【同じ土地で再スタート】事業転換で2度目の土地活用は何ができる?

  • 公開日:
  • 2020年01月15日
  • 更新日:
  • 2020年01月15日
【同じ土地で再スタート】事業転換で2度目の土地活用は何ができる?
土地活用を始める際、1つの事業で長期的に安定した土地活用をイメージしてスタートした人は多いのではないでしょうか。しかしながら、需要の見誤りや競合の増加などで事業撤退する可能性はゼロではありません。もし、現在の土地活用が事業撤退になってしまった場合、原因を考えると共に所有地の行く末を検討するかと思います。この記事では、もう一度同じ土地で、別の土地活用を検討している人に向けて、事業転換のアイデアや再スタート前の確認事項をご説明します。

事業転換2度目の土地活用を検討するなら、
振り返りと現状把握を行った上で検討することが最も大切です。

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目次

国内の開廃業の推移

土地活用は事業ですから、うまくいかなかった場合、廃業する可能性も意識しておく必要があります。まず最初に、国内の開業と廃業の割合を見てみましょう。

中小企業庁の『中小企業白書』(2019) 開廃業の状況によると、2017年度の開業率は5.6%に対し、廃業率は3.5%となっています。1980年代に6~7%代を推移していた開業率は、バブル崩壊後、1990年~2010年頃には4~5%程度を推移した後、徐々に上昇。

一方、廃業率は1980年頭に一時6%に達しているものの、その後はおおむね3~4%台を推移、バブル崩壊後の1990年~2010年頃は4~5%台を推移した後、徐々に減少していっています。

ここ数年は、開業率が徐々に上昇、廃業率は徐々に減少と、景気的にはよい傾向が続いていることが分かります。とはいえ、当然のことながらいずれの年においても一定数の廃業者はいることに変わりはありません。本記事では、こうした、何らかの理由で事業撤退した後の所有地で何をしたらいいか分からない人に向けて、次のステップに進むためにどんなことをしたらよいかをご紹介していきます。

再スタートの前の確認事項

事業撤退後の再スタートを考えるにあたり、まずは現状について把握することが大切です。以下、再スタート前の確認事項をお伝えしていきます。

前回の土地活用を振り返る

まずは前回の土地活用が失敗した理由を振り返りましょう。ここでは、具体的に以下の3つの事項について確認します。

・Check1.事業撤退の理由を把握する
・Check2.主な原因を考える
・Check3.事業計画を見直す

なお、土地活用の失敗事例について、以下の記事で解説しています。ほかの方がどんな理由で失敗していたかを見るのも役に立つはずです。

Check1.事業撤退の理由を把握する

まずは事業撤退の理由を把握しましょう。

例えば、店舗を建ててテナントが決まり、数年間経営したものの事業がうまくいかず撤退した場合には、そもそも立地的に店舗を建てるのに適さなかった場所なのか、建物を貸した事業者の経営がまずかったのか、理由を探る必要があります。前者であれば、次回の土地活用では店舗以外の土地活用を考える必要がありますし、後者であれば別の事業者を探せばうまくいく可能性もあります。

Check2.主な原因を考える

次になぜ事業を撤退したのか、主な原因を考えます。

事業がうまくいかなかったのであれば、まずマーケティングに問題があったことが考えられます。所有地の立地環境や人通り、車通りの数からどの土地活用が向いているのか、仮にそれらの選択が間違っていなかった場合、近隣の競合状況はどうであったのかなどを振り返ってください。そのほか、管理運営や資金調達、資金繰りに問題はなかったかなども原因の1つとなりえます。

Check3.事業計画を見直す

土地活用では、最初の事業計画の段階でうまくいくかどうかが大きく左右されます。当初想定していたキャッシュフローと比べ、実際はどうだったのか、もし大きくかけはなれているのであれば、どのようなことが原因なのかを突き詰めれば、次の事業にも役立つはずです。

たとえば、土地活用の結果で得られる収益に課される所得税や法人税、不動産を所有していることで課される固定資産税など、税金についても事業計画に含めてプランを立てているか、前回も事業計画に含めているのであれば、その想定金額に問題がなかったかといったことも調査することをおすすめします。

次の土地活用のための現状確認

前回の土地活用の問題を精査したら、現状の資金状況など現状を確認します。ここでは、以下の手順に沿って確認を進めましょう。

Check1.負債はある or ない?
Check2.資金ある or ない?
Check3.融資を受けられる or 受けられない?

