メリットばかりって本当?失敗ケーススタディから学ぶ不動産投資

  • 公開日:
  • 2020年03月27日
  • 更新日:
  • 2020年03月27日
メリットばかりって本当?失敗ケーススタディから学ぶ不動産投資
「家賃収入」や「老後の資金」など不動産投資のメリットに興味を魅かれて、不動産投資を始める方が多いと思います。しかし、不動産投資はあくまでも「投資」です。軽い気持ちで物件を購入し、不動産投資のさまざまなデメリットやリスク、トラブルが発生した結果、負債を抱えてしまう可能性も少なくありません。この記事では不動産投資を検討している方へ不動産投資で失敗する理由をケーススタディで詳しくご説明します。

不動産投資はメリットばかりではありません
考えられるリスクを理解・把握した上で始めることが大切です。

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目次

不動産投資の仕組み

不動産投資とは、不動産を活用して、賃料収入を得る投資手段を言います。不動産投資と一口に言っても、マンションの一室を活用して行うワンルームマンション投資から、アパート1棟を丸ごと所有して行うアパート投資まで、さまざまなものがあります。

また、不動産投資は、賃貸経営とも言われるように、その規模に関わらず賃貸事業の「経営」です。収支の把握を行うのはもちろんのこと、適宜、賃貸物件のメンテナンスを行い、資産価値を維持するための配慮も必要です。また、入居者満足の向上を図り、賃貸借契約を継続してもらうために、どのようなサービスを提供すればよいか考えることも必要です。不動産投資について、賃貸物件を入手して手放しで賃料収入を得られる手段と考えるのは、投資を始める前から赤信号が点灯していると心得ておきましょう。

不動産投資のメリット

不動産投資には、さまざまなメリットがあります。以下に、代表的なメリットについてご説明いたします。

まず挙げられるのが、安定した収入が期待できるという点です。賃貸借契約は、一定期間継続しますので、契約期間中、安定した収入を期待できます。

また、不動産投資を行うことで、節税効果が期待できます。実際には支出が生じない税務上の経費である減価償却費によって、税務上赤字になるケースもあり、ほかの所得と損益通算(特定の所得の赤字を他の黒字の所得と通算して、税金を軽減できる制度)して節税効果も期待できます。

そのほかにも、不動産投資を行っていた方が亡くなった場合、不動産という資産を残せるというメリットもあります。遺された家族は、毎月の賃料収入を受け取ったり、不動産を売却して換金したりできるため、生命保険代わりになります。

不動産投資のリスク

また、不動産投資のリスクについて投資を始める前に知っておくのは、その対策を講じるためにも重要です。代表的なリスクについてご説明いたします。

不動産投資における、最大のリスクは、空室リスクです。不動産投資は、不動産を貸借して賃料収入を得る投資です。空室が生じてしまうと賃料収入が入らず、ローン返済などの支出に窮するケースもあります。また、空室が続くと賃料下落の可能性もあります。なお、入居者がいても賃料滞納を頻繁にする入居者である場合には、安定収入は望めません。

不動産を活用する投資特有のリスクとしては、賃貸物件が老朽化してしまったり、地震や火災による災害を受けたりして、賃料収入が減少する可能性もあります。また、賃貸物件を売却したいと思ったときに、すぐに買主が見つかるとは限らない(流動性リスク)という側面もあると知っておきましょう。

不動産投資でよくある失敗ケーススタディ

case1. メリットだけを見ていた

将来の年金不安を感じているところに、不動産投資の勧誘を受けたAさん。頭金が少なくてもサラリーマン大家として収入を得ている人もいるといううたい文句に誘われて、即決。相続で取得しつつも活用していなかった土地にアパートを建てて不動産投資を始めることにしました。しかし、勧誘を受けたときに説明されたようには、入居者が集まらず、資金繰りに窮してしまいました。

うまい話に乗って、勢いで購入した

不動産投資の勧誘では、メリットを強調される場合もあるでしょう。しかし、うまいだけの話はありません。勢いで購入するのではなく、勧誘における説明の妥当性について自分自身でも根拠を確認することが大切です。また、事業計画を立てて、もしも空室が生じたときにどれくらいまで自己資金で補填できるかを考慮するなど慎重に検討を進める必要があります。

case2. 物件や業者選びを複数検討していない

以前から、不動産投資に関心のあったBさんは、インターネットで投資物件を探していました。ある日、見つけた投資物件は遠方の物件だったものの、利回りもよく、手ごろな価格帯であったため、契約しました。その際、不動産会社の説明を信頼し、自分で現地調査は行いませんでした。しかし、不動産投資をスタートさせてから、夜の治安面が悪い立地であるとわかりました。度々トラブルの報告を受けており、頭を悩ませています。

物件選びを失敗した

物件は、必ず自分の目でも確認することが必要です。どのような入居者属性からのニーズがあるのか、周辺類似物件の賃料相場はどうか、治安面はどうかなど、実際に現地に足を運んでみないとわからない点はたくさんあります。決して少額ではない資金を投資するわけですから、複数の物件を比較検討し、実際に現地に足を運んで、慎重な物件選びを心掛けましょう。

