不動産売却ノウハウ

不動産売却 必要書類のまとめ

不動産売却を思い立ったら、物件の無料査定をしてみましょう。
必要な書類の準備と同時に効率よく進めることが重要です。

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売却を思い立ったら、必要書類の準備をはじめよう

住まいの売却には手順が必要です。まずは、仲介会社に依頼、売却の条件を決めて告知し、買主が見つかれば、具体的な売却の手続きに進みます。書き出すと簡単そうですが、買主とのマッチングはなかなかハードです。希望条件に見合った買主が現れると売買契約のステップです。売買契約は相手がいることでもあり、互いにスムーズな手続きが望まれます。いざ売買契約の段になって、あの書類がない、この書類があればもっとよかった、ということのないよう事前準備がポイントです。必要書類の中には、価格等の条件交渉の際に有利になるものもあり、住まいに関わる書類は日頃からまとめて保管しておくことも大切です。

必要書類は、売主に関するもの、権利に関するもの、建物に関するもの

売却時に必要な書類は、一戸建てやマンションなど、物件種別によって異なるものもありますが、ほぼ共通しています。買主にとっては、誰から買うのか、どのような物件なのか、権利関係はどうなのかなど、物件選択にあたって知りたい情報は、一つや二つではありません。出来る限り多く正確な情報が希望し、現物を見たり、業者から話を聞いたりするだけではわからない情報を必要書類によって入手したいと考えます。売買契約時の必須書類は、そのような買主の要望を満たすラインナップとなっています。

買主に物件の特徴を正しく理解してもらい、短期間でしかもこちらの希望条件で成約に至ることを意識し、必要書類を準備してください。売却時に必要な書類のポイントを解説します。下記「必要書類・一覧表」も参照ください。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

売主本人の確認書類です。親子や兄弟など、物件が共有名義となっている場合は、共有者全員のものが必要です。相続物件などでは、共有者が遠方に居住していて、本人確認の書類を揃えるのに時間がかかった、といったケースもあります。住民票は、登記上の住所と現住所が異なる場合に必要です。住民票や印鑑証明書などは、有効期限があり発行から3か月以内のものを使用します。

登記済権利書または登記識別情報

「権利書」という方が馴染みのある方もいらっしゃるかもしれません。この「登記済権利書」は、法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。売却する物件が平成17年以降に取得したものである場合は、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されているケースもあります。その際は、登記識別情報を準備します。あなたが取得時に法務局から公布された登記済権利書等を買主に渡し、移転登記が行われることで、所有権があなたから買主に移ります。

固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

固定資産税の納税額の確認のために必要となる書類です。また、移転登記等に必要な登録免許税の算出の際にも必要となります。最新のものを準備してください。固定資産税は、1月1日時点の所有者に年間の固定資産税が課税されるため、取得時期に応じて負担額が調整され、売主に一部払い戻されるのが一般的です。

土地測量図・境界確認書

一戸建てや土地の売買において必要となる書類です。土地の場合では、㎡単価×面積で売買価格を決めるケースもあり、どこからどこまでが売却対象か、対象面積は何㎡か、など面積や境界線が非常に重要です。境界線が明確でないと、購入後のトラブルにもなりかねません。万が一、境界線が未確認である場合は、あらかじめ隣接地の土地所有者と協議を持ち、了解を得て測量図を作成しておきます。

建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等

一戸建ての売買等において必要です。建築確認済証や検査済証は、その物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。原則として、現地で行われる検査によって適合が確認された後、検査済証が発行されます。構造等が法律の基準に沿ったものであることの証明は、売主にとっても買主にとつても大切な情報です。
建築設計図書や工事記録書等は、前述の建築確認済証のように建築にあたっての法的手続きに関する書類ではありません。が、どのように設計・工事が行われたかの情報は、物件の維持管理や将来のリフォームにおいて、非常に有益であり、買主からの信頼度アップに効果的だといえます。

マンションの管理規約、または使用細則など マンションの維持費等の書類(管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費、等)

マンションの売却にあたっての必要書類です。「マンションは管理を買え」と言われますが、中古マンションにおいては特に、どのように維持管理されているのか、ペットを買ってよいのかどうかなど使用にあたってのルールは、非常に大切です。加えて、買主にとっては維持費等のランニングコストも重要情報です。売買契約時以前のタイミングで提示することが望ましい書類です。

耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等

近年、大きな地震が日本各地で起こっていますが、住宅は住む人に身を守るものであって欲しいと考えます。建築基準法で、耐震基準が定められていますが、新耐震基準が導入される以前のような古い物件を売却する際は、耐震診断報告書等の提出が求められるケースもあります。アスベスト使用調査報告書等もそうですが、書類がないと売却できないというものではありませんが、トラブル回避のためにも考慮したいところです。

その他の書類

ほかにも、売却する物件に関する書類があれば準備しておきます。地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書等、物件の構造等を客観的に示すデータは、買主にとってもわかりやすく物件選択の決め手となるケースもあります。「住宅の履歴」を意識してください。他に、購入時の契約書・重要事項説明書、販売時のパンフレットや広告等も有効な物件情報です。

買主の立場にたって、情報提供を心がけよう

よりよい条件での成約には、情報開示が早道です。住宅購入時に、将来の売却が想定されるならば、物件に関わる資料等をまとめておきましょう。売却を思い立ったら、買主が決まるまでに、手元にある物件情報をまとめ、業者と相談しながら必要に応じて情報提供に活用してください。買主が決まってから書類を準備するのではなく、前持って準備することで、買主募集段階で活用ができれば一石二鳥です。

不動産売却査定の必要書類

「○」必要書類。「△」任意。または該当する場合のみ必要となる書類。任意だが準備できればなおよい書類を含む。
「×」必要書類ではない。
No 項 目 内 容 一戸建て マンション 土 地
1 身分証明書 本人確認のため
2 実印 売却する本人の実印。
共有の場合は共有者全員の実印
3 印鑑証明書 3か月以内のもの。
共有者全員分が必要
4 住民票 登記上の住所と売主の現住所が異なる場合に必要。3か月以内のもの
5 登記済権利書、
または登記識別情報
売却物件の内容確認や登記の際に必要
6 固定資産税納税通知書
および固定資産税評価証明書
固定資産税や都市計画税など、税額の確認のため
7 ローン残高証明書、
またはローン返済予定表
売主がローン返済中の場合に必要。残債と返済額がわかるものを準備
8 銀行口座書類 銀行通帳など。売買代金から必要費等を引いた残金が振り込まれる
9 土地測量図・境界確認書 一戸建てや土地の売買の場合。売却範囲の確認のため ×
10 建築確認済証、および検査済証 不動産が建築基準法に適合しているかどうかの確認のため ×
11 建築設計図書・工事記録書等 どのように設計・工事されたかの確認書類 ×
12 マンションの管理規約、または使用細則など 管理内容や使用ルールを知る書類
13 マンションの維持費等の書類(管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費、等) 入居後、購入者が負担すべき費用の確認
14 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等 耐震診断等を行っている場合は、必要書類を提示する
15 その他の書類。地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書等 売主が保有している証明書等があれば提示する
16 購入時の契約書・重要事項説明書など 所有していれば提示。
17 パンフレットおよび広告資料 所有していれば提示。

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