あなたは当てはまる?不動産投資で節税効果が得られる人とその仕組み

  • 更新日:
  • 2021年07月30日
あなたは当てはまる?不動産投資で節税効果が得られる人とその仕組み
不動産投資に興味を持ったきっかけの1つが「節税効果がある」というメリットであるという人も多いのではないでしょうか。給与以外の家賃収入も得ながら、税金の支払い額も圧縮することができる仕組みとは?この記事では、不動産投資に興味関心があり、副業として始めたいと考えている人に向けて、不動産投資で節税が期待できる税金の種類や節税効果が得られる人などについて詳しく説明します。

ほかの投資と比べて税制面のメリットが多いと言われている不動産投資。
まず、節税できる仕組みをしっかり理解しましょう

土地活用プラン一括請求はこちら

無料
  • STEP1活用予定の都道府県を選択

  • STEP2土地の有無を選択

無料プラン請求スタート

安心の提携企業がさまざまな土地活用プランをご提案致します

  • 三井ホーム
  • SEKISUI HOUSE
  • 大東建託
  • 住友林業
  • Panasonic Homes
  • トヨタホーム東京株式会社
  • セキスイハイム
  • ミサワホーム
  • AsahiKASEI
  • 住友不動産
無料プラン請求査定はお電話でも承ります。

※ページ下部の「土地活用プラン請求サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

目次

不動産投資が節税につながる理由とは

株式やFXなど投資の種類は数多くありますが、その中でも不動産投資は昔から変わらず人気のある投資の方法の1つです。不動産投資が人気の理由としては家賃収入により毎月一定の所得の確保が期待できること、生命保険の代わりとして活用できることなどが挙げられます。そして、ほかの投資と比較したときに、とくに優れているのは節税効果の高さでしょう。
なぜ不動産投資には節税効果が期待できるのでしょうか。それは、実際には支出が生じない税務上の経費である“減価償却費”によって税務上赤字になることで、給与所得と損益通算を行った結果、所得税・住民税の支払い額を抑えられる効果が期待できるという仕組みがあるからです。

損益通算とは

損益通算とは、不動産所得の赤字と給与所得の黒字を相殺する仕組みのことを指します。所得税は働いて得た利益に対して課されるもので、利益額がいくらかを計算し、その額に応じた税金を納める必要があります。損益通算についての詳細は以下記事にて詳しく説明しています。

また、親族に財産を継承するときに課せられる相続税贈与税についても、不動産投資による節税効果が大きく発揮されます。現金で相続させると全額が課税対象となりますが、不動産なら相続税評価額が相場価格よりも低く見積もられるからです。さらにその不動産を人に貸し付けていると、評価額は減額され、節税効果が高くなります。

あなたは当てはまる?不動産投資で節税効果が得られる人とは

ただし、不動産投資では誰でも節税効果が期待できるわけではありません。給与所得の所得税率が高い人や、現金資産が多いため相続税対策が必要な人などは、不動産投資での節税効果をより大きく感じられます。

課税所得の多い人

所得税の課税方式は超過累進課税が採用されており、最小5%から最大45%の税率となります。
課税される所得金額税率控除額
194万9000円以下5%0円
195万円以上329万9000円以下10%9万7500円
330万円以上694万9000円以下
20%42万7500円
695万円以上899万9000円以下23%63万6000円
900万円以上1799万9000円以下33%153万6000円
1800万円以上3999万9000円以下40%279万6000円
4000万円以上45%479万6000円
課税所得が900万円を超えるサラリーマンや個人事業主の人は、住民税と合わせると税率は43%になり納税額も大きいため、不動産投資による所得圧縮で節税効果を実感することができるでしょう。一方、年間課税所得が900万円未満の人は税率が低く、減税額も大きくないため、節税を目指す不動産投資よりも、収益をしっかり上げることを目標にしましょう。

相続税対策が必要な人

現金資産を多く保有する人は、相続が発生すると現金部分がそのまま課税評価対象となります。しかし、現金を不動産に組み替えることで、相続税の圧縮効果が得られます。つまり、不動産投資をすることで支払う相続税を少なくすることができるのです。この評価額の計算方法は贈与税も同様の仕組みとなります。

