターオーブ」が設置されました。ターゲットは大人を意識しています。地下3階から地上5階に入居する商業施設「ShinQs(シンクス)」は東急百貨店がプロデュースしており、そのメインターゲットも20代後半から40代の働く女性です。若者イメージの強かった渋谷ですが、渋谷ヒカリエでは、施設全体としてそれよりも高い年齢層をターゲットとして想定しています。高層階のオフィスにはLINEやDeNAといった話題のIT企業が入居しており、渋谷がデジタル・コンテンツ時代の先端エリアであることを感じます。

東急文化会館跡に建設された「渋谷ヒカリエ」

東急文化会館跡に建設された「渋谷ヒカリエ」

【東急東横線 渋谷~代官山間地下化工事】5社乗り入れで商圏拡大

明治通りの地下に建設された新しい東急「渋谷」駅。平成20年6月より東京メトロ副都心線の「渋谷」駅として使用されていましたが、平成25年3月からは東急東横線が乗り入れて本格稼働となりました。東横線と副都心線だけではなく、その先にはみなとみらい線、東武東上線、西武有楽町線・池袋線がつながっており、全国でも珍しい5社相互乗り入れです。これにより集客の広域化が実現しました。新宿や池袋との街間競合も激化しています。
しかし、まだこれは「渋谷」駅の大改造の始まりでしかありません。駅の移転によりカマボコ屋根で親しまれてきた旧東急「渋谷」駅は閉鎖され、現在は解体工事が続いています。そしてこの跡地を利用して「渋谷」駅の進化は続きます。

安藤忠雄が設計に参加した東急「渋谷」駅、地下ホーム上にある吹き抜け

安藤忠雄が設計に参加した東急「渋谷」駅、地下ホーム上にある吹き抜け

【渋谷駅街区土地区画整理事業】地上だけではなく地下にも駅前広場が設置

「渋谷」駅は都市再生特別措置法によって指定された「渋谷駅周辺都市再生緊急整備地域」の中央にあり、地域開発の要になります。「渋谷」駅の大開発は交通結節点機能の強化と「渋谷」駅の機能更新、都市基盤と街区の再編まで、UR都市機構、JR東日本、東急電鉄、東京メトロが共同して一気に実施するものです。
東京都が指導する土地区画事業も大きな役割を担います。新しい駅ビルは東口も西口も従来の東急百貨店の位置よりも南に移動するため、駅前広場は北側に集約されて拡がります。現在は「東口広場の整備」と「雨水貯留施設・渋谷川の整備」が進められており、平成27年度からは「西口広場の整備」もスタートする予定です。

1.銀座線の駅も引越工事中

東口広場は主にバスターミナルとして利用されてきました。この位置に東京メトロ銀座線のホームを移設することで地下にある東急線や他の地下鉄線との接続を良くします。橋脚の掛け替えや駅舎建設の工事は東京メトロが行っていますが、それに連動した区画整理が行われています。また、現在は不便な東横線とJRの接続ですが、東口地下にも広場を設置し、問題の解消を目指します。

東京メトロ銀座線渋谷駅の移設工事

東京メトロ銀座線渋谷駅の移設工事
2.地下にある渋谷川の流れを変える

「雨水貯留施設・渋谷川の整備」とは何でしょう?外からは見えませんが、実は東口広場には渋谷川が流れています。 昭和初期に鉄道利用者の便宜を図るため渋谷川にフタをして、その上に待合所を建設したのです。これが後の東急百貨店東横店の東館になります。
「渋谷」駅を改造する上でこの地下を流れる渋谷川は大変ジャマな存在なのです。地下にある東急「渋谷」駅と地上にあるJR「渋谷」駅、その間に渋谷川があるため通路は迂回が必要です。
今回の再開発にあたり、東京都は地下を流れる渋谷川を明治通り側にいくぶん移動させ、駅前の地下にスペースを確保することにしました。合わせて都市型洪水を防ぐ目的で、大雨が降ったときに一時的に水を蓄える地下貯留槽を整備します。

3.ハチ公前広場は大きく拡張

東急百貨店の西館がある位置からは建物が無くなるため、ハチ公前広場はとても広くなり、新しいロータリーも作られます。西口バスターミナルの位置はそのままでリニューアルされます。そして、地下にはタクシープールが整備される予定です。