複数の不動産会社を比較していなかった

物件選びの際には、複数の不動産会社を比較検討するのも大切です。不動産会社の中には、不動産投資が得意分野でない場合もありますし、担当者によってはメリットしか言わない場合もあります。信頼できるパートナーとなってもらえるかどうかを判断するためは、やはり複数の不動産会社の担当者と実際に顔を合わせて説明を聞き、不明な点を納得いくまで質問し、慎重に検討する必要があります。

case3. 収支シミュレーション不足

先に挙げた事例のAさんは、頭金が少なくてもサラリーマン大家として収入を得ている人もいるといううたい文句に誘われて、不動産投資を即決。その際、収支シミュレーションは不動産会社の担当者が提示したものを一読しました。しかし、その収支シミュレーションは満室経営時のシミュレーション。入居者は予定通りに集まらず、資金繰りに窮してしまいました。

収支計画・事業計画が万全ではなかった

満室経営時の利回り、つまり表面利回りしか把握しないまま、不動産投資をスタートし、空室発生や想定していなかった支出に頭を悩ませる方は少なくありません。表面利回りは満室経営時の賃料収入を物件取得価格で割って算出しただけの数字です。表面利回りだけでなく、実質利回り、キャッシュフローのシミュレーションも行い、慎重に収支計画、事業計画を検討する必要があります。

空室や賃料滞納などで収入が見込めない

不動産投資の最大のリスクである空室リスクについての考慮も必要です。また、入居者がいても賃料滞納が発生すると空室が生じたことと同じ状況になります。賃料収入の有無に関わらず、ローン返済などの支出は生じます。満室経営時のシミュレーションだけでなく、空室発生時のシミュレーションも行い、どれくらいの空室が生じたときに自己資金による補填が必要となるか、その補填を行う余裕はあるのか、についても確認が必要です。

また、長期間に渡り空室が生じたときには対策を講じる必要もあるでしょう。近隣類似物件の調査をして、入居者満足を向上させるためにどんなサービスが必要なのか考え、その実行費用を準備しておくのも重要な視点です。

case4. 高く買って安く売るになってしまった

人気のエリアなので将来的に値上がりの可能性があると勧められて、相続した土地で不動産投資を始めたCさん。しかし、賃貸物件も老朽化して賃料収入も減少してきたため売却を検討し、査定依頼を行うことにしました。すると、取得価格よりも大幅に低下した査定価格を提示されてショックを受けてしまいました。

売りたいときに売れない

不動産投資のリスクでも触れましたが、不動産には流動性リスクがあります。売りたいと思っても、希望通りの時期や価格で売れない可能性もあるということです。また、収益性が低い賃貸物件は敬遠されます。将来、出口戦略で売却を考えるのであれば「買いたい!」と思わせる収益性の高い賃貸物件に育てていく必要があります。

売却もすべて他人任せにしていた

不動産投資は、出口戦略も考えておく必要があります。理想を言えば「安く買って高く売る」のがベストではありますが、そのためには入念な計画を練る必要があります。また、不動産会社のサポートも必要とは言え、売却を不動産会社に丸投げするのは望ましくありません。不動産会社選びから、物件の特徴説明、収益性のある賃貸物件へ育てる努力など、大家さんとしてできることはたくさんあります。自分の資産であるということを意識して、不動産投資を行う姿勢を心掛けましょう。

失敗しないための3つのポイント

不動産投資で失敗しないために考えておきたいことについて、簡単におさらいをしておきたいと思います。

point1. デメリットやリスクもしっかり把握する

不動産投資は、メリットだけではなく、デメリット(リスク)もあることを認識するのがまず重要です。そのリスクに対して、どのような対策を講じたらよいかを慎重に検討しましょう。

point2. 物件や業者選びは必ず複数比較する

不動産投資は、大きな資金を必要とする投資方法です。自分の資産を活用して、投資をするという意識をもち、他人の意見を鵜呑みにせず、自分の目と足を使って慎重に検討を進めましょう。取得時、売却時に関わらず、不動産会社を選ぶ際には、メリットだけではなく、デメリットも説明してくれる担当者(業者)を探すように心がけましょう。また、金融機関も不動産投資に積極的なところ、そうでないところがあります。不動産会社のサポートも受けながら、良い条件を提示してくれる金融機関を慎重に選びましょう。

point3. 収支シミュレーションは念入りに!

不動産投資は、リスクもありますが、リスクの見通しを立てやすい投資方法ともいわれます。楽観的すぎない、シビアな収支シミュレーションを念入りに行いましょう。

まとめ

不動産投資を成功させるためには、まず事業経営者としてしっかりと自覚を持つことが大切です。管理会社に丸投げをせず、利回りなどの一番重要な部分において、ご自身で勉強したり、アンテナを張って最新の情報を得たりする姿勢が大切です。そのうえで、不動産投資の専門家(プロ)に相談しながら、事業計画、物件選びを慎重に始めていくことをお勧めします。

不動産投資はメリットばかりではありません
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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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