「所得税・住民税」の節税になる仕組みと注意点

給与収入がある人は所得税・住民税を給与から天引きされる形で納税をしていますが、不動産投資を行って得るはずの不動産所得が赤字の場合、確定申告をすることで所得税・住民税の還付を受けることができることは前段で述べた通りです。

実際は出ていかない「減価償却費」が鍵を握る

不動産所得が赤字であれば節税になる、ということは家賃収入を経費が上回る状況であるとも言い換えられます。しかし、節税分を超えるキャッシュアウトが続くような投資では意味がありませんよね。

ここで鍵を握るのが「減価償却費」です。実際には支出してはいないものの、賃貸物件の経年劣化分を必要経費として計上することができるのが、減価償却という考え方です。建物の躯体の材料によって、減価償却ができる年数は異なります。
種類法定耐用年数
木造22年
鉄骨鉄筋コンクリート造47年
金属造(骨格材の厚みにより異なる)34年/27年/19年
給排水・衛生設備、ガス設備15年
上記の法定耐用年数を超えた中古の建物でも減価償却は認められます。減価償却費を大きく取れる物件ほど節税効果が高まるため、同価格の建物である場合、耐用年数が短い木造物件、さらに中古物件は償却期間が短くなり、短期間に大きな節税効果を得やすいといえます。

一方、新築の投資用区分マンションは償却期間が長いため、経費がたくさん掛かる初年度などは節税効果が大きいものの、不動産投資が順調になるにしたがってだんだん効果は薄まっていき、むしろ手残りが少なくなってしまう場合もあるので注意が必要です。

デットクロスを意識して「出口戦略」を考えておく

賃貸経営のデットクロスとは、会計上は黒字でありながらキャッシュフローが不足し、黒字倒産を起こしかねない状況のことをいいます。減価償却期間を経過すると、経費の割合が大きく下がり、課税所得が増えることで税金負担が増加してしまうのです。また、アパートローンの返済額に占める元本比率は年々上がっていき、経費として計上できる利息部分は減っていくのも、デットクロス発生の一因となります。
とするならば、デットクロス発生前に投資物件を手放すなどの「出口戦略」を早めに検討しておくことも、節税を意識した不動産投資には不可欠です。築古木造アパートは節税効果が高いとしても、長期譲渡のタイミングとなる5年後以降に売りぬくことができるのか?といった視点も持って、投資物件を選択できるようにするとよいでしょう。

「相続税」の節税になる仕組みと注意点

不動産投資は相続税対策としても非常に効果的と言われています。なぜなら不動産は現金に比べて相続税評価額が2~4割低く評価されるからです。第三者に貸すための建物が建っている貸家建付地はさらに相続税評価額が低くなる可能性があり、小規模宅地の特例という制度を併用することで、大幅な資産の圧縮効果が期待できます。

貸家建付地の評価方法と小規模宅地の特例

賃貸用の建物が建った土地は「貸家建付地」とされ、相続税の評価額がさらに下がります。計算式は以下の通りです。
貸家建付地の評価額=
土地の評価額ー(自用地としての評価額✕借地権割合✕借家権割合✕賃貸割合)
借地権割合とは土地の権利のうち借地として利用できる割合のことで、土地ごとに30%~90%で定められており、国税庁の財産評価基準で確認できます。借家権割合とは建物の価値のうち借主が建物を使える割合のことを指し、一律で30%と定められています。ここで鍵となるのは賃貸割合です。建物の中で賃貸として利用している部分であり、満室なら100%、半分が空室なら50%として計算されます。つまり、相続発生時に満室経営であれば節税効果もさらにアップするというわけです。

一方、小規模宅地の特例とは、居住または事業に使用していた土地を相続した際に、一定の要件を満たせば、土地の評価額を最大で80%まで引き下げることができ、事業承継や相続対策の際に多く利用される制度です。貸家建付地の評価減と併用が可能なので、要件なども確認しておきましょう。

