狭小地・変形地にもおすすめの土地活用「テラスハウス経営」。その特徴と始め方

  • 公開日:
  • 2019年11月05日
  • 更新日:
  • 2019年11月05日
狭小地・変形地にもおすすめの土地活用「テラスハウス経営」。その特徴と始め方
アパート経営や戸建て経営のいいとこ取りなイメージもある一方、情報が少なく、いまいちイメージが掴みづらいという方も多いのでは?そんなテラスハウス経営に関心のある方、また狭小地、変形地の土地活用の方法を模索している方に、テラスハウス経営ならではの特徴とその始め方を、アパート経営や戸建て経営との比較を交えながら、ご紹介していきます。

目次

狭小地・変形地でも十分に検討可能な土地活用「テラスハウス経営」。
アパート・戸建てとの違いを理解した上でプロに相談してしてみては?

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テラスハウスとは

テラスハウスは、戸建て住宅ともアパート・マンションなどの共同住宅とも異なる個性を持った住宅です。以下で、その定義や特徴についてご紹介いたします。

テラスハウスの定義

テラスハウスは1棟ずつ建った戸建て住宅とは異なり、複数の建物が連なって建築された長屋住宅のことをいいます。テレビ番組の影響でシェアハウスと混同されることも多いのですが、賃貸住宅の入居形式ではありません。

テラスハウスの特徴

テラスハウスは2階建以上の低層住宅が、壁を共有している長屋住宅で、住宅各戸はそれぞれ別の玄関を持っています。隣接する一軒家が何軒も壁を共有して繋がっている状態を想像するとわかりやすいでしょう。

そのため住宅が連結する壁面には窓がありません。また、それぞれの棟が専用の敷地を持ち、テラスや庭、カーポートなどが設置されています。

テラスハウス「経営」の特徴

複数の住宅をひとつの建物として建築するため、テラスハウスは狭い敷地でも効率よく利用でき、通常の一戸建に比べると建築コストも有利になります。そうした特性から以前は、公団住宅に利用されるケースが多く見られました。

一般的に、分譲住宅の場合の敷地境界は、各棟が接する建物の壁のラインとなります。しかし、連結したテラスハウスを別々の所有者が共同で建築するのは難しいことから、住宅公団や公社以外の民間分譲では普及しなかったのです。

しかし、賃貸住宅であれば土地所有者はひとりだけになるため、敷地や建築の問題は発生しません。そのため近年になってテラスハウスは、賃貸住宅として供給されることが多くなりました。そんな戸建てやアパートなどに比べ独自性の高いテラスハウスは、経営面でも独特な面を多くもっています。

では、具体的にそうした違いが賃貸経営にどう影響するのか、メリットやデメリットを含めて詳しく説明しましょう。

戸建て経営との比較

テラスハウスは戸建て感覚で生活できるため、入居者層やニーズは一般的な戸建て住宅と大きくは変わりません。そのため、以下のような戸建て経営のメリットをそのまま持ち合わせています。

・供給数が少ないため、客付けが比較的容易で、高めの賃料設定が可能
・最寄り駅からの距離といった立地に比較的左右されにくい

さらに、テラスハウス経営は以下の点で戸建て経営より優れていると言えます。

・敷地の形状に合わせて各戸を配置できるため、変形地や狭小地でも建築可能
・隣家と壁を共有するため、同規模の建物なら建築費用を抑えられる
・電気やガス、水道などのインフラは、別世帯との共同利用となるため、インフラ設備の初期費用を抑えられる
・戸数を多く作れるため、家賃収入を増やすことができ収益性が高くなる

アパート経営との比較

テラスハウスは、アパートと比較したとき、賃料面で有利なのは前述したとおりです。
加えて、テラスハウスは各戸を分離して売却できないため、中古住宅市場では人気に劣り、アパートなどに比べ割安で購入することができます。また新築する場合も、メゾネットタイプなので、総戸数がアパートなどより少なくなり、建築コストも比較的安価に抑えられます。こうした事情からテラスハウスは経営にあたっての初期費用を抑えることができ、戸建に近い高い賃料相場も相まってテラスハウスの収益性は高くなるといえます。

一方、テラスハウスを売却する時には、上記の特徴が逆転し、テラスハウス経営の収益性における難点となります。中古住宅市場でのニーズが少ないため、売却の難航や大きな値下げを余儀なくされる可能性もあります。また、アパートより各戸の壁や床の面積が大きく、退去後の原状回復費の負担が大きくなるのです。さらに、居室数が少ない点も経営に影響します。1部屋でも退去があると収益性が一気にダウンしてしまいます。

こんな土地を所有している方には、テラスハウス経営がおすすめ

テラスハウスは狭小地や変形地といった、一般的には利用しにくい土地でも活用できます。では、具体的にどういった利用法があるのか、敷地の形状別に詳しく説明します。

狭小地

一般的に、極端に狭い土地は集合住宅の建設に適しません。世帯数を確保できず、収益性も期待できないためです。複数の住居を連結させたテラスハウスであれば、各戸間の隙間がなくなるため、たとえば、戸建てなら2軒しか建たない敷地でもテラスハウスならば3戸の建築が可能となり、その分収益性が上がるということになります。