【渋谷駅】鉄道を運行したまま駅舎を建て替える大工事

大改造の中心になるのは「渋谷」駅自体の改築です。JR山手線、埼京線、東京メトロ銀座線、この3線を営業しながら、大規模な工事を続けていくことになります。

1つめはJR埼京線のホームを山手線ホームの隣の位置に移設する工事。
2つめは東急百貨店を建て替えて、2棟の超高層複合ビルを建設します。

1.埼京線ホームが北へ200m移動

今までハチ公口の改札から見ると約200mも離れていた埼京線のホームが、旧東急「渋谷」駅があったスペースに移設されます。これで山手線ホームの隣に並び、乗り換えが便利になります。その山手線のホームも現在は内回りと外回りが分かれていますが、幅のある島式ホームに改良されます。これで乗り換えもスムーズに出来るようになるでしょう。 また、先ほども説明しましたが東京メトロ銀座線のホームが現在の位置からやや東に移動して、明治通りとJR線の間に移設されます。

2.東急百貨店東横店は2棟の超高層のオフィス・商業複合ビルへ

渋谷駅の直上に位置する建物は、東棟、中央棟、西棟の3棟です。工事が始まっている東棟は地上46 階、高さ約230m、延床面積約170,000m2あります。完成は平成32年で、高層部には渋谷地区最大級となる賃貸面積約70,000m2のオフィス、中低層部には店舗面積約3,000m2の大規模商業施設が入居します。中央・西棟は平成39年の開業予定で、最終的には3棟合わせ延床面積約270,000m2にもなる大規模な複合ビルです。
東棟、西棟とも従来の東館・西館よりもやや南側の国道246号線に近い位置に建設されます。東西の駅前広場をつなぐ2か所の自由通路は拡充され、多層階を上下に結ぶ動線もエレベーターやエスカレーターを多数設置して強化します。また東日本大震災の教訓を活かして、災害時に帰宅困難者を受け入れる一時滞在機能も整備します。

解体工事が進む旧東急「渋谷」駅

解体工事が進む旧東急「渋谷」駅

【道玄坂一丁目駅前地区再開発】地域住民の買物処「東急プラザ」の建て替え

建て替えられるのは駅ビルだけではありません。「渋谷」駅西口バスターミナルの前に建つ「東急プラザ渋谷」も同時期に建て替えられます。

東急プラザ渋谷は、昭和40年6月に専門店複合商業ビルとして、「渋谷」駅前に開業。49年間の営業を続けていました。地下の食品売場は桜丘町や南平台などの近くの住宅地に住む人にとって、食品を購入できる貴重なお店でした。
現在は9階建てですが、建て替え後は地上18階になります。駅前開発の一環として1階の一部に空港リムジンバスの発着場を含むバスターミナルを設置します。産業の国際化をにらみ、クリエイティブ・コンテンツ産業や外国系企業を対象とした日本市場進出支援施設を誘致する予定です。さらに国内外の来街者を対象とした観光支援施設も整備します。 平成30年の完成を目指して、平成27年から、まず現存建物の解体工事が始まります。

平成30年に新しい商業ビルへ生まれ変わる東急プラザ渋谷

平成30年に新しい商業ビルへ生まれ変わる東急プラザ渋谷

【渋谷三丁目21地区 渋谷駅南街区プロジェクト】
東京版「ハイライン・プロジェクト」

東急東横線が地下化されて生まれるスペースは旧東急渋谷駅だけではありません。国道246号線の南側でも高架部分が使われなくなりました。この空間を東急電鉄と周辺地権者と共同して開発する計画が「渋谷三丁目21地区 渋谷駅南街区プロジェクト」です。

計7棟が建設され、メインとなるのは、地上32階建ての複合施設が入居します。高層階はクリエイティブ・コンテンツ産業とその人材の育成・創造・交流・発信施設を備えたオフィスフロア。中層階はホテル・商業施設になります。 また従来は国道246号線や明治通りによって「渋谷」駅の賑わいと分断されていましたが、「渋谷」駅からは歩行者専用デッキを通り開発エリアへ繋げることで、多くの人を集めようとしています。
そして、この再開発計画で注目される特色は渋谷川沿いの遊歩道です。東横線に平行して流れる渋谷川は、昭和初期には豊かな自然環境を有していたにも関わらず、現在ではコンクリートの護岸となり、緑も水量も少なくなっています。そして両岸には建物がぎっしり建て込んでおり、ほとんど人の目も触れない状況です。この渋谷川を清流化して、川沿いに緑の600mの遊歩道や広場を設置することで、都市における水辺の賑わいと潤いの空間を取り戻すそうという構想です。