不動産投資のリスクや納税資金の確保に注意

不動産投資に相続税の節税効果があるとはいえど、空室が埋まらず経営に行き詰まったり、相続の際の納税資金に困ったりする事態が生じてしまっては元も子もありません。

不動産投資には、空室リスク・災害リスク・入居者トラブルなどの特有のリスクがあり、事前に把握して対策を考えておかないと「こんなはずじゃなかった」と後悔することになりかねません。賃貸経営は不労所得にあらず、大家としての運用管理や相続後の事業承継まで見越して、不動産投資を始めるかどうかを検討することも大切です。
また、相続後の税金の支払いは現金であるため、節税を念頭に置いて金融資産を不動産に変えたのに、相続人が納税資金に困ってしまうといった事態にならないように注意しましょう。また不動産は平等に分割するのが難しいという性格を持った資産でもあります。換価分割のために、相続した不動産を売却するにもある程度の時間がかかります。相続税対策として不動産投資を始めるなら、事前に相続人全員との話し合いの場を設けるのも1つの策です。

節税だけに捉われず、投資、事業であることを忘れずに

不動産投資には空室リスクや家賃滞納リスクなど多くのリスクが存在します。節税効果だけでなく、賃貸経営事業という点をしっかりと自覚して取り組んでください。あくまでも投資を行っていることを忘れずに、目標を設定して利益を出せるように長期的に計画をしましょう。とくに相続税対策のために不動産投資を行いたいと考えている方は、上手に活用すれば、節税効果を非常に高く上げることができますが、不動産投資のプロに相談しながら慎重に進めるようにしましょう。

まとめ

人によっては所得税、住民税、相続税など、不動産投資を行うことで得られる税務上のメリットは非常に大きいです。ただし、節税だけを目的とした賃貸経営は、後々の資金繰り悪化や、空室や家賃不払いなどのリスク見落としにもつながります。不動産投資にも一定のリスクはあるという点を自覚し計画的に賃貸物件を運営していくことをおすすめします。

ほかの投資と比べて税制面のメリットが多いと言われている不動産投資。
まず、節税できる仕組みをしっかり理解しましょう

土地活用プラン一括請求はこちら

無料
  • STEP1活用予定の都道府県を選択

  • STEP2土地の有無を選択

無料プラン請求スタート

安心の提携企業がさまざまな土地活用プランをご提案致します

  • 三井ホーム
  • SEKISUI HOUSE
  • 大東建託
  • 住友林業
  • Panasonic Homes
  • トヨタホーム東京株式会社
  • セキスイハイム
  • ミサワホーム
  • AsahiKASEI
  • 住友不動産
無料プラン請求査定はお電話でも承ります。

※ページ下部の「土地活用プラン請求サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

髙野 友樹

監修髙野 友樹

【資格】公認不動産コンサルティングマスター /相続対策専門士 /宅地建物取引士 など

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役
株式会社 アーキバンク 取締役 COO
一般社団法人グローバルイノベーションネットワーク協会 顧問

不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、国内不動産ファンドでAM事業部のマネージャーとして従事。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
●また、具体的なご相談事項については、各種の専門家(税理士、司法書士、弁護士等)や関係当局に個別にお問合わせください。

土地活用一括プラン請求サービスの注意点

土地活用一括プラン請求サービスについて

  • 株式会社カカクコムは、本サービス(土地活用一括プラン請求サービス)でご入力いただいた情報を保有しておりません。個人情報を含むお客様のデータは、全て株式会社NTTデータ スマートソーシングが取得し、同社から同社業務提携先である建築会社・専門会社に提供されます。

個人情報の取り扱いについて

  • 土地活用一括プランの請求可能な企業数は、お住まいの地域やお客様の土地によって異なります。
  • お客様の土地の状態によってはプラン請求ができない場合もございます。ご了承ください。
  • 土地活用一括プラン請求サービスの提供は日本国内(一部離島等を除く)に限らせて頂きます。
  • プラン提供について、株式会社NTTデータ スマートソーシングの提携先各不動産会社から直接連絡をいたします。
  • プラン請求後の土地活用について、株式会社カカクコムおよび株式会社NTTデータ スマートソーシングは関与いたしません。
  • 土地活用一括プラン請求サービスは、セキュリティを保つために情報を暗号化して送受信するSSL(Secure Sockets Layer)機能に対応しています。ご利用の際はSSL対応ブラウザをお使いください。
  • 土地活用一括プラン請求サービスについてご不明な点がございましたら「HOME4U サービスに関するお問い合わせ」よりお問い合わせください。株式会社カカクコムではお答えできません。

記事で解決!土地活用のアレコレ

答えが気になったら、記事をクリック!