不動産投資の「利回り」の理想はどれくらい?利回りの計算方法と動向について

  • 公開日:
  • 2020年06月17日
  • 更新日:
  • 2020年06月17日
不動産投資の「利回り」の理想はどれくらい?利回りの計算方法と動向について
不動産投資に関心があるという方であれば、「利回り」という言葉を耳にされたこともあるでしょう。不動産投資において、「利回り」を考えるのは大切です。この記事では、これから不動産投資の検討を進めていこうという方に、利回りとは何か、そしてなぜ利回りを考えることが大切なのかについてご説明いたします。また、物件種別ごとの利回りの傾向、および理想の「利回り」についてもお話をしていきたいと思います。

「利回り」を正しく理解することは不動産投資家に必要な視点の一つ。
判断が難しいときは不動産のプロに相談するのも賢い方法です。

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目次

不動産投資の利回り計算が大切な理由

利回りとは、利回りとは、投資した金額に対する収益割合を表したものです。不動産投資の場合、たとえば物件取得費に対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合であるかを示したものであると言い換えられます。利回りは、物件の収益力を見る指標の1つと言われています。

ただし利回りと一口にいっても、後述する通り、表面利回り、実質利回り、想定利回り、現行利回りといったように、さまざまな利回りがあります。不動産広告にうたわれている利回り(一般的には表面利回り)が高いからといって、その物件に飛びつくのは待ってください。利回りの示す意味を理解したうえで、1つの目安としながら、その根拠を確認するプロセスを経て、慎重に物件選びを進める姿勢が大切です。

利回りの種類と計算方法

利回りには、先ほど触れたように、表面利回り、実質利回り、想定利回り、現行利回りなどがあります。それぞれの概念や計算方法について、ご説明いたします。また、それぞれの利回りについて、気を付けておきたい点についても併せてお話しいたします。

表面利回り(グロス)

表面利回りとは、物件の大まかな収益力を捉えるために使われる指標で、以下の計算式で求められます。

表面利回り(%)=年間収入÷購入金額×100

表面利回りには、実際に不動産投資を行ううえで必要となる諸費用についての考慮がありません。そのため、さらに詳細な利回りを把握するためには、実質利回りを算出する必要があります。

実質利回り(ネット)

実質利回りは、表面利回りと異なり、諸費用なども計算に入れて算出することになります。そのため、より正確な収益力を判断する指標で、次の計算式で求められます。

実質利回り=(年間収入―年間諸費用)÷購入金額

賃料収入を100%利益にはできません。なぜなら、次に挙げるような年間諸費用が必要となるからです。賃料収入から、諸費用をから差し引いて、実質利回りを計算することで、表面利回りでは表せない、物件がもつ実質的な収益力を把握できます。

実質利回りの年間諸費用に何が当てはまる?

・火災保険料

・管理委託料
入居者募集、賃料回収代行、賃料延滞やクレーム対応、共用部の清掃等を管理会社に委託する場合に必要となる費用

・消耗品費
不動産賃貸業に関連するコピー用紙や文房具などの備品

・通信費
入居者や取引先などと連絡を取るためにかかる電話代やインターネット利用費用など

・交際費
オーナー会の参加費や取引先との会食代など

・研修

・水光熱費
共用部におけるもの(共用廊下の電灯などにかかる電気代など)

・修繕費
劣化設備の交換、大規模修繕などのために支出する費用

・借入金利子
アパートローンを借り入れている場合、その利子が必要経費となります。ただし、キャッシュフローの実質利回りを計算する際には、元本も合わせて諸費用に入れて計算します。

・租税公課
諸費用として考えるのは、固定資産税、都市計画税。大家さんの所得税、住民税は計算に含めません。

注意してほしい想定利回りと現行利回り

利回りには、表面利回り、実質利回りともに、想定利回りと現行利回りがある点に注意が必要です。想定利回りとは、満室経営を想定したときの利回りで、現行利回りとは、現行の入居状況における利回りを指します。広告宣伝物にうたわれている利回りは、一般的に想定利回りで計算された表面利回りです。そのため、実際には空室が多く発生している物件である場合、その状況が反映された数値になっていない可能性があります。利回りを見る際には、高低だけでなく、その種類と根拠を確認する手間を惜しまないようにする姿勢が重要です。

さらに詳しく利回りについて知りたい場合は、以下リンクをご参照ください。

利回りの傾向と理由

次に、利回りの傾向についてご説明をいたします。相続税の基礎控除が縮小された2015年前後から、相続対策などで不動産投資をスタートさせる方が急増し、不動産投資市場が過熱状態であった時期もありました。そのピークは過ぎたものの、オリンピックや外国人観光客の増加などの影響もあり、新たに不動産投資を行いたいという意欲をみせる投資家も多いようです。そのため、物件価格はしばらく下落傾向にはならないと考えられます。よって利回りも、横ばい傾向が継続する可能性が高いでしょう。