Check1.負債はある or ない?

まず、前回の土地活用の結果、最終的に手元に負債が残ってしまっている場合、その負債をどのように返済していくかも考えなければなりません。負債を返済する場合、毎月どのくらいの負担になるのかしっかり計算してください。返済していくのが難しい状況の場合、金融機関に対して毎月の返済額を少なくしてもらうなどの交渉をする必要があります。

Check2.資金ある or ない?

現状の資金についても確認しておきます。資金がある場合は、どのくらいの割合で次の土地活用に活かすかを検討する必要があります。一方、資金がない、資金が少ない場合には駐車場経営など、資金が少なくてもできる土地活用を検討できるかもしれませんが、当然、撤退することも視野に入れてください。なお、資金がなくても前回の土地活用の事業成績がよいなど金融機関からの評価が高ければ、足りない分について融資を受けることができるケースもあります。

Check3.融資を受けられる or 受けられない?

前回の土地活用で事業撤退している場合、融資を受けられるかどうかも重要なポイントとなります。土地活用では、土地や建物を担保に不動産投資ローンを利用できますが、前回の土地活用で延滞などをしてしまっている場合には融資を受けられなくなることがあります。

自分のローン返済履歴が分からないという場合は、CICやJICC、全国銀行協会など個人信用情報機関に問い合わせて状況を確認することができます。もし延滞していても、その期間が短い場合、上記の個人信用機関には登録されていないことがあり、その場合は審査に大きな影響はありません。

一方、延滞情報が残っていると融資審査の承認を得ることはかなり難しくなります。ちなみに、以前の土地活用のローンが残っている場合でも、個人信用情報や返済負担率に問題がなければ融資を受けることはできます。

既存の建物は利用する?解体する?

土地活用がうまくいかなかった理由や、現状の資金状況など確認でき、2度目の土地活用を始めることが決まったら、次のステップに進みましょう。まずは、既存の建物がある場合、そのまま利用するのか、解体するのかを決めます。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

建物はそのまま、内装を変える

まずは既存の建物を残したまま、内装を変えるパターンです。
このパターンで考えられるのは以下の4つです。

1.居抜きで貸す
2.部分リフォームして貸す
3.リフォームして貸す
4.リフォームをして自分で運営する

それぞれについて見ていきましょう。

1.居抜きで貸す

飲食店や店舗などをターゲットにする場合、それらに適した設備を設置したまま貸し出す「居抜き」で貸す方法です。居抜きの場合、借りる人は事業を始めるのに必要な設備を新しくそろえる必要がないため、安く借りられるというメリットがあります。また、すぐに事業を始められるため、土地所有者にとっても空室期間を短くしやすくなります。

2.部分リフォームして貸す

建物全体をリフォームするのではなく、古くなった設備や汚れた箇所だけリフォームして貸し出す方法です。リフォーム費用を安く抑えられるほか、新しい入居者が自分好みにリフォームできるといったメリットがあります。

3.リフォームして貸す

部分リフォームではなく、一度スケルトンにしてフルリフォームして貸す方法です。部分リフォームと比べると費用がかかりますが、一度解体するのと比べれば安く抑えることができます。なお、フルリフォームの場合でも先に借主を見つけていれば、借主の要望を取り入れた内容でリフォームすることができます。

4.リフォームをして自分で運営する

店舗や飲食店など、元の建物をリフォームして自分で運営するという方法もあります。自営の場合、運営がうまくいったときは収益を大きくしやすいですが、難度が高いのに加え、手間がかかります。

建物を解体し、再スタート

次に、建物を解体して再スタートする場合を見ていきます。具体的には以下のような方法が考えられます。

1.土地だけを業者に貸す
2.建物を自分で建て、土地と建物を業者に貸す
3.建物を自分で建て、自分で運営する

なお、解体費用の相場はエリアや建物の種類にもよりますが、構造ごとにおおむね以下のように考えるとよいでしょう。

構造坪単価
木造3万円/坪
鉄骨造3~4万円/坪
RC造5~6万円/坪

1.土地だけを業者に貸す

土地を解体し、土地だけを業者に貸すパターンです。土地を借りた業者は、駐車場や診療所、ホテルなどの経営を行い、土地所有者はその事業状況に関わらず毎月定額の借地料を受け取ることができます。ただし、収益は低くなってしまいます。

