不動産売却ノウハウ

相続した不動産の売却ノウハウ

相続した不動産は放置しておくと危険です。
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相続した不動産は放置しておくと損

土地や一戸建て・マンションなど個人が所有する不動産は、マイホームや投資を目的に購入するばかりではありません。時に家族に万が一のことがあった場合など、親から子へと相続によって所有することもあります。相続の発生によって親が所有していた不動産を譲り受ける場合、税金がかかります。さらに自分たちが居住している不動産でなければ、日々の管理も難しいでしょう。

管理が難しいからといって、放置しておくことは得策ではありません。なぜならその間も固定資産税※を払い続けなければなりませんし、一戸建てなら傷んでしまうためです。マンションであったとしても、その価値は下がってしまいます。そこで考えられる対応策が、相続した不動産を売却するということ。しかし相続不動産の売却は、名義変更が必要であったり、相続人が複数いる場合のトラブルなど、一筋縄ではいかないこともあります。

両親と離れて暮らしている方や、既に不動産を相続しているけれど特に活用されてない方など、ぜひこの機会に相続不動産の売却について基礎的な知識を身につけておくと良いでしょう。

※固定資産税の税額は、「固定資産税評価額(課税評価額)×1.4%(標準税率)」で算出できます。固定資産税評価額とは主に土地と家屋に対する評価額で、各市町村長が固定資産評価基準を決定し、この価格をもとに算定しています。

必要のない相続不動産を放置しておくデメリット

デメリット
1.固定資産税を払い続けなければならない
2.管理もされず、不動産としての価値が下がってしまう

相続不動産の売却には相続登記が必要

不動産を相続した場合、もともとの所有者(被相続人)の名義だったものを、相続人の名義に変更する必要があります。これが相続登記です。実はこの相続登記は、いつまでに手続きしなければいけないという期限の決まりがありません。そのため、被相続人の死後、つい土地や住まいの名義を被相続人のままにしてしまうこともあります。しかし相続登記によって名義を変更していなければ、様々なデメリットが生まれます。売却することができないということも、その一つ。例えば親が土地を所有していた場合、その親の死後であっても、相続登記をしなければ自分の判断で土地を売却することも、担保にしてお金を借りることもできません。

相続登記をしないことで生じるデメリットは他にもあります(下記参照)。不動産を相続することになったなら、なるべく早い時期に相続登記を行うようにしましょう。

相続登記を行わないことで発生するデメリットやリスク

デメリットや
リスク
・売却などの処分が自由にできない
・他の相続人が、自分の持分(法定相続分)だけを勝手に登記して売却してしまう
・不測の事故が起きても、不動産賠償が受けられない
・将来的に相続人が増える可能性がある(相続人の一人が亡くなると、その配偶者や子息といった家族が相続の権利を引き継ぐため)

相続人が複数いる場合

上記では、相続した不動産を売却するためには相続登記による名義変更が必要だと説明しました。しかし相続する財産は、相続する人が確定していなければ、法定相続人(民法で決められている相続する権利のある人。配偶者や子どもなど)全員の共有財産となります。勝手に自分のものだとして登記することはできません。

実際には、相続する遺産は「実家のみ」など、わずかすぎて分けようもないというケースも少なくありません。しかし長引く不況や増税を背景に、ささやかな額でも相続を期待している人も増えています。そのため資産のない家族や親類でも、トラブルに発展している事例が多々あります。資産がないから、兄弟仲が良いからと安心してばかりもいられないのが実情です。

兄弟など相続人が複数いる場合、相続した不動産を売却して売却代金を相続人同士で分け合う「換価分割」という方法があります。この方法であれば明確に分配できるのでトラブルも防ぐことができます。

換価分割を行う場合、実際に売却手続のできる相続人を選び、選ばれた相続人が自分の名義にした上で売却手続きを行うこととなります。その際は遺産分割協議によって、誰が売却するのか、売却代金や期限、誰がどれだけ相続するのかを決めると良いでしょう。

相続人が複数いる場合の不動産売却の流れ

相続した不動産であっても譲渡益の申告が必要

相続した不動産であっても、やはり売却して得た利益(譲渡益)は課税の対象となります。忘れずに確定申告するようにしましょう。

なお、譲渡所得の申告には譲渡した不動産の取得費及び減価償却の数字が必要になります。また減価償却費を算出するためには取得時期が分からなければなりません。では、相続不動産の取得時期や取得費はどうなるのかというと、被相続人から引き継ぐことになります。

しかしながら相続した不動産の場合、相続人がその不動産についてあまり理解していない場合もあります。減価償却費や取得費の計算を行うためにも、相続する不動産を購入した当時の売買契約書を探しておくようにしましょう。 売買契約書が見つからず取得費がどうしても分からない場合は、売却した際の譲渡金額の5%相当額(3,000万円で売却した場合は、150万円)を取得費とすることができます。

親から子へ不動産の取得費が引き継がれるイメージ

相続税を支払った場合、譲渡税を軽減できる

親から子どもへなど、被相続人から財産を相続した場合、その額に応じて相続税の支払いを課せられることがあります※。相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った翌日から10か月以内に行うことが原則です。例えば、1月6日に死亡した場合には、その年の11月6日が申告期限となります。またこの期限内に相続税を納税する必要もあります。そのためたとえ売却の意志があったとしても、相続税の納税を迫られます。

さらに相続不動産を売却して譲渡益が発生した場合には、譲渡税も申告によって収めなければなりません。相続税を支払い、なおかつ譲渡税も支払わなければならないなんて、税金の二重取りをされているような気分になるかもしれません。

そこで相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却した場合に限り、相続税の一定額を取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」が認められています。取得費に相続税の一部を加算することによって、譲渡益を抑えることができるため税金の軽減につながります。

※相続税は必ず申告・納税しなければいけないものではありません。相続した資産総額が基礎控除額を超える人が対象となります。なお基礎控除額は「5,000万円+1,000万円×法定相続人の人数」で算出できます。例えば相続人が3人いる場合の基礎控除額は「5,000万円+1,000万円×3=8,000万円」となるため、相続資産が8,000万円を上回らない限り相続税の申告・納税は必要ありません。(基礎控除額は平成27年1月1日より「3,000万円+600万円×法定相続人の人数」に縮小されることが決まっています)

いざという時には、専門家に相談を

上記でも説明した通り、相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと段取りが多くなります。相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに各種手続きを行うと良いでしょう。特に相続人が複数いる場合には、一度タイミングを逃してしまうと、後になってからでは「なぜ今さら」と他の相続人との交渉も難しくなってしまうこともあります。

ただし、不動産以外に借金などマイナスの相続財産がある場合には注意が必要です。相続不動産を売却してしまえば、相続を単純承認したこととなり、借金まで相続することになったとしても、あとから相続放棄できなくなってしまいます。

相続の問題は実に複雑です。大きなトラブルを防ぐためにも、いざというときは司法書士など専門家に相談すると良いでしょう。

相続した不動産は放置しておくと危険です。
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