底地
そこち
底地とは、借地権のついた土地の所有権のことです。
底地とは、
借地権(
地上権・
賃借権)のついた土地の
所有権です。通常の
所有権(
更地)と違って、その土地には建物を所有や利用を目的とする
地上権や
賃借権が設定されているため、土地所有者は自由に利用したり転売したりはできません。
借地権者との関係によって制約を受けるので、通常の
所有権が「完全
所有権」であることに対して、底地は「不完全
所有権」といわれます。
底地は、そのような制限があるため、単独で第三者に売買するのは困難です。
借地権者に売却されると、
借地権者は底地を買うことで完全な
所有権を手に入れることができます。こういうケースでは、土地の市場価格に
借地権割合を掛けた金額が取引価格の目安になることが多いようです。
なお、
相続税評価額も
借地権割合を控除して算出されます。
借地権
借地権とは、土地の所有者から、建物を所有することを目的として土地を借りて使用する権利のことです。賃借権と地上権のことをさします。借地権には、普通借地権、定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権があります。また、借地権は賃借権か地上権かによって、売買に地主の承諾が必要かどうかなど、権利の質が異なります。
1992年施行の新借地借家法によって、借地権を持つ人が地上の建物について登記を行っていれば、土地の所有者が交替した場合などにも借地権を主張できるようになりました。また、譲渡・転貸の際の地主の承諾の代わる裁判所の許可なども認められています。
なお、普通借地権では、基本的に契約更新が可能です。
相続税
相続とは、親子や親族から遺産を受け継ぐことです。相続税とは、その取得した遺産にかかる税金です。
相続する財産には、現金や有価証券、不動産、著作権、生命保険金、債務などがあります。相続はこれらの権利と義務の一切を引き継ぎます。
相続税は次のように算出されます。
1.相続した財産すべてを金銭に換算して課税価格を算出。
(遺産総額から債務や葬式費用、非課税財産を差し引く)
2.正味の遺産額を算出。
(相続開始前3年以内の贈与財産を加算)
3.課税遺産総額の算出。
(正味の遺産額から基礎控除額を差し引く。基礎控除額=5000万円+1000万円X法定相続人の数)
4.課税遺産総額を法定相続分に従って分けて各相続人の税額を出し、この税額を合計する。
5.この総額を、各相続人が実際に相続した遺産額の割合に応じて按分し、各人の相続税額を算出。
なお、小規模宅地については、評価の際に一定割合が減額されます。不動産を所有している人にとっては、相続税対策も重要な課題となります。
地上権
地上権は、借地権の一つで、他人の土地において、建物などの工作物を所有するために土地を使用する権利のことです。工作物が建物の場合には、借地借家法による保護の対象となります。
地上権は、土地所有者との借地契約に基づいて設定され、登記簿に登記されます。地上権を有する人は、所有権と同じようにその土地を自由に使用できます。また、地主の承諾がなくても自由に譲渡・転貸できます。地代を払うかどうかは、契約によって異なります。
地上権は、賃借権と異なり、民法上「物権」の扱いです。金融機関などから融資を受けるときに、担保物件として設定することも可能です。
賃借権
賃借権とは、賃貸借契約に基づいて、住宅や土地を使用する権利のことです。借主は貸主に地代を払い、契約に基づいて家屋や土地を使用することができます。家屋(借家)や土地(借地)は、借地借家法によって保護されています。
賃借権は借地権の一つですが、地上権と異なり、民法上「債権」の扱いです。所有者の承諾なしに賃借権の譲渡・転貸はできません。しかし、賃借人の生活基盤を保護するため、貸主は正当事由がなければ契約更新を拒否することはできません。また、借地については、その上の建物の保存登記によって第三者に対して対抗力をもつことができ、建物買取請求権や造作買取請求権も付与されています。
更地
更地とは、建物や構造物などが何も立っていない宅地で、借地権や地役権などもついておらず、購入後すぐにでも新しく建物を建てられる状態の宅地をいいます。ただし、抵当権がついていても、更地と呼びます。それは、抵当権は土地の使用収益(利用の仕方)を制限するものではないためです。また、その土地の建築基準法や都市計画法などで建ぺい率の制限があるなど、法律上の規制は当然受けますが、その場合も更地であることに変わりはありません。
なお、土地を相続した場合などに、建物を解体して、更地として売りに出すことがあります。その際、建物が立っていない(空家かどうかは関係なく)と、固定資産税は「住宅用地の特例」の対象にならないので、注意しましょう。
所有権
所有権とは、特定の物を自由に使用、収益および処分できる権利です。所有権を持つ人は、その所有物に対して独占的に支配できます。所有権は時効によって消滅することはありません。
ただし、自由にできる権利は、法令上の制限の範囲内です。また、公共の福祉に反する権利は認められていないため、一定の制限を受けます。
また、所有権を有する物件について、所有者以外の人が抵当権や借地権を設定している場合には、その制限を受けます。