2.建物を自分で建て、土地と建物を業者に貸す

建物を自分で建て、土地と建物を業者に貸すパターンでは、建物を建てるための費用を負担するリスクがありますが、土地だけを貸すのと比べると高い収益を得ることができます。建物を建てた後、入居した事業者の事業がうまくいかず撤退した場合、次にどのように事業者を探すかが課題になります。

3.建物を自分で建て、自分で運営する

建物を自分の費用で建て、なおかつ自分で運営するパターンもあります。事業者に貸して収入を得るのと比べると、事業がうまくいった場合は高い収益を得られますが、うまくいかなかった場合にはほとんど収入を得られない可能性もあります。また、運営していくだけのノウハウを身に着ける必要があるのに加え、運営自体に大きな手間がかかる点に注意が必要です。

2度目の土地活用アイデア

最後に、2度目の土地活用に適したアイデアをご紹介していきたいと思います。

駐車場の事業転換

まずは駐車場跡地を土地活用するケースです。駐車場跡地はほかの業態に転用しやすいですが、もともと自動車の需要がありそうな場所に設置したことを考えると、アパートやマンション、戸建て賃貸や賃貸併用住宅など住居系の土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。いずれも、数千円万円から数億円程度の初期費用が必要となりますが、土地がある分、融資は受けやすいといえるでしょう。

アパートの事業転換

アパートの跡地は、建物を残したままほかの業態に転用することもできます。

さまざまな土地活用が考えられますが、ここでは、「各戸を別々の人に賃貸店舗として貸し出す」ことを考えてみてはいかがでしょうか。前の土地活用はアパート経営でうまくいかなかったことを考えると、住居系の業態より、店舗などでの活用を考えてみるとよいでしょう。この方法であれば、リフォームに必要な初期費用もそこまで高額にはなりません。ただし、需要があるかどうか事前にしっかり調査する必要があります。

シェアハウスの事業転換

シェアハウスの跡地もさまざまな業態への転換が考えられますが、ここでは、認知症患者専用のグループホームへの転換は考えられます。グループホームの設置には、設置する設備についてさまざまな条件を満たす必要がありますが、キッチンやお風呂などシェアハウスで設置した設備がそのまま利用できることもあります。

コンビニの事業転換

コンビニの跡地はそのまま建物を活用しやすい診療所やコインランドリー、飲食店、デイサービス、小型フィットネスジムなど、さまざまな業態への転換が考えられます。それぞれ設備をそろえる必要はありますが、建物自体のリフォームにはそこまで大きな費用はかからないでしょう。それぞれ、人や車の動き、競合の状況などを見ながら、どの業態にするのかを決める必要があります。

店舗(1階)の事業転換

ビルやマンションの1階部分にある店舗の跡地は、そのまま店舗として利用する他、室内バイク駐輪場などとして活用する方法が考えられます。バイク駐輪場は最近になり需要が増えており、地域によっては大きく収益を伸ばせる可能性があります。

工場・倉庫の事業転換

工場・倉庫の跡地で土地活用する場合、建物をそのまま利用するのであれば、事務所として利用する方法を考えてみてはいかがでしょうか。倉庫や工場の状況によっては大きなリフォームをすることなく事務所として再利用できるでしょう。

ただし、断熱性能や空調設備など、必要に応じて整備する必要があります。一方、解体して倉庫や工場を解体して建て替えする場合、立地を活かして物流施設やショッピングセンターなどの大型ロードサイド店舗に業態転換するほか、マンションを建てるというのも1つの方法です。いずれも数千万円から数億円程度の費用がかかる可能性が高く、事前のマーケティングが重要となります。

まとめ

土地活用は事業ですから、当然、廃業リスクは必ずついてきます。一度の失敗で諦めることなく、新たにチャレンジすることは決して悪いことではありません。しかしながら、その際には前回の土地活用で何が悪かったかの振り返りをしっかりするとともに、現状を把握し、2回目こそ適切な方法で土地活用することが大切になります。これら過去の振り返りや現状把握も土地活用の専門家に相談してみることをおすすめいたします。

事業転換2度目の土地活用を検討するなら、
振り返りと現状把握を行った上で検討することが最も大切です。

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逆瀬川 勇造

監修逆瀬川 勇造

【資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。

大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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