これにはお手本があります。ニューヨーク市の「ハイライン・プロジェクト」ではダウンタウンで廃止された地下鉄線の高架をそのまま活かし1.6kmの遊歩道が整備されました。現在は観光名所となっており、周辺地域の活性化の先導役となっています。渋谷駅南街区プロジェクトは、東京版の「ハイライン・プロジェクト」を目指した計画と言えるでしょう。

東横線の高架を撤去し、開発用地を整備中

東横線の高架を撤去し、開発用地を整備中

駅を取り囲む丘の上エリアでは3つの住宅計画が進行中

【渋谷駅桜丘口地区】「渋谷エピキュラス」があった丘上にタワーマンション

西口の東急プラザ前から歩道橋で国道246号線を渡ると、小規模なテナントビルが立ち並ぶ一画の中央に幅広い道路があります。
国道246号線から進むと直ぐに三叉路になっており右手は「さくら通り」、以前はミニシアター「ユーロスペース」があった坂道です。三叉路を左に進むと、50mほどで道路はぷつんと途切れます。この途切れた道路は「補助18号線」という計画道路で将来は代官山から恵比寿駅西口に繋がる道路になります。この補助18号線を挟む街区の開発が「渋谷駅桜丘口地区再開発事業」です。

敷地面積は約17,000m2。4棟を建設予定。平成32年開業予定です。 A1棟は地上36階、A2棟は地上15階。事務所、店舗、駐車場、主にオフィスとなります。B棟は地上32階住宅や、事務所、店舗、駐車場のほか、「国際競争力強化を高める都市機能」として居住者や外国人ビジネスマンなどの生活支援施設を導入予定です。C棟は地上4階の教会です。

タワーマンションが建設される旧「ヤマハ渋谷エピキュラス」付近

タワーマンションが建設される旧「ヤマハ渋谷エピキュラス」付近

計画概要

名称 (仮称)渋谷駅桜丘口地区(桜丘町1地区)開発計画
事業主体 渋谷駅桜丘口地区再開発準備組合
所在 東京都渋谷区桜丘町1番地、2番地、3番地、及び4番地、8番地の各地内、他
用途 事務所、店舗、住宅、生活支援施設、起業支援施設、教会、駐車場等
敷地面積 約17,000m2
延床面積 約241,400m2
開業予定 平成32年頃(2020年頃)

A街区概要

用途 事務所、店舗、起業支援施設、駐車場等
敷地面積 約8,070m2
延床面積 約174,800m2
階数 A1棟 地上36階、地下5階 約180m
A2棟 地上15階、地下4階 約90m

B街区概要

用途 住宅、事務所、店舗、生活支援施設、駐車場等
敷地面積 約8,510m2
延床面積 約65,900m2
階数 地上32階、地下2階 約150m

C街区概要

用途 教会等
敷地面積 約420m2
延床面積 約700m2
階数 地上4階、地下1階 約30m

【宮下町アパート跡地】クリエイター向け住戸もある民活プロジェクト

「渋谷」駅から北東側のエリア、明治通りと宮益坂に挟まれた街区では、民間のノウハウと資金力を導入した都有地活用によってまちづくりを進める「都市再生ステップアップ・プロジェクト」が動きだしています。この仕組みは既に港区の芝浦地区の開発でも活用されています。

渋谷地区では、このエリアの産業特性を考慮して、「渋谷・青山・原宿を結ぶ人の流れを創出し、生活文化やファッション産業等の発信拠点を形成」がテーマとなっています。 具体的な事業の最初は明治通りからも見える「宮下町アパート跡地」の開発です。東京が開催した事業コンペによって東急電鉄を中心とするコンソーシアムが事業を進めていくことが決定しています。 70年の定期借地権による民間収益事業として、賃貸住宅、商業施設などが設置されます。その115戸ある賃貸住宅のうち41戸はクリエイター向けの住戸。クリエイティブ産業をサポートする施設も併設され、若手クリエイターの創作活動の拠点にしたいと考えているようです。

「クリエイティブ産業の街“渋谷”を世界に発信するクリエイターズ・プラットフォーム」というコンセプトは、かつて写真家浅井慎平、グラフィックデザイナー宇野亜喜良、コピーライター糸井重里などクリエイターが多く居住し、1階の喫茶店は寺山修司や伊丹十三、植草甚一など蒼々たる文化人が集まり、サロンのようになっていたと言う「原宿セントラルアパートメント」を意識した企画なのかもしれません。
平成28年完成予定で、「渋谷」駅からキャットストリートを通じて表参道方面との回遊性を築く結束点となることが期待されます。
宮下町アパート跡以降の開発は、東京都児童会館跡や青山病院跡などが候補となっています。

