超初心者向け不動産投資！始めるための準備を１から説明します

不動産投資とは、収益を得ることを目的として、不動産に投資することです。この投資では、購入した不動産を貸し付けすることで得られる家賃収入「インカムゲイン」と、購入した不動産を購入時よりも高く売却して得られる売却益「キャピタルゲイン」を目指す方法があります。

また、不動産投資の特徴としては、実際にアパートやマンションなどの不動産の現物を取得し、運用していくという点が挙げられます。株やFXなどの投資方法では、現物を自分で所有して実際に運用していくというよりも、あくまで売却する際のキャピタルゲインを得ることがメインです。もちろん配当を目当てに株を保有するというインカムゲインを目指す方法もありますが、あくまで投資として利益を得るには、不動産投資であればインカムゲイン、株やFXなどであればキャピタルゲインを目指すという方法が主流となっています。

不動産投資では、入居者を確保できていれば、毎月安定的に家賃収入が得られるというのが大きなメリットです。入居者と賃貸借契約を結ぶ場合には、基本的に1年～2年の期間で更新していくというパターンが多いため、長期的に家賃収入を得ることができます。また、うまく不動産を経営できている場合、銀行の定期預金などに比べると数倍～数十倍もの利回りを狙うことも可能です。需要の高い地域であれば家賃を高く設定することもできますし、入居希望者の数も期待できるでしょう。

そして、不動産投資には大きな節税効果もあります。不動産投資においては管理費や修繕費などの費用がさまざま発生しますので、これらの費用をしっかり経費として計上することで、不動産の所得を抑えることができます。このほか、不動産所得が赤字になった場合にはほかの給与所得などと損益通算して相殺することができ、その結果として所得税や住民税も抑えられます。また相続においても、現金をそのまま相続するよりも、不動産として相続したほうが相続税を低く抑えられるケースが多いという点でもメリットがあります。

まず不動産投資のデメリットとして挙げられるのは、不動産の価格が高いため、イニシャルコストが高くなるという点です。ローンを利用すれば少ない資金を元手に高価な不動産を購入することは可能になりますが、それでも一定の自己資金が必要になります。

また、不動産投資で実際に不動産を運用するにあたっては、入居者関連のリスクもあります。たとえば入居者が退去した場合、次に誰かが入居してきてくれるまで、その部屋からの家賃収入がゼロになってしまうという空室リスクです。空室を埋めるためにリフォームを試みる、広告を出すというような空室対策をとらなければなかなか空室が埋まってくれないことも考えられます。

また、保証会社を利用することである程度家賃滞納のリスクを抑えることは可能ではあるものの、入居者が何らかの理由で家賃を支払ってくれないという、いわゆる家賃滞納のリスクもあります。

このほか、不動産を売ってキャピタルゲインを得たいと考えても、不動産は売りたいとき簡単に売れないことがある点も、気を付けたい不動産投資のデメリットです。これを専門的には「流動性が低い」と言いますが、売りたくても売れずに保有している間にその不動産の資産価値が低下してしまうというリスクです。

同様に、経年により資産価値が低下し、家賃も下げざるを得なくなり、家賃収入が低下してしまうという老朽化リスクなどもあります。他の不動産投資に関するリスクについて詳しく解説した記事や、不動産投資に失敗してしまったというケースを紹介している記事もご用意しておりますので、ご一読いただき、今後の不動産投資に役立ていただければと思います。

ここからは実際に、不動産投資を始めるまでの具体的な流れを解説していきます。

不動産投資においては、最初にできる限り具体的な目標を設定しておくことがとても重要です。たとえば、需要の高い地域で大きく収益を上げ続けていきたいのか、節税目的でじっくりと不動産を経営していきたいのか。目標によって、不動産投資で購入すべき物件の特性や、必要な資金の額などが変わってきます。

この目標設定があいまいでは不動産投資のかじ取りがうまくいかなくなってしまいます。そのため、不動産投資の目標はできる限り早い段階から具体的に設定し、今後の行動を決める軸とするようにしましょう。

不動産会社にはそれぞれ得意とするジャンルがあります。賃貸の入居者募集をメインに行っている不動産会社もあれば、建売の戸建て住宅売買を専門としている不動産会社もあるからです。つまり不動産投資においては、やはり投資用不動産について詳しい不動産会社を選ぶ必要があります。不動産投資をメインとしている不動産会社の中にも「ワンルームの区分所有マンションが得意」「一棟もののマンション・アパートに強い」「新築・中古」「都心・地方」「個人の投資家向けと法人向け」など何を得意としているか、自分のやりたい不動産投資を得意としているかなども会社選びの際に意識してみてください。ご自身の不動産投資の目標にベストな不動産会社選びに妥協してしまっては、不動産投資がスタート時点から、まったくうまくいかないということも起こり得ます。

また、投資用不動産を購入するにあたって、信頼できる不動産会社かどうかもしっかり判断するようにしましょう。不動産会社が売りたい物件を購入するのではなく、自分の定めた目標に合う物件の特性や利回りなどについて、できる限り親身になって相談に乗ってくれる不動産会社が理想的です。

