【初心者必見!収益物件の探し方】不動産投資は物件選びで決まる!

  • 更新日:
  • 2021年10月15日
【初心者必見!収益物件の探し方】不動産投資は物件選びで決まる!
不動産投資の手法には、直接投資と間接投資という2種類があります。アパートやマンションなどの現物不動産を購入する手法が直接投資です。直接投資はREITなどの間接投資に比べ、投資額が大きくリターンも大きなものになります。投資物件の選択によっては思わぬ失敗をする可能性もあり、大きなリスクをともなうものです。この記事では、初めて投資物件を購入する場合、どのような選択基準に基づいて物件を選ぶとよいのか、検討すべきポイントと判断基準についてわかりやすくお伝えします。

投資の目的によって選ぶべき投資物件は違ってきます。
情報を多く拾えるように、アンテナを広げておきましょう!

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目次

不動産投資は仕入れ(物件購入)がすべてを決める

不動産投資を始める際は、まず以下のような考え方や方針を整理しておかなければなりません。
・資金の準備
・投資種類の決定
・運用方法
・出口戦略
・物件の選択条件
なかでももっとも重要なのは「物件の選択条件」で、価格・利回り・エリア・築年数・タイプが指標として挙げられます。

数多くの物件の中から、希望の条件を満たす物件を見つけ出す必要があります。この物件の選び方を間違えると、不動産投資が失敗に終わってしまうことも多いのです。

お買い得物件はどうやって探す?

不動産投資のポータルサイトで物件を探していると、「お買い得」「掘り出し物件」「格安」「高利回り」といったキャッチコピーが目に入ることがあります。

このような目に付きやすい言葉は、不動産に関する広告規制で使用禁止になっているものも多いのですが、投資物件を探している人にとってはつい気になってしまうかもしれません。しかし、こうしたキャッチコピーや謳い文句に惑わされることなく、投資物件を選び出すセオリーがあります。

自宅のための住宅を探す経験を持つ人は多いかもしれませんが、投資物件となると少し視点が違ってきます。価格が安いということだけが優先条件ではありません。満室経営を実現できる物件とできない物件には歴然とした違いがあります。続いて、よい物件の選び方をお伝えしましょう。

投資の目的によって買うべき物件の条件は違う

不動産投資には大きく分けて3つの目的があります。

節税目的

節税目的として不動産投資をする場合の、所得税や住民税の節税効果について見ていきましょう。給与所得者や個人事業主などで一定以上の所得があると所得税が課されますが、不動産経営を行っていると所得税は安くなることがあります。これは、建物の評価額に基づき毎年一定金額を所得から控除できる「減価償却」が認められているためです。不動産経営からも所得が生まれますが、減価償却を含めて損益を計算すると、課税所得金額を低減させることができるのです。

建物の減価償却期間は構造によって決まっており、住宅用の木造なら新築から22年間、鉄筋コンクリート造だと47年間が限度です。つまり、新築もしくは築浅物件は節税効果が長くなります。そのため減価償却期間に着目するなら、築年数が選択ポイントになるのです。

相続税対策

相続税対策を目的に不動産投資を行う考え方もあります。将来相続することになる資産が非課税額を超える場合は、現金や預金よりも不動産にするほうが相続税を少なくできるでしょう。

なぜなら、不動産の相続税評価額は相場価格よりも低くなるのが一般的だからです。さらにアパートなどの賃貸事業に使用している土地には「小規模宅地等の特例」や「貸家建付地の評価」といった、相続税を算出する際の評価額が更地よりも低くなる制度があります。

どちらの制度でも「賃貸割合」を評価され、空室が多いほど節税効果は薄れてしまいます。そのため、満室経営が可能な条件のよい物件を選ぶことが望ましいのです。条件のよい物件は相場価格も高くなり、利回りが低下する懸念もありますが、節税効果と安定経営を図れるメリットのほうが大きいといえるでしょう。

資産形成(副収入)

不動産投資の主な目的の3つ目は「資産形成」です。安定した家賃収入を得ることは、将来への備えとしても有効な方法となります。

社会保障制度の維持が課題とされる中、老後に年金だけで生活することが難しい場合もあるでしょう。そのような時、副収入を生むアパート経営などの不動産投資は、ゆとりのある生活をするための「不動産投資年金」ともいえるものです。
また、成熟経済へと変化した日本において、サラリーマンは決して安定した職業とはいえず、将来への不安を抱える人も少なからず存在します。不動産投資は給与所得者にとっても副収入を生み出す魅力があり、インカムゲインに着目した不動産投資手法が定着しています。
続いては、主にこの「資産形成」を目的とした投資手法について解説していきます。

