媒介/媒介契約
ばいかい/ばいかいけいやく
媒介とは、不動産の賃貸や売買の仲立ちをする業務のことです。
媒介とは、土地や建物の売買・交換や賃貸などの契約において、
売主・
貸主と買主・借主の仲立ちをすることで、宅地建物取引事業者に媒介を依頼することを媒介契約といいます。不動産の売買・賃貸などの流通市場における
取引態様の一つです。
媒介契約には、「
一般媒介契約」「
専任媒介契約」「
専属専任媒介契約」の3種類があります。「
専属専任媒介契約」と「
専任媒介契約」では、その不動産業者以外の他業者に仲介業務を依頼することができません。その不動産業者が仲立ちする買主・借主とのみ売買・賃貸契約を結ぶことになります。ただし、「
専任媒介契約」では、
売主・
貸主が直接見つけた相手との取引は認められています。これに対して、「
一般媒介契約」では、依頼を受けた不動産業者は他業者にも仲立ちを依頼して、
売主・
貸主の依頼を受けた不動産会社と、買主・借主の依頼を受けた不動産会社と双方が仲介業務を行います。
「
専任媒介契約」と「
専属専任媒介契約」は、依頼を受けた不動産業者に限定されるため、熱心な業務が期待される半面、その不動産業者の裁量に左右される懸念があることから、物件情報ネットワークシステムである「指定流通機構」への当該物件情報の登録が義務付けられています。
なお、
媒介手数料はその上限が法的に定められています。「
一般媒介契約」では、買主・借主の仲立ちをした不動産業者は買主・借主から、
売主・
貸主の仲立ちをした不動産業者は
売主・
貸主から
媒介手数料を受け取ります。「
専任媒介契約」「
専属専任媒介契約」の場合には、双方から
媒介手数料を受け取ることになり、不動産業者には二重の収益ですが、公平な立場が維持できるかが課題となります。
一般媒介契約
一般媒介契約は不動産売却の依頼主と不動産業者間の契約の一種ですが、複数の不動産業者に仲介を依頼できるという条件の契約です。つまり、依頼主は一番契約条件の良い不動産業者や購入希望者を探すことができます。
一般媒介契約は明示型と非明示型にさらに分類されることになります。まず、明示型の一般媒介契約は、新しく依頼した宅地建物取引業者に対して、他の宅地建物取引業者へ通知する義務がある媒介契約です。一方、非明示型の一般媒介契約の場合、通知義務はありません。
一般媒介契約のメリットは複数の仲介業者に対して依頼することで、様々な販促ルートを確保できると言う点にあります。また、一般媒介契約の場合、プライバシー保護の観点からも効果があるのではないかとする意見もあります。一般媒介契約はレインズへの登録義務が無い為、物件の成約情報をなるべく公開したくない人にも効果的と言えます。
専任媒介契約
媒介契約は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類に大別することができますが、専任媒介契約は1社を窓口とすることになるところが特徴です。
専任媒介契約のメリットは、仲介会社から2週に1回現状報告が行われる点にあります。また、仲介業者としては一般媒介契約と違い、必ず自分たちの業者で不動産売買を仲介することがメリットです。したがって、大々的に広告活動を行っても成約すればその広告費が回収できることから、積極的に買主探しを行うという意味では依頼主である売主にとっても販売できる可能性が高まります。
専任媒介契約は原則として3ヶ月という有期契約です。3ヶ月が過ぎた時点で買主が見つからない場合、再契約として引き続き依頼するか、別の仲介業者と契約して不動産売買を行うことになります。なお、専任売買契約を契約した場合、仲介する業者側は7日以内にレインズ(指定流通機構)に対して売買の目的物に関する事項を登録することが義務付けられています。
また、専任媒介契約において売主は自己発見取引が可能です。つまり、仲介業者に依頼しつつも、自分でより好条件の買主を探せるよう、ある程度自由度があるというのも専任媒介契約の特徴です。
専属専任媒介契約
専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり不動産会社1社としか売却の依頼ができないようになっています。しかし、通常の専任媒介契約と比較すると特に条件が厳しいことが特徴です。
専属専任媒介契約の場合、依頼主である売主は契約した仲介業者が探した買主以外と契約を結ぶことができません。したがって、売主自身が探し出して買主が見つかっても契約することができないというのも専属専任媒介契約の特徴です。
