不動産投資が節税効果を期待できると言われる理由

  • 公開日:
  • 2020年08月31日
  • 更新日:
  • 2020年08月31日
不動産投資が節税効果を期待できると言われる理由
不動産投資を行なって発生した利益には所得税や法人税が、そして賃貸物件を相続すると相続税が課税されます。一見、税金がたくさんかかるように思える不動産投資ですが、上手に活用すると節税効果が期待できることをご存じですか。この記事では、不動産投資に興味関心はあるが税制面に不安を感じる方に向けて、不動産投資でかかる税金の種類から節税効果の有無などについて詳しく説明します。

ほかの投資と比べて税制面のメリットが多いと言われている不動産投資。
デメリットについてもしっかり理解しましょう。

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目次

不動産投資は節税効果が期待できる?

投資の種類は数多くありますが、その中でも不動産投資は昔から変わらず人気のある投資の方法の1つです。不動産投資が人気の理由としては家賃収入により毎月一定の所得の確保が期待できること、生命保険として活用できることなどが挙げられます。ほかの投資と比較したときにとくに優れているのは、節税効果の高さでしょう。

不動産投資とは

不動産投資とは、土地や建物などの動かすことができない定着物(不動産)に資金を投資し、お金を動かしながら殖やす方法です。不動産の種類は、住宅だけでなく、土地、商業施設、ホテル、倉庫、駐車場など多岐に渡ります。たとえば、親から相続した土地にアパートを1棟建てて賃貸経営することも、マンションや商業ビルを部分的に区分所有し、賃貸経営することもできます。

不動産投資の収益の種類には、物件や土地を人に貸すことで発生する家賃収入と、物件を売却する際に発生する売却益とがあります。

どんな人に向いているか

相続対策が必要な人や、所得が平均よりも多い人などは、不動産投資をするメリットはより大きくなります。現金資産を多く保有する人は、相続が発生すると現金部分が課税評価対象となります。しかし、現金を不動産に組み替えることで、相続税の圧縮効果が得られます。つまり、現金を不動産に組み替えることで、支払う相続税を少なくすることができるのです。

また、不動産投資では、収入が多い人の方がより大きい規模の不動産投資ができる傾向にあります。物件取得の際は金融機関から借り入れをするのが一般的ですが、その際、通常は自己資金として物件価格の1~2割程度を用意します。所得が多い人は、準備できる自己資金も増えるため、より規模の大きい物件を取得することが可能なり、リターンも高くなります。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資にはさまざまなメリットやデメリットがあります。まず、代表的なメリットとしては、不労所得、節税効果、相続対策などです。ただし、投資なので当然リスクもあります。デメリット・リスクとしては、空室リスク、家賃滞納リスク、価格変動リスクなどが挙げられます。不動産投資を始める前に、まずはメリットとデメリット・リスクを理解し、自分が不動産投資に向いているのか冷静に見極める必要があります。

メリット

不動産投資のメリットでよく挙げられるのが、不労所得です。所有している不動産の利用者から家賃収入が入るため、単純に収入が増えます。また、節税面での効果も期待できます。不動産投資をする人がサラリーマンの場合、賃貸経営事業で赤字が出たら、本業の給料と不動産の赤字部分を損益通算することができます。結果的に、支払う所得税や住民税を節税できます。

また、金融機関から資金調達ができれば、自己資金だけでは購入できないような規模の物件を取得できるので、収入の幅も広がるメリットがあります。

デメリット・リスク

不動産投資におけるリスクの代表格は、空室問題でしょう。物件を取得しても入居者が入らないと家賃収入を得られずローンの支払いなどにも影響が及び赤字になる可能性があります。また、入居者がいたとしても家賃を期日までに支払わない家賃滞納リスクも避けて通れません。そのほかにも、物件の売却を検討した時に、物件価格が変動していて思い通りの金額で売れない可能性などもあります。

不動産投資にはほかにもリスクが多く存在します。詳細についてはほかの記事にて詳しくご説明しているので、参考にしてください。

不動産投資にかかる税金の種類と期待できる節税効果

不動産投資では、さまざまな税金が発生します。どのような税金が発生するのか知らないと、思いもよらない支出に悩まされることになるので注意してください。ただし、税金についてはマイナス点だけでなく、不動産投資ならではの節税効果もあります。

ここでは不動産投資で発生する税金と、期待できる節税効果の種類について解説していきます。

購入時にかかる税金

不動産は購入の時点で複数の税金が発生します。購入時にかかる税金は以下のとおりです。

・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税

印紙税

不動産を購入する際、売主との間で売買契約を締結します。その際、売買契約書に買主、売主双方の署名捺印をします。この売買契約書には印紙税が課税されます。印紙税率は、契約金額に応じて変動します。印紙税については、租税特別措置法で軽減措置が講じられており、令和4年3月31日までに作成された分は税金が軽減されます。なお、印紙税は、買主、売主双方が折半してお金を出すのが一般的です。

登録免許税

不動産の売買があると、所有権が売主から買主に移転します。所有権移転は登記を伴い、登記については登録免許税が課税されます。登録免許税は下記の計算式で求められます。

登録免許税=課税標準額×税率

本則では、土地建物ともに税率は2.0%です。そのため、固定資産税の評価額が高ければ高いほど支払う税金も高くなります。登録免許税は、買主が費用を負担します。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入すると課税される税金です。土地、建物(住宅)のどちらを取得した際にも課税されます。不動産取得税は下記の計算式で求められます。

