幹線道路付近の遊休地に！土地活用としての工場・倉庫経営の特徴と注意点

スマートフォンの普及が進み、インターネットで何でもどこでもいつでも買えることが当たり前の時代になっています。利用者としては自宅にいながら気軽に買い物できるようになりましたが、企業側はそれを実現するための施設を整備する必要があります。

そうした物流関連施設の1つとして工場や倉庫があります。とくに大手デベロッパーを中心に最新技術を取り入れた高機能型大規模物流施設の市場に注目が集まっており、需要が急増しています。実際に国土交通省の建築物着工統計調査を見てみると、以下のように少しずつ増加していることがわかります。

	工場及び作業場の数(棟)	倉庫の数(棟)
2012年	7,892	13,830
2013年	7,592	14,016
2014年	7,518	14,116
2015年	8,042	14,154
2016年	8,024	15,012
2017年	8,115	15,467
2018年	8,379	14,677

工場や倉庫にもいくつかの種類があります。ここでは、それぞれの違いについてお伝えします。

経済産業省の平成30年工業統計調査によると、日本における製造業の従業者数は約769万人で事業所数は約18.8万あります。産業別で見ると多い順から「金属(13.5%)」、「食料品(13.2%)」、「生産用機械器具(9.8%)」、「プラスチック製品(6.5%)」、「繊維(6.2%)」となっており、上記のほか「電気機械」や「鉄鋼業」、「化学製品」などさまざまなビジネスで工場は利用されます。

また、最近では企業の遊休資産の活用手段として「植物工場」も注目を集めています。植物工場はレタスやトマトといった野菜などを栽培し、出荷する施設で栽培棚やベッド、パネル、溶液制御などの設備を備えた植物の栽培施設と、職員の働く建屋で構成され、遊休資産を活用することで建屋の建設費を抑えることが可能です。

次に、倉庫の種類を見ていきましょう。一般社団法人日本倉庫協会によると、倉庫業の種類は以下の3つに分類することができます。

・普通倉庫業
・冷蔵倉庫業
・水面倉庫業

なお、倉庫には倉庫業倉庫と自家用倉庫がありますが、本記事では倉庫業倉庫について取り上げていきます。以下、それぞれについて見ていきましょう。

農業や鉱業、製造業といった幅広い産業の貨物や消費者の財産(美術品や骨とう品など含む)を保管する倉庫で、具体的には以下のように分類されます。

・1類倉庫(ハイグレードな倉庫)
・2類倉庫(防火・耐火性能が不要な倉庫)
・3類倉庫(防火・耐火・防湿性能が不要な倉庫)
・野積倉庫(雨風にさらされてもよいものを保管する倉庫)
・貯蔵槽倉庫(サイロやタンク)
・危険品倉庫(消防法が指定する危険物や高圧ガスを保管する倉庫)
・トランクルーム(家財や美術骨とう品を保管する倉庫)

食肉や水産物、冷凍食品など10度以下で保管することが適切な貨物を保管する倉庫のことを指します。冷蔵倉庫にもさまざまな種類があり、保管する貨物に応じて適切なものを選ぶことが大切です。なお、冷蔵倉庫の中でもより低温(一般的にマイナス18度～マイナス20度以下)の倉庫のことを冷凍倉庫と呼ぶことがあります。

原木など、水面で保管するのが適切な貨物を保管する倉庫のことを指します。山で切り出した木材を河川で下らせて集積させ、陸には上げずに水面に浮かせて保管します。

水面倉庫を設置するには、築堤などによって保護されているほか、水害時に原木が流出するのを防止すること、照明装置を設置することといった条件を満たす設備を整える必要があります。

工場や倉庫を設置するのに適した土地とはどのような土地なのでしょうか？

まずは所有地の用途地域を確認して、工場や倉庫を設置するのに適した土地かどうか確認しましょう。用途地域とは、都市計画法によりエリアごとに定められるもので、用途地域ごとに建てられる建築物の種類が決まっています。

倉庫や工場については、以下の〇(※)のついた用途地域での建設が可能です。
※(1)、(2)、■については条件付
※(1)…作業場の床面積が50m2以下、(2)…作業場の面積が150m2以下、■…農産物に限る

	第一種住居専用地域	第二種住居専用地域	準住居地域	田園住居地域	近隣商業地域	商業地域	準工業地域	工業地域	工業専用地域
倉庫業倉庫	×	×	〇	×	〇	〇	〇	〇	〇
危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場	(1)	(1)	(1)	■	(2)	(2)	〇	〇	〇
危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場	×	×	×	×	(2)	(2)	〇	〇	〇
危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場	×	×	×	×	×	×	〇	〇	〇
危険性が大きいかまたは著しく環境を悪化させるおそれがある工場	×	×	×	×	×	×	×	〇	〇

なお、用途地域の内、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域についてはいずれも倉庫や工場を建設することができないため上記表からは省いています。

幹線道路の近くに広大な土地を持っているのであれば、倉庫や工場などとして活用することを検討してみましょう。倉庫や工場は物流が重要になるため、幹線道路の近くにあるなどしてトラックが入庫しやすい場所にあることが大切です。各都市の産業道路や高速道路の入り口、物流施設の立ち並ぶエリアに近い土地だとよりおすすめです。

工場や倉庫はどのように経営していけばよいのでしょうか。

一般的な開業までの流れは以下の通りです。

・借り手を探す
・調査～条件交渉
・契約
・竣工
・開業

まずは借り手を探します。貸倉庫や貸工場を専門とする業者や不動産会社に相談してもよいでしょう。借り手が見つかったら調査や条件交渉を行い、話がまとまれば契約となります。契約後に倉庫や工場の着工～竣工となりますが、土地所有者としては土地を貸した後は関与しません。