投資物件の選び方

不動産投資の代表的な種類には、一棟投資、区分投資、戸建投資の3つがあります。しかし、物件選択の際の判断基準には以下のようなものがあり、どの種類の投資であっても共通しています。
・エリア
・人口動態
・物件の規模や構造・設備

ここでは、この3つの要素についての考え方をご紹介します。また、物件種類ごとの特徴については以下の記事も参考にしてください。

エリアの決定

不動産投資のための物件取得でまず重要なポイントは、エリアの決定です。エリアの考え方としては次の2つがあります。
・管理面を考えて居住地の近くに限定する
・委託管理を前提に遠隔地も視野に入れる

大家さんの居住地の近くに限定する場合は、次の項目で説明する「人口動態」の条件に居住地が該当することが必要であり、該当しない場合は居住地以外に範囲を広げてエリアを選定します。

第一に考えたいのは投資戦略に関係することで、まず大都市か地方都市かを考えなければなりません。大都市は家賃相場が高く収入も大きくなりますが、物件価格は高くなります。地方都市では物件価格を低く抑えられますが、1戸あたりの家賃収入は少ない金額になります。投入できる自己資金や借入可能な融資額などを勘案しながら検討しましょう。

具体的にターゲットの都市を決定したら、続いて詳細に投資エリアの分析を行います。望ましいエリアを選択する際は、次のような要素を検討していきます。
・交通の便
・生活施設などの利便性

人口動態の確認

また、ターゲットとした都市の「人口動態」を確認しましょう。日本において、人口減少が起きている都市は少なくありません。人口が増えている都市を選択するほか、減少している都市であっても減少率の少ない場所を選択することが鉄則です。

候補地とする都市が絞れたら、総務省の「人口動態及び世帯数」のデータから人口増減率を調べます。そのほか、人口増加数や増加率の順に市区町村のランキングをまとめているサイトも存在します。人口動態は簡単に確認できるので、ぜひチェックしてみてください。

物件の規模や構造・設備の確認

次に選択したエリアごとの特性を確認します。たとえば以下のような特性により、間取りや設備のニーズは異なるのです。
・学生が多い
・自衛隊員が多い
・特定企業の従業員が多い
・外国人が多い

学生の多いエリアであればワンルームタイプや1Kなど、コンパクトな間取りが求められるでしょう。企業の従業員が多いエリアでは、ファミリータイプと単身者向けの広めの1LDKが好まれます。このように、需要のある住宅設備もターゲット層によって変わるものです。エリアのニーズに合致した物件でなければ入居率が低くなり、苦しい経営を強いられる可能性があるでしょう。

情報収集の方法とは

投資物件を探すための情報収集をどのように行うのか、初めての不動産投資ではわからないことも多いでしょう。重要なのは、たくさんの情報を比較し優良物件を見つけることです。限られた情報量ではよい物件に出会える可能性が低くなります。おすすめは次の3つの方法です。
・ポータルサイト
・不動産仲介会社
・不動産投資会社

ポータルサイト

不動産投資物件を探す時、もっとも効率よく情報収集をできるのがインターネットを利用する方法でしょう。実際に、物件を探す人の多くはインターネットにより情報を得ています。投資物件を扱う不動産会社もネットでの情報発信に力を入れており、多くの物件情報が掲載されているのです。インターネットで情報を発信している具体的なサイトには、以下のような種類があります。
・不動産ポータルサイト
・不動産投資専門ポータルサイト
・不動産会社のサイト
・BIT 不動産競売物件情報サイト
・空き家バンク

不動産ポータルサイトや不動産投資専門ポータルサイトを活用して情報収集をする時は、次のメリット・デメリットを知っておきましょう。
メリットデメリット
・物件数が豊富にある
・物件情報以外にも役に立つ情報が多い
・優良物件は掲載されないことが多い
・物件数が多いため、上手にフィルタリングしないと手間がかかる
・同じ物件を複数の業者が掲載しており、問い合わせ先に迷う
とくに「優良物件は掲載されないことが多い」というデメリットについて、ポータルサイトはたくさんの不動産仲介会社が物件を掲載しています。仲介会社には、新規の物件を優先的にお知らせする「優良顧客」がいることが多いでしょう。サイトに掲載する前にはまず優良顧客に知らせ、その顧客からの購入見込みがないと判断すると掲載に踏みきることが多いのです。

また、同一物件を複数の仲介会社が掲載することもあります。その理由は、仲介会社には専任媒介で元付けになっているケースと、元付けから物件を借りて掲載するケースや、一般媒介で複数の仲介会社が同一物件を扱っているケースがあるためです。