実際に投資する物件を選ぶことは、不動産投資において重要であると言えるでしょう。まず収益をしっかり得られるかどうかという観点は非常に大切です。やはり投資ですから、資金を投入して収益を上げていく必要があります。物件本体の価格と、その物件の収益予測については、シミュレーションなどを通じて、複数の物件をしっかり検討するようにしましょう。もちろん、相場に対して不動産が高いのか安いのかも忘れずに加味するようにしてください。

また、物件を比較する際には、「入居者を長期に渡って確保できるかどうか」という点も、とても重要になります。駅から数キロ離れているという立地では、投資用不動産として間取りや設備が理想的でも、入居希望者が少なくなる可能性があります。反対に、駅から近い立地く魅力のある間取りも、外観や周辺環境の印象が悪いせいで入居希望者が現れないということも十分可能性としてあるので注意が必要です。

近年はインターネットでいろいろな写真や動画を含め、さまざまな物件情報が掲載されていますので。物件選びにはインターネットを活用することがとても有効です。しかし、購入する不動産を決定するためには、必ず現地調査や内見を行い、自分自身の目で物件を確かめるようにしてください。治安や騒音などの近隣環境、物件のもつ雰囲気や共用部の使用感など、できる限り入居者の目線で、住みたいと思える物件であるかどうかをよく考えましょう。

不動産投資においては、金融機関からローンを借りて資金調達することが一般的です。金融機関によって、金利や返済期間などの条件がさまざまにあるため、自分にとってベストな金融機関選びがとても重要になります。

たとえばメガバンクであれば、金利が低い分多くの自己資金を求められますが、地方銀行や信用金庫などは自己資金よりも事業計画を重視するという違いがあります。実際には不動産会社が金融機関選びの相談に乗ってくれるケースも多いため、まずは不動産会社に相談してみてもいいでしょう。

管理会社選びでまず大切なのが、「賃貸管理」を行うのか、「建物管理」を行うのか、という観点です。大まかに言えば賃貸管理は入居者の募集や家賃管理などの分野で、建物管理は設備や共用部の清掃・修繕などの分野での管理です。両方を管理会社に委託することもできますが、内容や価格に差はありますので、自分が「何をどこまで管理会社に任せたいのか」という観点で考えることが大切になります。

実際に不動産を購入する手続きをする際には、契約書を取り交わし、契約内容に従って手付金や仲介手数料の一部などを支払うという流れとなります。ローンを利用する場合には、ローン特約という特約をつけて、続く本審査でうまく望む金額を借りられなかった場合には、契約を解除して白紙にできるように取り決めておくことができます。

売買契約締結後、ローンの本審査に申し込みます。本審査申込書に不動産の売買契約書などの必要書類を添えて金融機関に提出します。自己資金の額や実際に融資を受けられた金額と返済計画など、今後の資金繰りについて最終確認を行います。

不動産購入の最終ステップとして、物件の引き渡しを受けます。引き渡しでは残代金や仲介手数料などを決済し、所有権移転登記やローンの抵当権設定登記を申請して引き渡しを行います。

引き渡しが終われば、次はいよいよ入居者募集です。中古物件ですでに入居者がいる状態でオーナーチェンジという場合もありますが、募集広告などをスタートさせ、できるだけ早く入居者を見つけられるように動きましょう。

不動産投資に向いている人とは、じっくり長期的に不動産投資と向き合い続けられる人だと言えます。たとえばバブル期の不動産投資は、キャピタルゲインを得るために行うことが主流でした。しかし、バブル崩壊後の今は高値で転売するということが簡単ではありませんし、短期譲渡所得などの税制によってキャピタルゲインを狙うことが難しくなっています。そのため、じっくりとインカムゲインを得るための事業計画を練って、着実に収益を上げていくことが不動産投資の根本になります。

また、不動産投資にはある程度まとまった自己資金が必要になりますし、ローンを利用しなければ大きな金額で投資することが難しくなります。そのため、定職についていて、過去に金融事故を起こしていない人、金融機関からの信用度が高い人でなければ、不動産投資には不向きでしょう。

また、ローンは金融機関と長い付き合いになるため、高齢者は審査が厳しくなる傾向があります。ほかにも、持病があり団体信用生命保険に加入できない場合など、ローン審査に通過できないということもあるでしょう。しかし、高齢者の場合は、高額のローンを借りずとも退職金などの資産を元手に不動産投資を始めるという方法もあるでしょう。相続税の対策にも有効なため、逆に高齢者のほうが、不動産投資に向いているという側面もあります。

不動産投資を始めるためには、特別なものは必要ありません。ただし、的確に不動産投資のメリットやデメリットを把握したうえで明確な目標を持つ、という事前準備がとても大切になります。不動産会社、物件、借入先金融機関など、いろいろと検討しなければいけないことは多いですが、明確な自分自身の目標を持って、その都度目標に照らし合わせて判断していくようにしましょう。