正しい知識を身につけて
不動産投資の始めの一歩を踏み出してみませんか
目次
不動産投資はどんな投資か知っていますか

また、不動産投資の特徴としては、実際にアパートやマンションなどの不動産の現物を取得し、運用していくという点が挙げられます。株やFXなどの投資方法では、現物を自分で所有して実際に運用していくというよりも、あくまで売却する際のキャピタルゲインを得ることがメインです。
もちろん配当を目当てに株を保有するというインカムゲインを目指す方法もありますが、あくまで投資として利益を得るには、不動産投資であればインカムゲイン、株やFXなどであればキャピタルゲインを目指すという方法が主流となっています。
不動産投資を始める前に知っておきたいこと

メリット
また、うまく不動産を経営できている場合、銀行の定期預金などに比べると数倍~数十倍もの利回りを狙うことも可能です。需要の高い地域であれば家賃を高く設定することもできますし、入居希望者の数も期待できるでしょう。そして、不動産投資には大きな節税効果もあります。不動産投資においては管理費や修繕費などの費用がさまざま発生しますので、これらの費用をしっかり経費として計上することで、不動産の所得を抑えることができます。
このほか、不動産所得が赤字になった場合にはほかの給与所得などと損益通算して相殺することができ、その結果として所得税や住民税も抑えられます。また相続においても、現金をそのまま相続するよりも、不動産として相続したほうが相続税を低く抑えられるケースが多いという点でも、不動産投資には節税のメリットがあります。
デメリット・リスク
また、不動産投資で実際に不動産を運用するにあたっては、入居者関連のリスクもあります。たとえば入居者が退去した場合、次に誰かが入居してきてくれるまで、その部屋からの家賃収入がゼロになってしまうという空室リスクです。空室を埋めるためにリフォームを試みる、広告を出すというような空室対策をとらなければなかなか空室が埋まってくれないことも考えられます。
また、保証会社を利用することである程度家賃滞納のリスクを抑えることは可能ではあるものの、入居者が何らかの理由で家賃を支払ってくれないという、いわゆる家賃滞納のリスクもあります。
このほか、不動産を売ってキャピタルゲインを得たいと考えても、不動産は売りたいとき簡単に売れないことがある点も、気を付けたい不動産投資のデメリットです。これを専門的には「流動性が低い」と言いますが、売りたくても売れずに保有している間にその不動産の資産価値が低下してしまうというリスクです。
同様に、経年により資産価値が低下し、家賃も下げざるを得なくなり、家賃収入が低下してしまうというリスクなどもあります。他の不動産投資に関するリスクについて詳しく解説した記事や、不動産投資に失敗してしまったというケースを紹介している記事もご用意しておりますので、ご一読いただき、今後の不動産投資に役立ていただければと思います。


不動産投資を始めるまでの流れ

目標設定
この目標設定があいまいでは不動産投資のかじ取りがうまくいかなくなってしまいます。そのため、不動産投資の目標はできる限り早い段階から具体的に設定し、今後の行動を決める軸とするようにしましょう。
不動産会社選び
つまり不動産投資においては、やはり投資用不動産について詳しい不動産会社を選ぶ必要があります。不動産投資をメインとしている不動産会社の中にも「ワンルームの区分所有マンションが得意」「一棟もののマンション・アパートに強い」「新築・中古」「都心・地方」「個人の投資家向けと法人向け」など何を得意としているか、自分のやりたい不動産投資を得意としているかなども会社選びの際に意識してみてください。
ご自身の不動産投資の目標にベストな不動産会社選びに妥協してしまっては、不動産投資がスタート時点から、まったくうまくいかないということも起こり得ます。
また、投資用不動産を購入するにあたって、信頼できる不動産会社かどうかもしっかり判断するようにしましょう。不動産会社が売りたい物件を購入するのではなく、自分の定めた目標に合う物件の特性や利回りなどについて、できる限り親身になって相談に乗ってくれる不動産会社が理想的です。
物件選び
物件本体の価格と、その物件の収益予測については、シミュレーションなどを通じて、複数の物件をしっかり検討するようにしましょう。もちろん、相場に対して不動産が高いのか安いのかも忘れずに加味するようにしてください。
また、物件を比較する際には、「入居者を長期に渡って確保できるかどうか」という点も、とても重要になります。駅から数キロ離れているという立地では、投資用不動産として間取りや設備が理想的でも、入居希望者が少なくなる可能性があります。反対に、駅から近い立地く魅力のある間取りも、外観や周辺環境の印象が悪いせいで入居希望者が現れないということも十分可能性としてあるので注意が必要です。
現地調査・内見
治安や騒音などの近隣環境、物件のもつ雰囲気や共用部の使用感など、できる限り入居者の目線で、住みたいと思える物件であるかどうかをよく考えましょう。
融資のための金融機関選び
たとえばメガバンクであれば、金利が低い分多くの自己資金を求められますが、地方銀行や信用金庫などは自己資金よりも事業計画を重視するという違いがあります。実際には不動産会社が金融機関選びの相談に乗ってくれるケースも多いため、まずは不動産会社に相談してみてもいいでしょう。
管理会社選び
両方を管理会社に委託することもできますが、内容や価格に差はありますので、自分が「何をどこまで管理会社に任せたいのか」という観点で考えることが大切になります。
売買契約締結
資金繰り確認
物件の引き渡し
引き渡し後は入居者募集
不動産投資に向いている人とはどんな人?

しかし、バブル崩壊後の今は高値で転売するということが簡単ではありませんし、短期譲渡所得などの税制によってキャピタルゲインを狙うことが難しくなっています。そのため、じっくりとインカムゲインを得るための事業計画を練って、着実に収益を上げていくことが不動産投資の根本になります。
また、不動産投資にはある程度まとまった自己資金が必要になりますし、ローンを利用しなければ大きな金額で投資することが難しくなります。そのため、定職についていて、過去に金融事故を起こしていない人、金融機関からの信用度が高い人でなければ、不動産投資には不向きでしょう。また、ローンは金融機関と長い付き合いになるため、高齢者は審査が厳しくなる傾向があります。ほかにも、持病があり団体信用生命保険に加入できない場合など、ローン審査に通過できないということもあるでしょう。
しかし、高齢者の場合は、高額のローンを借りずとも退職金などの資産を元手に不動産投資を始めるという方法もあるでしょう。相続税の対策にも有効なため、逆に高齢者のほうが、不動産投資に向いているという側面もあります。
まとめ

正しい知識を身につけて
不動産投資の始めの一歩を踏み出してみませんか

監修吉田 成志
【資格】宅地建物取引士/ファイナンシャルプランナー/マンション管理士/消防設備士
専任の宅建士として不動産仲介会社に従事した後、マンション管理士・消防設備士として独立。宅建士をはじめとした幅広い知識や経験を生かし、不動産売買や賃貸時に気になる疑問点の相談なども担当している。