不動産投資がインフレに強いと言われる理由

  • 公開日:
  • 2020年09月21日
  • 更新日:
  • 2020年09月21日
不動産投資がインフレに強いと言われる理由
資産運用の手段としては、株式投資、FXなどが有名で、最近では仮想通貨なども話題となりました。このような投資は世界情勢や経済事情によって価格が大きく変動するため、リスクの高さを不安に思う人も多いはずです。不動産投資は実在する不動産への投資となるため、立地面などの条件さえよければ価格の暴落リスクは少なく、インフレに強いと言えます。ただし、メリットがある反面、不動産投資ならではのリスクも存在します。この記事では、不動産投資を検討中の方に向け、不動産投資とインフレについて具体例を用いて解説します。

不動産投資はインフレに強いだけではなく、他にもメリット・デメリットがあります。始める前にしっかりと理解しましょう。

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目次

インフレの意味をおさらいしよう

不動産投資のインフレへの強みを知る前に、まずはインフレとは何かについて整理しておきましょう。インフレとは、社会的に物の値段が上昇し、お金の価値が下落する状態のことを言います。インフレになる理由は複数ありますが、分かりやすいのは好景気によるインフレでしょう。景気が良くなり経済が活発化すると、物がよく売れます。供給を需要が上回るので、商品の値段が上がるのです。日本がインフレの状態となると、「円」の価値が下落するため、円安になる可能性が高くなります。

円安になれば観光客が増えますが、反対に海外旅行費用が高くなるなどの現象が発生します。なお、インフレは正式にはインフレーションと言い、インフレの反対の状態をデフレ(デフレーション)と言います。

インフレに有利な価値が落ちにくいモノとは

インフレになるとお金の価値が下落しますので、お金ばかり持っている人はインフレ時に不利な状態になります。つまり、タンス預金、預貯金などの資産を多く保有している人は注意が必要です。それではインフレに強く、価値が落ちにくいものとはいったい何でしょうか?具体例を挙げて説明していきます。

借金

借金とは、お金を他者から借りる行為です。実は借金もインフレ時には有利にはたらくと言われています。なぜならば、インフレになるとお金の価値が下がるため、借金しているお金の実質的な価値が下がるからです。

たとえば、1億円の借金がある場合、本来ならば1億円の借金をそのまま返済しないといけません。しかし、インフレ状態となりお金の価値が半分に下落、物価が2倍になったら「借金の実質的な価値」は1億円ではなく、5,000万円に半減します。

現物資産

インフレになるとお金の価値が下がります。有価証券も基本的には現金と同じ金融資産であすので、価値が下がります。しかし、現物の資産はインフレ時には有利にはたらきます。現物資産は言い換えれば「物」であり、当然不動産も含まれます。不動産以外では、自動車、骨董品、芸術品、金や銀も現物資産の対象です。

では、なぜ現物資産はインフレ時に有利になるのでしょうか。それは、お金などの金融資産は発行主である国の信用によって価値が変動するのに対し、現物資産は「物」そのものに価値があるため、価値が下がりにくいからです。そのため、インフレリスクを想定するのであれば、現金を多く保有するよりも、不動産をはじめとした物を一定割合保有するのが安心策と言えるでしょう。

インフレに強い投資商品の種類

現金などの金融資産よりも、現物資産のほうがインフレ対策となります。資産運用をする際、インフレ対策として検討すべき投資商品にはどのようなものがあるのでしょうか。

まず、預金や国債などはインフレ時に価値が下がるためおすすめできません。反対に、不動産や金は現物であるため、インフレ時に有利にはたらきます。とくに不動産投資は、価値が下がりにくいだけでなく、投資期間中は入居者から家賃収入を受け取れるので、不労所得としての効果もあります。

不動産投資がインフレに強いと言われる理由

昔から不動産投資はインフレに強いと言われている理由についてご説明します。1つ目は、物価指数の上昇傾向です。経済がインフレだと物価が上がりますので、現金や預貯金の価値は下落します。しかし、不動産投資で入居者から得られる家賃自体は、緩やかではありますが物価指数と共に上昇していきます。

2つ目は、借金についてです。不動産投資をする際、金融機関から借り入れをするのが一般的です。つまり金融機関から借金をしている状態です。インフレ時はお金の価値が下がりますので、実質的な借金が目減りすることになります。