明治通り沿いに残る宮下アパート跡

明治通り沿いに残る宮下アパート跡

計画概要

事業主体 渋谷Creator's Platform(東京急行電鉄、大成建設、サッポロ不動産開発、東急建設、日本設計、東急ファシリティサービス、大成サービス)
事業名称 宮下町アパート跡地事業
計画地 渋谷区渋谷一丁目23番2
土地面積 約5,020m2(約1,521坪)
延床面積 約36,170m2 容積率 約587%
階数 地上18階 地下2階 建物の高さ 約67.2m
施設 地域貢献施設(約1,875m2)、賃貸住宅(115戸 うちクリエイター向け住戸41戸)、 商業施設、業務施設
事業目的 多様な都心居住を促進するとともに、渋谷という立地にふさわしい多様な文化ファッション産業等の拠点を形成し、渋谷・青山・原宿を結ぶ人の流れを創出することにより、渋谷地区の特性の強化を図る
用途 地域貢献施設、賃貸住宅、商業施設等
事業手法 70年の定期借地権による民間収益事業

【渋谷区庁舎・渋谷公会堂 建替計画】定借分譲のタワーマンションも計画

公園通りを上りきると渋谷区区庁舎と渋谷公会堂があります。大地震が発生したときに救援復旧の拠点となるべき公共施設ですが、その耐震不足が各地で問題になっています。渋谷区でも検査の結果、区庁舎の耐震不足が判明し、区庁舎の建て替え計画を進めています。

今回の建て替えは、区が所有する同所の土地12,418m2の一部4,565m2に70年の定期借地権を設定。その地代によって新区庁舎と新公会堂を建設します。三井不動産・三井不動産レジデンシャル・日本設計がすでに優先交渉事業者に選定されています。

区立神南小学校に隣接する新総合庁舎は地下2階~地上15階。NHK放送センター側に設置するメインエントランスは2階に接続します。新公会堂は公園通り沿いに建設。地下2階~地上4階。ホールは2,000席(2階~4階)を予定しています。 事業者は分譲マンションを現公会堂のあたりに建設することになります。定期借地権物件ですので、期間終了後に土地を区に更地にして返還します。

下層階が「豊島区区庁舎」、上層階が分譲マンションという「ブリリアタワー池袋」に似た事業スキームですが、「ブリリアタワー池袋」が通常の区分分譲であったのに対し、渋谷区の場合は区庁舎とは別の棟で、定期借地権付の分譲マンションとして販売することになります。
しかし、昨今の建設費の高騰で現在設定している地代だけでは区庁舎の建設費用が賄えない状況が判明し、区庁舎と分譲マンションの容積比率の変更などを検討しているため、スケジュールが遅れる可能性もあります。

スケジュール

平成27年度(2015年度)~平成30年度(2018年度)

  • 仮設庁舎へ移転・新庁舎等着工
  • 新庁舎等竣工
  • 新庁舎へ移転

公園通りから見た現在の渋谷区庁舎

公園通りから見た現在の渋谷区庁舎

渋谷に住む、沿線に住むことで、ふたたび渋谷とつきあう生活

「渋谷に住む」ということを、皆さんは想像できるでしょうか? 繁華街のイメージが強いため、「渋谷に普通に暮らすことが出来るマンションがあるの?」という方も多いでしょう。しかしこの数年だけでも『ユニーブル渋谷神南』『アトラス渋谷公園通り』『ザ・パークハウス渋谷美竹』『テラス渋谷美竹』といった居住前提にした新築分譲マンションが販売され、人気になっています。「渋谷」と言ってもセンター街に住むわけではありません。ハイレベルな商業エリアに隣接した場所で暮らすことで刺激のある日常を楽しむという都会派スタイルの人も多くいらっしゃるのです。

また、住む場所にそこまでの刺激は求めないが、「渋谷という街はやっぱり好き」と思う人はもっと多いと思います。そのような方であるなら、東急東横線や東急田園都市線、京王井の頭線の沿線住み、毎日のように渋谷へ出かけるというスタイルは十分受け入れられます。大きな商業施設に入る有名・人気ブランド店から、裏路地でこっそり開いている若手デザイナーの個人店まで、商業や文化の分厚さは相変わらずで、渋谷は飽きることのないワンダーランドであり続けるでしょう。

もしあなたが元「渋谷系」を自認する方で、マンション購入適齢期であるのならば、これからの新しい渋谷とふたたびつきあうマンション選びを考えても良いのではないでしょうか。