初心者必見!失敗やリスクが多い不動産投資の真実

  • 更新日:
  • 2021年06月14日
初心者必見!失敗やリスクが多い不動産投資の真実
「老後の資金に2,000万円が必要」というニュースは記憶に新しいですが、老後の資金不安の解消手段として、不動産投資を検討する方も多いのではないでしょうか?不動産投資をインターネットなどで調べると、老後の年金代わりに、資産が残せる、税金対策などポジティブな言葉が並びますが、大きなお金が動くことに対する事前準備を軽視したために、失敗して負債を抱えた人も少なくありません。この記事では不動産投資を始めたいと考えている方に事前に知っておきたい不動産投資の特徴とリスクについて詳しくご説明します。

不動産投資はメリットだけではありません!
デメリットやリスクを理解し、慎重に始めましょう。

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目次

不動産投資とはどのような投資なのか

不動産投資と聞いて「リスクが高そう」「難しそう」というイメージを持っている方も多いと思います。そのような不安要素も感じつつも「儲かる」「年金不安を解消できる」などのポジティブな言葉に惹かれて不動産投資を始めてみたいと考えている方もいらっしゃるでしょう。

不動産投資とは、不動産“現物”投資ともいわれる、不動産を第三者に貸借して賃料収入を得る投資方法です。不動産投資と一言で言っても、マンションの1室を所有して不動産投資を行うワンルーム投資から、アパートを1棟丸ごと所有して不動産投資を行うアパート経営まで、規模はさまざまです。

不動産投資で期待されるメリット

不動産投資で期待されるメリットには以下のようなものがあります。

安定した収入が期待できる

賃貸借契約は、一定期間継続しますので、契約期間中、安定した収入を期待できます。これが、老後の年金代わりになると言われる理由です。また、管理業務を管理会社等に委託して、不動産投資以外の仕事と兼業も可能であり、サラリーマンの副業としても注目を浴びています。

節税効果が期待できる

実際には支出が生じない税務上の経費である減価償却費によって、税務上赤字になるケースもあり、ほかの所得と損益通算(特定の所得の赤字を他の黒字の所得と通算して、税金を軽減できる制度)して節税効果も期待できます。

生命保険の代わりになる

不動産投資を行っていた方が亡くなった場合、不動産という資産を残せます。遺された家族は、毎月の賃料収入を受け取ることもできますし、不動産を売却して換金もできるため、生命保険代わりになります。

不動産投資ローンが組める

不動産投資ローンを組んで、不動産投資を行うと、レバレッジ効果が期待できます。

レバレッジ効果とは

レバレッジは、「てこ」という意味です。つまりレバレッジ効果とは、少ない元手で大きなお金を動かせる仕組みを意味します。もちろん、投資計画の十分な確認は必要ですが、元手が少なくても、不動産投資ローンを活用すれば、不動産投資で収益を上げることも可能です。

インフレリスクに強い

不動産は、インフレに強い資産と言われます。インフレになると不動産などの現物資産の価値は上昇する一方で、現金は同じ額面であってもその価値が下落してしまうからです。

不動産投資をするうえで押さえておきたいリスクと対策

さまざまなメリットのある不動産投資ではありますが、押さえておきたいリスクもあります。リスクを把握したうえで対策法についても押さえておきましょう。

空室リスク

不動産投資は、不動産を貸借して賃料収入を得る投資です。空室が生じてしまうと賃料収入が入らず、ローン返済などの支出に窮するケースもあります。そのような事態を回避できるように、余裕のある投資計画を考えておく必要があります。なお、空室リスクを回避する方法として、サブリースも挙げられます。サブリースを活用する際には、仕組みや業者の評判、契約内容などを吟味しましょう。

空室が続いた場合、やむを得ず賃料の引き下げを検討する場合もあります。その場合、当初想定していたよりも賃料収入が減少するため、投資計画全体の見直しが必要になります。

空室リスクの対策

空室リスクを回避するためには、入居者にとって魅力的な物件であり続ける必要があります。そのためには、周辺の類似物件やどのような入居者ニーズがあるか調査して、「入居したい」と思ってもらえるような付加価値をつけたり、こまめなメンテナンスを行ったりする努力が必要になります。

その結果、築年数を経た後も物件価値を維持できるため、家賃の引き下げという手段をとらずに不動産投資を行える可能性が高まるでしょう。

入居者の賃料滞納・トラブルのリスク

入居者がいても賃料を滞納されたら賃料収入は入りません。その場合には賃料回収の対応も必要となります。また、入居者間で生活騒音などのトラブルが生じて、退去に至ってしまうケースもあります。管理会社を活用するなど、入居者対応についても、対策を講じておく必要があります。

入居者の賃料滞納・トラブルリスクの対策

入居者の賃料滞納対応、入居者間のトラブル対応には、手間も時間も要します。自らこまめな対応を心掛けるという方法もありますが、経験豊富な管理会社のサポートを活用するのも一案です。

建物の老朽化・修繕コスト

建物や付属設備は、そのうち老朽化します。資産価値を維持するためにも、メンテナンスコストを考慮した投資計画を考えておく必要があります。

建物の老朽化・修繕コストの対策

建物の老朽化リスクを回避するため、メンテナンス計画を立てることは重要です。また、入居者ニーズは、時代によって変化します。どのような入居者ニーズがあるのか日々アンテナを張り、必要に応じてリフォームや設備導入を行うのも、重要でしょう。