不動産投資における注意点

不動産投資はインフレ時に強く、現金を多く保有する人にとっては魅力的な投資手法と言えます。ただし、不動産投資には株式やFXなどほかの投資にはない独自のリスクもあるので十分注意してください。ここでは、注意するべき不動産投資のリスクやデメリットについて解説していきましょう。

空室リスク

不動産投資の収入原資は、毎月の入居者からの家賃です。物件の入居状況が安定すれば、定期的な家賃収入を得ることが可能です。しかし、中には賃貸物件としてのニーズが低く、借り手がつきにくい物件もあるでしょう。借り手がつかないと家賃収入が入りません。このように物件が空室になることで収入が減ることを、空室リスクと言います。空室リスクは不動投資ならではのリスクと言えるでしょう。

家賃滞納リスク

賃貸経営をしていると、なかには家賃を滞納する入居者が現れることがあります。滞納が数か月続くと、予定していた収入が入らないだけでなく、次の入居者募集もできないなどデメリットしかありません。

また、長期滞納者を強制退去させようにも、訴訟費用や手続きの手間など、大家さんの負担は大きくなります。このように、不動産投資では家賃滞納リスクがあります。家賃滞納リスクを少なくするためには、入居審査基準を厳格化する、保証会社加入を必須にするなど、工夫が必要になるでしょう。

建物修繕・老朽化リスク

不動産投資の投資対象は不動産です。不動産は形あるものですから、築年数の経過とともに老朽化していきます。不動産としての資産を維持するためにも、一定の周期で修繕を実施する必要があると言えるでしょう。修繕には、大規模なものから小規模なものまでさまざまな種類がありますので、事前に修繕にかかるコストをシミュレーションしておくことも重要です。

流動性リスク

株式やFXなどの投資と比較して、不動産は流動性が非常に低いです。物件を売りたいと思っても、実際に売れるまでには時間がかかります。そのため、すぐ現金化したいようなケースが発生しても、希望のタイミングで換金できない可能性も十分考えられます。こういった流動性の低さも、不動産投資ならではのリスクと言えるでしょう。

インフレだけに捉われず、投資、事業であることを忘れずに

不動産投資はインフレに強く、先行き読めない経済状況の中では魅力的な投資の種類です。ただし、インフレ対策としての魅力だけで始めるにはリスクが大きく危険な投資です。あくまでも、不動産投資も1つの事業として取り組む覚悟が必要と言えるでしょう。

また不動産投資では、空室リスクや、老朽化・修繕リスクなど、ほかの投資にはないリスクがつきまといます。あらゆるリスクを考慮し、事前に可能な限りのリスク回避を行いましょう。

たとえば、空室については、賃貸需要が多く競合が少ない物件を選択するなどを考慮することで、ある程度のリスクを回避できます。ただし、どんな場合にも空室は一定数発生するものなので、あらかじめ事業計画に余裕を持った空室想定をしておくことも重要です。

このほか、老朽化や修繕は避けることができませんので、必要になる工事などを洗い出し、事業計画に盛り込んだうえで、シミュレーションを行うことをおすすめします。また、いざ修繕のタイミングがきたら、1社に丸投げにするのではなく、複数社の見積もりをとるなどして、コストを最小限に抑えるべきでしょう。

まとめ

数ある投資のなかでも、金銭的なリターン以外のメリットがあるのは不動産投資の特徴と言えます。そのため、インフレ対策を期待して不動産投資を始める人も少なくありません。しかし、不動産投資にはメリットも多い分、リスクも多いことを忘れないようにしてください。

とくに空室リスクや建物修繕リスクなどは、物件取得時に完璧にリスク想定をするのは困難です。不動産に精通していない人であれば、余計リスクを見つけるのは難しいでしょう。リスクを見逃したまま投資を始めると、経営が安定せず、失敗に陥る可能性もあります。不動産投資はプロに相談しながら、事前にさまざまな事項をチェックし、できる限りリスク回避した状態で開始することをおすすめします。

不動産投資はインフレに強いだけではなく、他にもメリット・デメリットがあります。始める前にしっかりと理解しましょう。

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髙野 友樹

監修髙野 友樹

【資格】公認不動産コンサルティングマスター /相続対策専門士 /宅地建物取引士 など

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役
株式会社 アーキバンク 取締役 COO
一般社団法人グローバルイノベーションネットワーク協会 顧問

不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、国内不動産ファンドでAM事業部のマネージャーとして従事。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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