不動産取得税=課税標準額×3%

ただし、令和3年3月31日までに取得した宅地に関しては、宅地の課税標準額は通常価格の半分となる特例があります。

所有時にかかる税金

不動産は購入時だけでなく、保有し運用しているだけでも課税対象になります。発生する税金の種類は以下のとおりです。

・取得税・住民税
・固定資産税・都市計画税
・個人事業税

所得税・住民税

不動産投資を行うと、家賃収入が発生します。そのため、不動産投資で発生した利益に対しては、所得税、住民税が課税されます。所得税は、所得額が多ければ多くなるほど税率が上がる累進課税です。所得額に応じて、最小5%から最大45%の税率となります。
住民税は、多くの地域で所得額の10%です。

固定資産税・都市計画税

不動産などの固定資産を所有していると、固定資産税と都市計画税が課税されます。固定資産税は、毎年1月1日時点での不動産の所有者に対して課税されます。都市計画税は、原則的に都市計画法で市街化区域内に存在する土地や建物に課税されます。

固定資産税と都市計画税の計算方法は、固定資産税評価額×税率で算出することができます。

個人事業税

不動産投資を個人で行い利益が出ている場合には、個人事業税という税金を納めます。個人事業税とは地方税の一種です。個人事業税の計算方法は下記の通りです。

(所得税の不動産所得+青色申告特別控除-290万円)×5%

なお、法人で賃貸経営をしている場合では法人税が課税されます。

譲渡時にかかる税金

「土地と建物を売りたい」「家やアパートを相続させたい」など、理由はさまざまですが、いつかは不動産を手放すときがやってきます。不動産を譲渡する際にも課税されます。
発生する税金の種類は以下のとおりです。

・相続税
・贈与税

相続税

相続税は、人が死亡し、相続人が相続財産を受け取ることで発生する税金です。人の死亡により課税が発生するので、納税義務者は相続人です。相続税には基礎控除があり、相続人の数によって基礎控除額は変動します。相続税の基礎控除額は下記の計算式で算出できます。

基礎控除額=(3,000万円+600万円×法定相続人の数)

現金、預貯金、株などの有価証券、そして不動産など、相続財産は被相続人のあらゆる財産をもとに計算します。そのため、不動産を1棟保有しているだけでも、基礎控除の範囲を超えるケースもありますので注意しましょう。

贈与税

贈与税とは、個人から現金や不動産などの資産を譲り受けた場合に発生する税金です。土地、建物などを無償で譲り受けた人は、相続税評価額もしくは固定資産税評価額によって評価された額に税率をかけて、贈与税を納税する必要があります。

贈与税の申告は1月1日から12月31日までに、個人から譲り受けた贈与財産を合計し、翌年の3月15日までに申告と納税をしなくてはなりません。

そのほかの税金

ほかにも不動産を売却する際に、譲渡に関する税金が発生します。不動産が購入時よりも高く売れた場合、利益が発生するケースでは、不動産譲渡所得税が発生します。不動産譲渡所得税の税率は、不動産の保有期間によって異なります。不動産の所有をしてから5年以内に売却すると短期譲渡、5年経過後に売却すると長期譲渡という扱いになります。

消費税

不動産の売買では、土地は非課税ですが、建物には消費税が課税されます。そのため、物件を取得する際には、建物分については消費税も合わせて買主に支払わなくてはなりません。また、契約が成約になった際に不動産会社に支払う仲介手数料や、登記手続きを依頼する司法書士に支払う報酬についても消費税が課税されます。

不動産投資における税金の特例

不動産投資を行うと、条件によっては税務上の優遇を受けられる可能性があります。とくに、損益通算ができる点は所得が多い人にとっては非常に効果的です。また、相続税対策としても不動産投資は有効です。ここでは、不動産投資を行ううえでの税制上の特例を解説していきます。

損益通算による特例

不動産投資以外の収入がある人は、不動産投資で赤字が出た場合は、その分を本業の黒字から差し引いて計算し申告することができます。このことを損益通算といいます。不動産投資を行うと、さまざまな経費が発生します。修繕費用や工事費用などが重なると、年度ごとに赤字となることも珍しくありません。そのようなケースでは積極的に損益通算を行いましょう。

小規模宅地等の特例

不動産投資は相続税対策としても非常に効果的と言われています。とくに、小規模宅地の特例という制度を利用することで、大幅な資産の圧縮効果が期待できます。小規模宅地の特例とは、居住または事業に使用していた土地を相続した際に、一定の要件を満たせば、土地の評価額を最大で80%まで引き下げることができ、事業承継や相続対策の際に多く利用される制度です。

節税だけに捉われず、投資、事業であることを忘れずに

不動産投資は、上手に活用すれば、節税効果を非常に高く上げることができます。しかし、あくまでも投資であることを忘れないようにしましょう。投資にはリスクがつきものです。空室リスクや家賃滞納リスクもあります。節税効果だけでなく、賃貸経営事業という点をしっかりと自覚して取り組んでください。

まとめ

所得税、住民税、相続税など、不動産投資を行うことで得られる税務上のメリットは非常に多いです。ただし、節税だけを目的とした賃貸経営は、後々の資金繰り悪化や、空室や家賃不払いなどのリスク見落としにもつながります。不動産投資にも一定のリスクはあるという点を自覚し計画的に賃貸物件を運営していくことをおすすめします。

ほかの投資と比べて税制面のメリットが多いと言われている不動産投資。
デメリットについてもしっかり理解しましょう。

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髙野 友樹

監修髙野 友樹

【資格】公認不動産コンサルティングマスター /相続対策専門士 /宅地建物取引士 など

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役
株式会社 アーキバンク 取締役 COO
一般社団法人グローバルイノベーションネットワーク協会 顧問

不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、国内不動産ファンドでAM事業部のマネージャーとして従事。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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