不動産投資を検討している人へ。投資物件の種類とそれぞれの違いをご紹介

  • 公開日:
  • 2020年03月24日
  • 更新日:
  • 2020年03月24日
不動産投資を検討している人へ。投資物件の種類とそれぞれの違いをご紹介
将来の年金不安など、さまざまな理由から投資を始めようと検討している方も多いのではないでしょうか。投資の手段には、株や債券、投資信託などがあります。この記事では、投資の手段が数あるなかで、不動産投資を検討している方に向けて、その方法や物件種類を大別し、それぞれの特徴やメリット・デメリットについて、詳しくご説明をいたします。

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目次

あなたが不動産投資を検討している理由は何でしょうか?

まずは不動産投資を検討している理由を思い浮かべてみてください。どんな理由になりましたか?

昨年、メディアに取り上げられた「老後2,000万円問題」を契機に老後の生活に不安を感じたからという方もあれば、これ以上の給与上昇が見込めず、収入アップを図るため不動産投資を検討し始めたという方もいるでしょう。

ただ、不動産投資と一口にいっても、現物投資の代表的な投資方法だけでも一棟投資、区分投資、戸建投資があります。そのほかにも不動産投資信託のJ-REIT(ジェイ・リート)や各種土地活用(駐車場・トランクルーム・サ高住などの福祉施設・民泊などの運営)など、不動産投資の方法はバラエティーに富みます。それぞれの投資方法によって、必要となる費用は異なります。また、メリット・デメリットは共通している点もあれば、異なる点もあります。それぞれの不動産投資の概要をおさえ、どの不動産投資の方法が自分に適しているのかを考えてみられるとよいでしょう。

不動産投資の種類と特徴

不動産投資の種類として代表的な方法である、一棟投資、区分投資、戸建投資を中心にそのほかの不動産投資の方法についても特徴をご説明いたします。

一棟投資(アパート一棟・マンション一棟など)

アパートやマンションを1棟丸ごと所有して、入居者から賃料収入を得る不動産投資の方法です。初期費用は、敷地購入の有無、新築・中古、構造などによって異なります。

初期費用イメージ

自己所有の土地に、アパートを建設する場合であれば敷地面積、構造によっても異なりますが、3~5,000万円の費用がかかることが一般的です。規模や構造などによっては、億の費用が掛かる場合もあります。

利回りイメージ

10%前後が目安です(条件によって異なります)。

購入の決め手となるメリット・デメリット

一棟投資は、部屋数が複数戸となるため賃料収入は大きくなります。また区分投資と比較すると空室が生じた場合の影響が低いと言えます。ただし、初期投資が多額であり、アパートローン(不動産投資ローン)を組んで投資を行うケースが一般的です。

どんな人に向いているか、選び方のポイント

アパートやマンションの敷地として活用できる土地を所有している方、数千万円の初期投資(アパートローンの活用含)のリスクを負える方などは、一棟投資を検討するのに向いています。多額の費用を必要とする不動産投資の方法ですので、事業計画は専門家(不動産会社、金融機関、税理士など)も交えて、入念に考える必要があります。

区分投資(ワンルームマンションなど)

(投資用)分譲マンションの1室を所有して、入居者から賃料収入を得る不動産投資の方法です。

初期費用イメージ

初期費用は、エリアや築年数、間取りおよび専有面積によって、100万円台から数千万円とさまざまです。1室から不動産投資を始めることができるので、一棟投資より初期費用を抑えることができます。

利回りイメージ

3%前後が目安です(条件によって異なります)。

購入の決め手となるメリット・デメリット

区分投資は、1室を所有していた場合、その物件に入居者がいないと賃料収入が得られません。つまり、一棟投資と比較すると空室が生じた場合の影響が大きいということになります。

ただし、初期投資が少額である可能性が高いため、物件を現金取得したり、アパートローンの返済負担が小さかったりという場合には、空室が生じても影響が少ないケースもあります。なお、空室時でも支払負担が生じるものとして分譲マンション特有の管理費、修繕積立金がある点には留意しておきましょう。

どんな人に向いているか、選び方のポイント

会社に勤めながら区分投資を行っている方も多くみられます。副業として不動産投資を行いたい方には向いていると言えます。ただし、先述のとおり、空室が生じた場合の影響が大きいので、情報収集を行い、収益性の高い物件であるか否かの見極めが重要です。

戸建投資(一戸建て、シェアハウスなど)