初期投資が高額かつ物件取得に手間がかかるリスク

不動産を取得、建設するには大きな資金が必要です。不動産投資ローンの審査をはじめ、ほかの投資と比べると不動産投資をスタートするまでには時間と手間を要することを知っておきましょう。

初期投資が高額かつ物件取得に手間がかかるリスクの対策

とくに初めての不動産投資をスタートする際、すべての手続きを自分一人で行うのは、不可能です。経営者として、主体的に考える姿勢は必要ですが、金融機関や関連業者に相談し、アドバイスを仰ぎながら、焦らず慎重に進めていきましょう。

金利の変動・上昇リスク

不動産投資ローンを活用する際には、ローン金利が変動し、返済負担が増加するリスクもあります。

金利の変動・上昇リスクの対策

金利変動リスクを回避する方法としては、固定金利の選択も一案です。変動金利に比べて、金利水準は高くなりますが、固定金利を選択し、返済負担が増加する事態を回避できます。

流動性が低いリスク

有価証券投資などと比べると不動産の流動性は低いと言えます。つまり、売却したいと思ったときに、すぐ買い手が見つからないなど、すぐに売却ができない可能性があります。

流動性が低いリスクの対策

不動産は、流動性が低いという特徴がある点を理解して、不動産投資について長期的視点で行う姿勢が重要と言えるでしょう。

そのほかの不動産投資のリスクと対策

不動産投資にはこのほかにもリスクがあります。

業者トラブルのリスクと対策

入居者以外に管理会社や建設会社など、業者とのさまざまなトラブルが生じるリスクもあります。リスクを回避するためには、業者選びを慎重に行うほかありません。美辞麗句のみならず、リスクについても説明し、親身に相談に応じてくれて信頼できる業者を複数社比較したうえで検討しましょう。

地震や火災による災害のリスクと対策

自然災害は、いつ、どこで発生するかわかりません。万一自然災害によって被害を受けた際に、補償を受けられるように、コストバランスも考えて保険加入も検討するべきでしょう。自然災害リスクを最小限にとどめる対策が必要です。

まだまだ知っておきたい!不動産投資の基礎知識

不動産投資には情報収集力やさまざまな知識が必要不可欠です。ここでは不動産投資を始めるにあたり知っておきたい最低限の基礎知識についてご紹介します。

不動産投資の始めるまでの流れ

不動産投資で失敗しないためには始めるまでの下準備がとても重要です。

不動産投資を始めるまでの流れとしては、
1.目標設定
2.不動産会社選び
3.収益物件選び
4.融資のための金融機関選び
5.管理会社選び
6. 売買契約締結
7. 資金繰り確認
8. 物件の引き渡し

上記流れのあとにやっと入居募集・賃貸経営が始まります。詳細については以下記事をご覧ください。

不動産投資の種類

不動産投資にもさまざまな種類があり、現物投資の代表的な投資方法は以下の3種類です。

・アパートやマンション一棟丸ごと経営する「一棟投資」
・ワンルームマンションなど区分で経営する「区分投資」
・戸建やシェアハウスを経営する「戸建投資」

このほかにも有価証券投資のJ-REIT(不動産投資信託)や相続などで得た土地を使って駐車場経営を行うなどの投資方法があります。自分にどの種類の不動産投資が向いているか知りたい場合は以下記事にて詳しくご紹介しています。

不動産投資会社の選び方

不動産投資会社は一般的な不動産会社と異なり、投資用不動産を専門・中心に取り扱う不動産会社です。不動産投資での目標に向けて大切なパートナーになるため、必ず複数社を比較・検討することをおすすめします。

また不動産投資会社の中でも以下のように種類が分かれています。

・仲介から管理までワンストップサービスを行っている会社
・客付け業務に注力している会社
・新築または中古専門でターゲットを絞っている会社
・取り扱い物件に特化した会社
・特定の地域を専門とした会社

不動産投資会社を選ぶ際には、必ず実績や信頼性を事前に調べるようにしましょう。詳細は以下記事にてご説明していますので、ぜひご覧ください。

不動産投資の利回り

不動産投資の利回りとは、物件取得費に対して、1年間の家賃収入がどれくらいの割合であるかを示したものです。利回りにはそれぞれ表面利回り、実質利回り、想定利回り、現行利回りがあり、1つの目安として指標にしましょう。

まとめ

魅力的な不動産投資ではありますが、リスクの存在にも気づいていただけたでしょうか。不動産投資はほかの投資に比べて、リスクとその対策を見通しやすい投資方法であると言われます。慎重に投資計画を練り、リスクへの対策を講じたうえでスタートすれば、不動産投資成功の可能性は高まります。

大きなお金が動く不動産投資なので、経営者として主体的に考える姿勢は重要ですが、専門業者と二人三脚で進めていくという姿勢も忘れてはなりません。まずは、自分にとってどんな不動産投資が適しているのか、相談してみるところから始めてみましょう。

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キムラ ミキ

監修キムラ ミキ

【資格】AFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザー

日本社会事業大学 社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。
大学在学中にAFP(ファイナンシャルプランナー)、社会福祉士を取得。
大学卒業後、アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。
その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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