不動産売却ノウハウ

不動産売却契約における注意点とは

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内容をよく確認してから売買契約を締結しましょう

売主と買主、双方の条件がまとまったなら、いよいよ契約を結びます。不動産の売買契約は、一般的に契約書を作成して取り交わします。仲介業者が取引条件についての重要事項を説明しますので、双方が納得した上で不動産売買契約書に署名・捺印し、権利や義務を履行することになります。
気をつける必要があるのは、基本的に契約内容は自由であるということです。さらに、一度契約を締結してしまうと、簡単に解除することはできません。最終的には自己責任ということになってしまうので、契約内容についてはくれぐれも見落としのないよう確認するようにしましょう。特に期日までに土地や建物などを明け渡しできない場合は違約になってしまいますので契約前によく確認しておかなければなりません。
一方で重要な契約条件が不明確であった場合、契約後のトラブルに発展する可能性があるので注意してください。

契約は慎重に! 難しい契約解除。

土地や一戸建て、マンションなどは、とても大きな金額の取引となるため、一度契約を締結してしまうと、基本的には自分だけの都合で契約を解除することはできません。それでもどうしても解除せざるを得ない場合には主に以下のようなものが挙げられます。特に契約違反による解除となった場合は、不動産売買代金の10%~20%という重い違約金が発生するので覚えておきましょう。たとえば、3,000万円で売買契約した一戸建てなら、違約金は300~600万円が相場となります。

■契約解除の種類
手付解除 相手側が契約の履行に着手する前に限り、手付金の倍返し(売主側)および放棄(買主側)によって契約を解除することができます。
危険負担による解除 台風や洪水、地震などの天災によって取引不動産が毀損し、修復費用が多く必要となる場合には、売主は無条件で契約を解除できます。
契約違反による解除 売主あるいは買主のいずれかが契約に違反した場合、違約金等の支払いにより契約が解除されます。たとえば相手方が契約書通りに進めなかった場合、期日を指定して催促してもなお応じてもらえなければ、契約を解除して違約金を請求することができます。
瑕疵担保責任に基づく解除 建物に重大な欠陥などの瑕疵(かし)があった場合、その瑕疵により契約の目的が果たせない場合は、買主は無条件で契約を解除できます。
特約による解除 特約の内容に応じて解除することができます。たとえば、買主が住宅ローンを受けられなかった場合に無条件で契約を解除できる「ローン特約」などがあります。
合意による解除 売主・買主の双方が合意に基づく条件で契約を解除することができます。

手付金の種類と金額について

不動産売買契約では、契約締結時に買主から売主へ手付金を支払うのが一般的です(つまり、あなたが売主である場合、買主から手付金を受け取ることができます)。この手付金には、「証約手付(契約の締結を証明する目的として授受)」、「解約手付(売買契約を解除することができる手付)」、「違約手付(違約があった場合に没収できる手付)」の3つの種類がありますが、不動産売買契約では、解約手付として授受されるのが一般的です。また民法でも、特に定めがない場合は「解約手付」と推定するとされています。
手付金の金額については特に決まりはありませんが、売買価格の5~10%が一般的です。手付金の額が多すぎると解除の負担が大きくなりますし、逆に少なすぎると相手方の手付解除を容易にしてしまうので注意が必要です。

損賠賠償を求められるかもしれない、瑕疵担保責任 (かしたんぽせきにん) とは?

売買契約後、買主が実際に住んでみたら「雨漏りしていた」、「シロアリの被害に遭っていた」といったことが起こるかもしれません。土地や一戸建て、マンションなどの不動産におけるこうした欠陥を「瑕疵(かし)」と呼びます。不動産取引において、買主が知りえなかった「隠れた瑕疵」が判明した場合、買主は売主に対して家屋の修補や損害賠償を求めることが可能です。たとえばあなたが売主の場合、欠陥住宅を売り渡したことで、それをあなたが知っていたかどうかに関係なく、損害賠償を求められることになるので注意が必要です。特に瑕疵が重大で、住むことができない場合などには、契約の解除を求めることができます。こうした不動産の瑕疵に関する売主の責任を、「瑕疵担保責任」と呼びます。
瑕疵については、主に以下のような種類があるので、トラブル回避のために覚えておくと良いでしょう。

■瑕疵の主な種類
物理的瑕疵 建物の場合、雨漏り、シロアリ、耐震強度の不足など。土地の場合、土壌汚染、地中障害物の存在など。
法律的瑕疵 取引する土地に法令上の建築制限が課せられている場合など、法令等により取引物件の自由な使用が阻害されているような場合。
心理的瑕疵 取引する住まいで過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合。
環境瑕疵 近隣からの騒音・振動・異臭・日照障害など、取引物件自体には問題はないけれど、取り巻く環境に問題がある場合。

売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負うかどうか、負う場合は不動産の引渡しからいつまでの期間で責任を負うのかなどを売主と買主の間で自由に決めることができます。
なお、隠れた瑕疵によるトラブルを防ぐためにも、売主が把握している瑕疵は誠実に情報提供するよう心掛けましょう。

売買契約書の主なチェックポイント

一度締結してしまうと解除が難しくなるだけに、売買契約書のチェックはしっかりと行いたいもの。では、どういった部分を確認すべきでしょうか。契約全体に関することですが、特に以下については確認を怠らないようにしましょう。

売買契約書の重要な確認事項

  1. 1. 自分の希望条件は記載されているか。
  2. 2. 自分にとって無理のある条件はないか。
  3. 3. 不明確な条件はないか。

そのほかにも確認すべきポイントはいくつかあります。以下に一般的なポイントをまとめました。
ただし、個別の契約によって取り決めの内容と確認するポイントは異なります。

売買契約書の一般的なチェックポイント

  • 売買物件の表示は正しいか。
  • 売買代金、手付金等の額は正しいか。
  • 買主からの支払日はいつか。
  • 手付金の種類は? また金額は妥当か。
  • 売主は土地の実測を行うのか。また実測時の面積の増減に応じて売買代金の精算を行うのか。
  • 所有権の移転と引渡しの時期に無理はないか。
  • 引渡し前による物件の滅失・毀損時の取り扱いは明確か。
  • 手付解除はいつまで可能か。
  • 違約金の予定額は妥当か。
  • 瑕疵担保責任の期間は適切か。
  • 引き継ぎを行う付帯設備等は明確か。
  • 公租公課の精算方法と金額。
  • ローン特約について、買主のローン利用に無理はないか。

契約の締結から引渡しまで

引き渡しは印象良く良好な関係を

無事に契約を締結できたからといって、安心してばかりもいられません。契約締結後には、所有権の移転や引渡しの義務が発生します。違約とならないよう、迅速に準備を進めるようにしましょう。

なお、引渡しの際には、敷地内の雑草を取り除いたり、ゴミ類を処分したり、室内の掃除や整理整頓などを行うことも大切です。少しでも印象良く引渡しを行うことが、相手への印象を良くし、良好な関係につながります。

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