なお、借主が倉庫や工場を建てる場合で、銀行から融資を受ける場合には貸した土地に抵当権を設定されることがある点に注意が必要です。

工場や倉庫を設置して土地活用しようとする場合、自分で経営する方法もありますが、倉庫や工場の建設費用、調達費用の他設置業者の手配、設置に関する各種申請、設置後は利用者との契約や賃料回収など全てしなくてはならないなど、非常に手間がかかります。一部の手続きにおいては初心者では難度の高いものもあります。

基本的には、工場・倉庫経営を検討するのであれば、そうした事業を行う企業に土地を貸すことを考えたほうがよいでしょう。このように一括借り上げしてもらえば、土地所有者は毎月企業から一定の地代を得られるのに対し、事業に関しても関与する必要はありません。

なお、土地を貸す際には借地期間を10年以上で設定することができ、当初決めた期間経過後は土地の返還を受けられる事業用定期借地権の利用を考えるとよいでしょう。

こうした一括借り上げは貸倉庫や貸工場を専門に扱う業者があるので、そうした業者と契約を結ぶのが一般的です。一括借り上げの場合、土地だけ貸すケースと土地と建物を貸すケースに分かれます。

土地だけ貸す場合、土地を貸した後で借主が倉庫や工場を建てます。このため、土地所有者はノーリスクで毎月賃料を得ることができますが、一方で賃料は安く抑えられやすいのが一般的です。実際には個々の契約により異なりますが、一般的な借地料の相場は固定資産税の2～3倍程度とされています。

既存建物を改修するか、土地所有者が倉庫や工場を新築して土地と建物を貸すケースもあります。この場合、土地所有者が改修費用や新築費用を負担する必要があります。一方、借主側は費用やリスクを負担する必要がありません。

このため、土地だけを貸す場合と比べて高い賃料を得やすいです。土地と建物を貸すケースだと、貸していた事業者が撤退した場合に、次の事業者を探すまでに時間がかかってしまうリスクがありますが、できるだけ高い家賃を得たいのであればこちらを検討してみてもよいでしょう。

その他、貸倉庫については、貸倉庫のフランチャイズを展開する企業とフランチャイズ契約してその知名度を利用する方法もあります。ただし、基本的には事業の責任は全て自分で取らないといけないのにも関わらず、ロイヤリティを支払わなければならない点に注意が必要です。

また、借地やフランチャイズではなく、どうしても自分で経営していきたいという場合には、貸倉庫を営む企業に相談しながら進めていくのもよいでしょう。会社によっては、各種手続きを代行してくれるサービスを展開していることもあります。

工場や倉庫の経営はどのような特徴があるのでしょうか。

まず、工場や倉庫は借り手が事業者ということもあり、5年や10年単位で長期的に利用してもらえる可能性が高いです。倉庫に物資を入れたり、工場に必要な設備を入れたりするのにもお金と時間がかかることもあり、短い単位で引っ越していては余計なコストがかかってしまうこともあります。

賃貸アパートやマンション経営の場合、家賃滞納者への対応も結構な手間がかかってしまうものですが、工場や倉庫経営においては借り手が企業ということもあり、そうした心配を少なくできます。

土地を貸すだけであれば一般的な借地契約と変わりありませんが、倉庫や工場を建てて貸す場合、どのような特徴があるのでしょうか。

まず、倉庫や工場はアパートやマンションのように各戸にキッチンやお風呂などを設置する必要はありませんし、建物の構造自体もシンプルなものにしやすいため、建物代を安く抑えることができます。

国土交通省の平成30年建築物着工統計調査において、倉庫、工場のそれぞれにおいて構造別に工事費予定額を床面積の合計で割ってみると、以下のようになっています。

	木造	鉄骨造	RC造
工場及び作業場	約44万円/坪	約65万円/坪	約97万円/坪
倉庫	約31万円/坪	約40万円/坪	約47万円/坪

賃貸アパートやマンション、貸家など、住むことを目的に賃貸する建物においては、築年数が賃料に与える影響が大きく、古くなると賃料はどんどん安くなっていきます。古い建物は借り手がつきにくく、新しくできた周辺の競合に勝つためには賃料を安くせざるを得ないからです。

一方、倉庫や工場であれば築年数の影響が比較的小さいです。これは、倉庫や工場に求められているのは立地や事業上の利便性であることが多いからだと言えます。

最後に、工場・倉庫経営の注意点を見ていきましょう。

工場・倉庫経営は賃貸アパートやマンションなど居住系の建物に比べて税制メリットが少ないです。具体的には、居住系の建物は固定資産税の「住宅用地の特例」の適用を受けることができ、固定資産税が最大で6分の1になるのに比べ、工場・倉庫では特例の適用を受けることができません。

なお、相続税対策としては、賃貸アパートやマンションと同じく、実勢価格（実際に取引される価格）と相続時の土地や建物の評価額計算に用いられる相続税路線価（実勢価格のおよそ8割）や固定資産税評価額（実勢価格のおよそ7割）との乖離（かいり）から相続税の負担減を期待できます。

また、借地や借家することによる相続税の評価減も受けられます。固定資産税については負担が大きくなってしまうものの、相続税の節税効果についてはある程度期待できると考えてよいでしょう。総じて、大きな収益を得ることを目指すのではなく、税金の負担分をまかなう程度に考えておくとよいかもしれません。

土地活用の方法として工場・倉庫経営についてや、具体的な経営方法、特徴や注意点などをお伝えしました。倉庫や工場は需要の高まりを見せており、今後もその傾向が続くことが予想されることから、とくに幹線道路近くに広大な土地を所有している方にはおすすめの土地活用法です。実際に利用企業を探したり、手続きを進めたりする際には専門の業者のアドバイスを受けながら進めていくとよいでしょう。