ポータルサイトは下のような使い方を意識すると、上手に活用できるでしょう。
・大量の物件情報から物件を絞り込む
・エリア内の有力な仲介会社を見つける

「BIT 不動産競売物件情報サイト」や「空き家バンク」は、一般に流通している物件のなかで希望に合う物件がないような時、意外とよい物件が見つかることもあり時々チェックしたいサイトです。

不動産仲介会社

投資物件を探すエリアが決まっている場合、そのエリアについてくわしい地元の仲介会社から情報収集をするのは有力な方法です。地元の会社は家賃相場などを正確に把握していますし、エリアの需給状況にもくわしいでしょう。購入を検討する時には、貴重なアドバイスをもらえることもあります。

仲介会社を探すには、エリア名で検索する方法や、ポータルサイト経由で仲介会社を見つける方法が挙げられます。
メリットデメリット
・物件の詳細を把握していることが多い
・仲介大手であれば物件数が豊富にある
・1社あたりの物件数が少ない場合は、複数の仲介会社から情報を集めなければならない
・仲介会社の信頼感や誠実性などを把握しづらい

不動産投資会社

不動産投資物件専門の不動産会社から情報を収集する方法もあります。不動産投資会社には以下のような上場企業があります。
・GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)
・シノケングループ
・プロパティエージェント
・グローバル・リンク・マネジメント
・FJネクスト

自社で投資物件を開発して投資家に販売し、物件の管理まで行うので、大家さんとしては手間をかけず投資に専念できるというメリットがあるでしょう。
メリットデメリット
・管理まで任せられるので手間が少ない
・融資付からしてもらえるので準備が不要
・サブリースの場合は契約内容に注意
・首都圏などエリアが限られる
とくに、利回りが極端によい物件や、売主が売り急いでいるために割安な物件など特殊な物件は少なく、利回りも標準的な物件が多いといえるでしょう。

投資物件を探す際に注意したい3つのポイント

不動産投資は物件次第で成否が分かれます。条件のよい物件を探すために、必ずしておきたい準備としては次の3つが考えられます。

必ず現地調査をする

投資する候補の物件情報を入手した場合やエリアが決まった場合は、必ず現地調査を行いましょう。入居希望者が申し込みの決断にいたるには、周辺環境や物件の清掃状況などの管理状態も重要なポイントです。

大家さん目線と同時に入居者目線でも現地をよく調べ、改善点がないかどうかなど、購入した場合に行うべき対策についてもチェックが欠かせません。

よい物件に出会えたらすぐに購入できるよう備える

投資物件として条件のよい物件ほど競争も激しく、早く決断しなければ買いそびれてしまいます。買付を入れようとしても、資金の準備ができていなければ躊躇してしまい、チャンスを逃してしまうこともあるのです。そのため、「いくらまで借りられるのか」など、金融機関の与信については早めに打診しておくことが必要です。与信枠を把握しておけば、よい物件が見つかった時に素早い決断を下せます。

資金面のほか、購入すべき物件の条件に優先順位を付け、整理しておくことも重要です。合致する物件があったら即決できるように準備しましょう。

常に物件情報収集のアンテナを張っておく

物件探しの際には、複数のチャネルを確保しておきましょう。上に、ポータルサイト・不動産仲介会社・不動産投資会社と3つのチャネルについて述べましたが、ほかにも情報収集できる手段があれば間口はできるだけ広げておきましょう。待っているだけでは情報は入ってきません。定期的に仲介会社などに連絡し、時には訪問したりすると、相手もやる気を出してくれる可能性があります。

また、ポータルサイトは随時情報が更新されていきます。早い者勝ちの物件を取得するには、誰よりも早く情報をキャッチすることが鉄則です。しかし、ポータルサイトを24時間ずっと閲覧することはできません。そこで毎日朝・夕の同じ時間帯にチェックするなど、行動をルーティン化しておくことが大切です。

まとめ

不動産投資でまず重要なことは、投資の目的をはっきりさせることです。そして目的に合致した物件を選ぶようにしましょう。

投資物件を探すための間口は幅広く取り、できるだけ多くの情報をキャッチできるようしておきたいものです。さらに現地調査は必ず実施し、よい物件にいつ出会ってもよいよう資金の準備を忘れてはいけません。購入したい物件が出てきた時に、素早い決断ができるよう用意しておくことが大切です。

投資の目的によって選ぶべき投資物件は違ってきます。
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弘中 純一

監修弘中 純一

【資格】宅建取引士/一級建築士

宅建取引士・一級建築士として住宅の仕事に関り30年以上になります。
住宅の設計から新築工事・リフォームそして売買まで、あらゆる分野での経験を活かし、現在は住まいのコンサルタントとして活動。
さまざまな情報が多い不動産業界ですので、正しい情報発信に努めています。

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