所有する一戸建てを賃貸し、入居者から賃料収入を得る不動産投資の方法です。一戸建ての各部屋を別々の入居者に賃貸するシェアハウスを行うケースもあります。

初期費用イメージ

自己所有の土地に、一戸建てを建設する場合であれば敷地面積、戸数、構造によっても異なりますが、1~2,000万円の費用となるのが一般的でしょう。

利回りイメージ

3%前後が目安です(条件によって異なります)。

購入の決め手となるメリット・デメリット

一棟投資と比較するとまとまった土地を必要とせず、立地の利便性によっては変形地および狭小地でも行うことが可能です。シェアハウスとして活用する場合には、トラブル防止のルール作りやトラブル対応についても考慮が必要です。

どんな人に向いているか、選び方のポイント

一戸建ての敷地として活用できる土地を所有している方、既存の一戸建ての活用方法を考えている方は、戸建て投資を検討するのに向いています。

そのほかの不動産投資

その他の不動産投資の方法として、以下のようなものがあります。

J-REIT(不動産投資信託)

有価証券投資のひとつ。一口数万円から投資を行うことができ、ファンド会社が所有する投資物件の賃料収入等から得られる利益の分配金を、投資金額に応じて得ることができます。

駐車場・バイク駐輪場

所有している土地に駐車場やバイク駐輪場を整備し、利用料金を得る不動産投資の方法。時間貸しタイプや月極タイプなどがあります。

トランクルーム

所有している土地に荷物などを保管できるトランクルームを設置・賃貸して、賃料収入を得る不動産投資の方法です。数百万円からスタートすることも可能です。

サ高住などの福祉施設

所有している土地を活用して、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)などの福祉施設を運営する方法です。不動産投資というよりも、福祉施設経営の色合いが強く、スタッフ雇用も必要です。規制事項なども多いので入念な事業計画が求められます。

民泊

新築または既存住宅を活用して、民泊(ゲストハウス)を運営する方法です。民泊はトラブルが多かったこともあり、現在は規制が厳しくなっています。また外国人の利用も考慮したわかりやすいルール作りも必要です。

そのほかの不動産投資の方法について、さらに詳しく知りたいという方は、以下のリンクを参考にしてください。

中古と新築の違いについて

同じ規模、仕様であれば、新築よりも中古の方が取得費用は低く抑えられますので、表面利回りは中古の方が高いでしょう。ただし、中古の場合、取得費用は低いものの、物件状態によっては、修繕や建て直しをしなければ入居者ニーズを満たさない場合もあります。その場合には、取得費用に加えて、まとまった修繕などの費用も必要となることには注意が必要です。

そのため、とくに中古については、売買価格のみならず、現状の入居率や修繕履歴、修繕や建て直しの要否など、入念に物件状況の確認が求められます。

都心と地方、エリアの違いについて

エリアの違いによって、費用面は大きく異なります。同じ規模、仕様であれば都心の方が取得費用は高くなることになるので、表面利回りは都心の方が低くなります。

また、都心の方が人口も多いため、入居者を見込みやすく、地方に比べると空室リスクは低いと言えます。とはいえ、立地や築年数によっては、都心でも空室率の高い物件があるのも事実です。不動産投資を行うエリアのニーズを把握し、物件の魅力を維持する努力や工夫をするのが大切なのは、エリアを問わず重要なことです。

建物構造による利回りの違いについて

不動産投資を行う建物について、どの構造を選択するかによっても、利回りは異なります。なぜなら、建設コストが木造→鉄骨造→RC造の順に高く、取得費用もそれに伴い高くなるからです。また、家賃相場も構造によって異なります。不動産投資を行う物件として、取得費用と家賃相場を考慮して、利回り計算結果を比較してみるとよいでしょう。各構造の特徴、耐久年数を以下に整理しておきます。

木造

木材を構造躯体とした建築物。建築コストを低く抑えられますが、耐火および耐震性能は、ほかの構造と比べると劣ります。また、耐久年数は住宅用のもので22年と短くなっています。なお、耐久年数を超えて不動産投資を行う場合は、大規模修繕または建て替えの検討も必要になります。

鉄骨造

金属材を構造躯体とした建築物。木造よりも粘り強さがあり、RC造よりも軽量でしなやかである特徴を持つ構造。耐久年数は金属材の厚さにもよりますが、3㎜超4㎜以下の金属材を使用した場合、住宅用のもので27年となっています。

RC造(鉄筋コンクリート造)

鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固めたものを構造躯体とした建築物。木造、鉄骨造よりも強度が高く、高層建築物にも用いることができる構造です。そのため、耐久年数も住宅用のもので47年と長くなっています。ただし、建設コストは高くなります。

まとめ

不動産投資には、ご説明したようにさまざまな投資の手段があります。まずは、不動産投資の方法、それぞれの特徴を理解することが大切です。そして、ご自身の資産状況を踏まえ、この記事の最初に思い浮かべた投資の理由に対して、どの手段で不動産投資を行うのが自分に適しているのか考えてみてはいかがでしょうか。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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