変形地・旗竿地

道路からのアプローチ部分が細い旗竿地のような変形地は、一般的な建物だと敷地面積を有効に使えません。建物は通常、四角形に近いほど面積を多くとることができるのですが、変形地だと四角形を維持できず、小さな建物しか建設できなくなってしまうのです。

しかしテラスハウスなら、土地形状に沿って各戸の位置に変化を付けることができます。斜めの土地であれば斜めに世帯を繋げ、傾斜地であれば世帯ごとに段差を設けるといった具合に敷地を有効活用することができます。一般的な戸建てでもこうした形式での建築は可能ではあるものの、室内移動の便や採光面で劣るため、あまり採用されることはありません。

テラスハウス経営の始め方

では、実際にテラスハウスを経営するには、どのようなステップを踏めばよいのでしょうか。ここではテラスハウスならではの注意点を中心に、経営をスタートさせるための方法を説明します。

相談する

建築についてはハウスメーカーなどの建築業者、入居者募集や管理は不動産業者が専門家となりますが、どちらにもテラスハウスをメインに扱う専門業者は存在しません。では、どのような業者を選んで相談するのがよいのでしょうか。その答えは複数社への依頼です。建築も不動産も大手と地域密着型の地元業者を数社ずつピックアップし、複数社に相談するようにしてください。不動産業者を選ぶ際に重要なのは、テラスハウスを扱っているか否か、過去に実績があるかの2点です。

前述したとおりテラスハウスはやや特殊な市場性を持っているため、経験がないと顧客ニーズに見合った提案が難しいのです。実際に不動産業者に出向いて、その地域でのテラスハウスの市場性、どういった建物がニーズにマッチするかを詳しくリサーチしましょう。建築業者も同様です。テラスハウスの経験がまったくない業者は珍しくありません。建築業者も、経験のある業者に相談するのがベストです。

実績のある業者が見当たらない場合は、不動産賃貸のポータルサイトなどでテラスハウスを検索してみてください。掲載情報には建築業者の表記があることも多く、不動産業者と建築業者の両方の情報を得ることができます。

プランニングする

建築の依頼先が絞れたら建物プランの提示を受けてください。複数の業者に依頼し、プランと費用を見比べましょう。プランニング時の留意点は入居者ニーズです。不動産業者を回ってリサーチした内容を活かしてください。2LDKの需要が多い地域なら、その間取りで何軒の世帯数を確保できるか、一般的なアパートと比べてコスト面はどうかなどの検討が必要です。また、敷地の形状との兼ね合いも重要です。測量図などなるべく多くの資料を提示して、具体性のあるプラン提示を受けてください。

テラスハウスは売却が難しい側面を持っています。そのため、いざというときは売ればいいという単純な計画は成り立ちません。そのため、万一に備えて、建築当初からの総投資額と想定賃料、売却額をよくシミュレートして、売却しても損の出ない時期がいつになるかを、事前に把握しておく必要があります。当然、市況や売却相場は変動するものですが、事前に想定しておくことが大切です。

契約する

プランが決まったら建築業者と建築請負契約を締結します。契約には代金支払いの時期などが定められています。融資を利用する場合は、金融機関との日程等の調整も必要です。

建築する

契約後は建築確認の提出、認可を得て着工と進みます。建築中に重要なのは現場に足を運ぶこと。オーナーの関心の高さを感じれば、現場の職人さんも、より力の入った仕事をしてくれることでしょう。

入居者募集する

完成後の入居者募集は、事前に相談した不動産業者の中から経験のある業者を選びましょう。

入居開始する

入居後の管理も重要です。退去後の精算や原状回復なども、あらかじめ決めておかないと退去時にトラブルの原因となります。

まとめ

建築形式や入居者ニーズなど、様々な点で他の賃貸住宅と違った特徴を持つテラスハウスは、収益性と安定性に優れた土地活用だといえます。しかし、そもそもの戸数が少ない傾向にあるため、退去者が出ると収支状態が一気に悪化するなどのデメリットも持ち合わせています。また、地域ニーズに合わない物件を建築してしまうと、まったく入居者が現れないことも珍しくありません。

そのためテラスハウス経営は、ニーズの把握とそれに見合った建物提供がなによりも重要となります。そのうえで建築コストを含めた収支バランスを検討し、他の賃貸住宅とも比較して、経営を始めることが成功への秘訣となります。

狭小地・変形地でも十分に検討可能な土地活用「テラスハウス経営」。
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近藤 智博

監修近藤 智博

【資格】宅地建物取引士

住宅の売買仲介、賃貸仲介・管理、新築分譲、相続、投資などに約30年の実務実績があり、得意としております。

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