開発許可
かいはつきょか
開発許可とは、一定の開発行為について都道府県知事などの許可を受けるものです。
開発許可とは、都市における無秩序な開発を防止するための制度で、一定の開発行為については都道府県知事の許可が必要となります。
開発行為とは、建物などの構造物を建てる、土地の区画を分割あるいは統合する、農地を宅地に変更するなどの行為をいいます。
開発許可を受けなければいけないのは、
市街化区域では原則1,000m
2以上の規模、三大都市の既存市街地や近郊整備地帯の市街化地域では原則500m
2以上の規模の場合です。そのほか、
非線引き区域では原則3,000m
2以上の場合に許可が必要となります。
市街化調整区域は、いくつかの例外を除いて、原則として許可されません。
市街化区域
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域と、今後10年以内に優先的計画的に市街化を図るべき区域です。都市計画では、無秩序な市街化を防止して計画的な市街化を進めるために、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めています。この「線引き」を土台として都市計画が定められ、計画的な市街化が図られます。
市街化区域内では、用途地域が定められ、道路、公園、下水道などのインフラが重点的に整備されます。また、土地区画整理事業や市街地再開発事業なども実施されます。農地転用についての許可は不要で、届出のみとなっています。
市街化調整区域
市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域として指定されている区域です。都市計画では、無秩序な市街化を防止して計画的な市街化を進めるために、「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めています。この「線引き」を土台として都市計画が定められ、計画的な市街化が図られます。
市街化調整区域は、原則として開発は禁止され、用途地域を定めません。開発を行う場合には、農林漁業用などの限定されたものしか認められません。また、農地転用には許可が必要です。
また、原則として、住宅は建てられません。
市街化調整区域で建物を建てるなどの開発を行うには、都道府県知事などの開発許可が必要です。開発許可は、公益上必要な施設や日常生活に必要な店舗、市街化区域に隣接した地域または条例で指定した区域において環境保全上支障がないと認められた建築物などが対象となります。
非線引き区域
非線引き区域とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分がされていない都市計画区域をいいます。この非線引き区域とは、全ての都市計画区域についてマスタープランを定めることとなり、市街化区域でもなく、市街化調整区域でもない、「非線引き都市計画区域」の制度が設けられました。
非線引き区域は、市街化があまり進んでいないエリアで、急激な市街化の可能性も低く、土地に関する規制や開発許可の規制も緩い地域です。
非線引き区域は、用途地域を定めることができますが、必ず定められているわけではありません。用途地域の指定がない部分は、「非線引き白地地域」と呼ばれます。ただし、「非線引き用途地域」の中に「特別用途制限地域」を設けている場合もあります。
非線引き区域に土地を買って家を建てる場合、用途地域などの指定の有無は個別に確認しましょう。