都心部の利回り(例)

都心部(東京都世田谷区)では、1K~1DKの家賃相場は全体としては8.14万円となっています。築浅物件で駅徒歩10分以内に絞ると、家賃設定を10~13万円としているケースが多いようです(記事執筆時点のスマイティ家賃相場参照)。

1棟アパート投資

駅徒歩10分以内の自己所有の土地(50坪)に、総戸数6戸(1K)の2階建てアパート(軽量鉄骨造)を3,000万円で建設したとしましょう。その場合、家賃を1戸11万円と設定すると、表面利回り(想定)は26.4%となります。

区分投資

立地にもよりますが、新築マンションまたは築浅マンション(築3年以内)で、1戸(1DK)の売買相場はおよそ4,000万円。家賃を11万円と設定すると、表面利回り(想定)は3.3%となります。

地方の利回り(例)

地方の一例として、岡山県岡山市を見てみると、1K~1DKの家賃相場は全体としては4.32万円となっています。築浅物件で駅徒歩10分以内に絞ると、家賃設定を6万円前後としているケースが多いようです(記事執筆時点のスマイティ家賃相場参照)。

1棟アパート投資

駅徒歩10分以内の自己所有の土地(50坪)に、総戸数6戸(1K)の2階建てアパート(軽量鉄骨造)を3,000万円で建設したとしましょう。その場合、家賃を1戸6万円と設定すると、表面利回り(想定)は14.4%となります。

区分投資

あまり数はありませんが、築10年未満のマンションで、1戸(1DK)の売買相場はおよそ2,500万円。家賃を6万円と設定すると、2.88%となります。

新築と中古の利回りに差はある?

同じ仕様の物件であれば、新築物件の方が、中古物件よりも取得価格は高くなります。そのため、家賃設定が同一であれば、新築物件の方が利回りは低くなります。ただし、物件状況によっては、中古物件は周辺の家賃相場よりも低い家賃設定にしなければ入居者が入らない可能性もあります。家賃設定を維持するためには、物件価値を維持するためのサービス提供やメンテナンスコストについての考慮も必要です。

建物の構造によって利回りに影響はある?

構造の種類は木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造(RC造)に大別されます。木造→鉄骨造→鉄筋コンクリート造(RC造)の順に、建設コストが高くなるため、取得価格も高くなります。取得価格が高ければ、利回りは低くなります。木造と鉄筋コンクリート造(RC造)の物件で、家賃設定に差をつけることもできますが、構造以外の付加価値がなければ大きな差をつけることは難しい場合もあります。

なお、物件の耐久年数は木造→鉄骨造→鉄筋コンクリート造(RC造)の順に長くなります。利回り計算と同時に、不動産投資をいつまで続けていく予定であるかについても考慮して、構造を選択する必要があります。

不動産投資における理想の利回りは○%?

不動産投資における理想の利回り(表面利回り)を知りたいと思う方もいるでしょう。しかし、理想の利回りは、一概にいえるものではありません。なぜなら、利回りは、どのような手段や物件で不動産投資を行うかによって異なるからです。たとえば、1棟アパートを建設して不動産投資をする場合でも、敷地も購入するのか、自己所有の土地なのかによって異なりますし、どの構造を選択するのかによっても異なります。

またマンション1室を購入して行う場合でも、新築物件と中古物件のどちらを選択するかによって異なります。もちろん、不動産投資を行うエリアによっても異なります。

利回りの高さだけで物件を判断しないで

上記で述べた利回りは、あくまでも表面利回りの話です。表面利回りは多数の物件を比較する際の目安として考えましょう。インターネットを活用し、同エリア物件の平均的な表面利回りを把握し、平均的な利回りよりも高い物件には何か課題があるかもしれないという視点をもってみるといいでしょう。

そして、実際に物件を決める際には、実際に物件に足を運び、周辺の家賃相場や賃貸ニーズについて複数の不動産会社にヒアリングし、ニーズを満たしている物件であるかを確認する必要があります。また、諸費用を調査、想定して実質利回りやキャッシュフローを計算してみることも必要であると、心に留めておきましょう。

まとめ

不動産投資において、利回りを1つの目安として物件選びをする視点は大切です。しかし、利回りの算出根拠を確認することはもちろんのこと、さまざまな要素を確認したうえで物件選びをすることが重要であるのは言うまでもありません。ただ、「なぜ利回りが高いのか」などの根拠や物件特性、賃貸ニーズなどを調べることは、個人では限界もあります。不動産投資のプロに相談しながら、物件選びを慎重に進めていきましょう。

「利回り」を正しく理解することは不動産投資家に必要な視点の一つ。
判断が難しいときは不動産のプロに相談するのも賢い方法です。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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