もちろん、このように条件が厳しい専属専任媒介契約ですから、仲介業者である不動産会社側にもある程度条件が厳しくなります。媒介契約を締結した不動産会社は5日以内にレインズへ登録し、1週間に1回以上、売主に対して販売状況を報告する義務が発生します。専任媒介契約は7日以内のレインズ登録、2週間に一度の報告で良いと考えると、より売主に対しての配慮が求められています。
ただし、専属専任媒介契約は売主、仲介業者の双方にとってメリットも存在しています。仲介業者は買主を見つけることが出来れば、売主が確実に自社から不動産を売却してくれるため売却機会を逸失することはありません。したがって、広告費を掛けて宣伝しやすいのです。一方で、売主にとっても仲介業者が小まめに報告を行ってくれる上に、販売に力を入れてくれるというメリットがあります。
媒介手数料
媒介手数料とは、土地や建物の売買・交換や賃貸などの取り引きにおいて、不動産業者に媒介業務を依頼した場合に支払う手数料です。仲介手数料ともいいます。
売買の場合、新築マンションでは、売主業者や販売代理業者と買主が直接に売買契約を締結することが多く、この場合には媒介手数料は発生しません。しかし、一戸建てや中古物件では不動産業者の媒介によって契約締結することが多く、この場合には媒介手数料が発生します。
媒介手数料は、取引が成立した場合に支払われる成功報酬です。売主が依頼した不動産業者には売主から支払われます。買主を仲立ちした不動産業者には買主から支払われます。契約によっては不動産業者が3社以上介在するケースもありますが、売主と買主が負担する媒介手数料に変わりはありません。媒介契約が「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の場合には、売主と買主がそれぞれ同じ不動産業者に媒介手数料を支払うこととなります。
媒介手数料の上限は、売買価格に対して、
・200万円以下の部分・・・・・5%+消費税
・200万円超~400万円以下の部分・・・・・4%+消費税
・400万円を超える部分・・・・・3%+消費税
となっています。一般的には、物件価格の「3%+6万円」+消費税で算出できます。
賃貸の場合の媒介(仲介)手数料は、契約家賃の1ヶ月分が上限となっています。
なお、媒介手数料は上限が定められていますが、これより低い額であることは問題ありません。
売主
売主とは、不動産取引においては、土地や建物などの不動産を売る個人または法人をいいます。購入者にとっては、売買契約を結ぶ相手です。
新築マンションや開発分譲地、建売住宅などでは、デベロッパーや不動産会社などの法人が売主となっているのが一般的です。その場合には、売主または代理会社は宅地建物取引業者であり、取引に際しては、手付金の保全義務やクーリングオフの制度などで消費者が守られています。また、仲介手数料も発生しません。
一方、中古物件では、売主は個人のケースが多くなります。その場合は、一般的に不動産会社が「媒介」することになり、仲介手数料が発生します。
まれに、登記上の所有者と売主が異なる場合、所有者の代理人が売主になっている場合、売買契約に売主ではなく代理の人が立ち会う場合などがあります。そのような例外的なケースでは、契約の前に本人確認や委任状の確認が重要となります。
貸主
貸主とは、土地やマンション、住宅などの不動産物件を貸す人または法人のことです。
不動産の賃貸借契約では、取引態様に「貸主」「代理」「仲介」のケースがあり、このうち「貸主」とは、契約の当事者が「貸主」になっている物件のことです。「貸主」物件では、仲介手数料はかかりません。
不動産の所有者(オーナー)が「貸主」になっていることが一般的ですが、中にはオーナーがサブリース会社などに一括賃貸して、サブリース会社が転貸する「転貸」物件もあります。
貸主は個人の場合もあれば、比較的大規模に賃貸業を運営している法人の場合もあります。
取引態様
取引態様とは、不動産の売買や賃貸の取引を行うときに、不動産会社などの宅地建物取引業者がどの立場で関与するかを示すものです。取引態様の違いによって、宅地建物取引業者の権限と報酬が異なります。
取引態様には、売主・貸主・代理・媒介(仲介)があります。売主および貸主は、自らが所有者のケースで、デベロッパーや大手不動産会社の分譲物件や賃貸物件に見られます。代理は、売主から代理権を得た不動産会社などで、売主に代わって契約をします。媒介(仲介)は、売主と買主(借主)の間に入って仲立ちをするもので、契約相手は売主または貸主と結ぶことになります。
取引態様が売主・貸主や代理のものは、仲介手数料がかかりませんが、媒介(仲介)の場合には、仲介手数料を支払うことになります。
宅地建物取引業者が不動産広告をするときや、顧客から注文を受けたときには、取引態様の別を明示する義務があり、業務に違反した業者は、業務停止処分(情状が特に重い場合には免許取消処分)に処せられます。