すまい給付金
すまいきゅうふきん
すまい給付金とは、消費税増税による住宅取得時の負担が軽減するために、現金が給付される制度です。
すまい給付金とは、
消費税率引き上げによる住宅取得の負担を軽減するため、一定の収入以下の人を対象に現金を給付する制度です。
実施期間は2014年4月1日~2017年12月末で、
消費税率が8%の場合と10%の場合で、それぞれ対象となる収入の目安と給付額が異なります。8%の場合は、収入額の目安が年間510万円以下、10%の場合は775万円以下が対象です。また、現金で住宅取得した場合には、50歳以上で収入の目安が650万円以下(
消費税10%の場合、8%の場合は510万円以下)が対象となります。
要件としては、住宅の床面積が50m
2以上であること、
中古住宅の場合は現行の
耐震基準を満たすこと・
売主が宅地建物取引業者であること(
売主が個人の場合には
消費税がかからないため、対象外)などに加え、第三者機関の検査が必要です。
給付金の額は、
消費税8%の場合で10~30万円、10%の場合には10~50万円となっています。ただし、共有名義の場合には、この
基礎額に持分割合をかけた額が給付額となります。
なお、申請は住宅取得者ごとなので、夫婦で持分がある場合にはそれぞれに申請が必要となります。
消費税
消費税とは、物やサービスを消費したときに払う税金です。間接税の一つで、税金を払うのは消費者ですが、納税するのはその税金を預かった事業者となります。
不動産の取引も消費税は発生しますが、課税対象になるものと、ならないものがあります。
住宅を購入した場合、建物には消費税がかかりますが、土地は非課税です。家屋を建築したり増築した場合には、建築費用に対して課税されます。
賃貸の場合は、住宅として使用される貸付は非課税です。事務所や店舗に使用される貸付は課税対象となります。また、駐車場は課税対象ですが、地面の整理や区画建物が設置されない状態で駐車スペースに使用している場合は、土地の貸し付けとみなされて非課税となります。
なお、消費税増税によって住宅取得者の負担が増大することへの対策として、住宅ローン減税や投資型減税の拡充、すまい給付金などの措置が講じられています。
耐震基準
耐震基準とは、建築物を設計する際に適用される、地震に耐えることのできる構造の基準のことです。建築基準法によって定められています。耐震基準は1981年の建築基準法の改正によって強化されました。それ以前の基準(旧耐震基準)では、震度5程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準とされていました。これに対して、新耐震基準では、震度6強から7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準が設定されています。
旧耐震基準で建設された住宅を新耐震基準に適合させるために耐震補強工事を行った場合には、税金の優遇制度もあります。また、大勢が利用する学校などの大規模な建築物で、地震に対する安全性が明らかでない建築物には、耐震診断の実施が義務付けられています。
中古住宅
中古住宅とは、過去に人が住んだことのある既存住宅のことです。流通物件と呼ばれ、仲介会社を通じて取引されるのが一般的です。また、未入居であっても、完成から1年以上(「フラット35」では築後2年以上)経過したものは、中古に分類されます。
日本では、住宅供給量に占める中古注宅の比率は少なく、欧米の数分の1程度です。しかし住宅ストック数の増加や高齢化を背景に、中古住宅への関心は高くなっています。
中古住宅の価格は、仲介会社などが経験を基に近隣で売買された事例と比較して提案し、それをもとに売主の意向を反映して売出価格が提示されます。しかし、中古住宅は新築に比べて物件ごとの安全性や品質、性能の差が大きく、また、売却を急いでいるかどうかでも成約価格に違いがでるなど、物件と価格の妥当性を客観的に比較検討するには、情報が不十分だといわれてきました。これに対して、住宅性能表示制度を利用した評価など、客観的な情報を積極的に開示するケースも出ています。
中古住宅は新築に比べて価格が手ごろなため、近年は、立地や構造に納得できる中古物件を購入して、自分好みにリフォームする人も増えています。売り手と買い手の双方が納得できる客観的基準の提示によって中古住宅の流通を活性化させるため、既存住宅性能表示制度などが活用され始めています。
基礎
基礎とは、建物の最下部にあり、上物の荷重を地盤に伝える構造です。建物を安全に支えるために、極めて重要なものです。
基礎の種類には、布基礎(連続フーチング基礎)、ベタ基礎、杭基礎などがあります。布基礎は壁面に沿ってコンクリート構造が連続する形状の基礎です。「布」とは、水平の意味があり、「フーチング」とは断面が逆T字型の底が広がった基礎底盤で、布基礎では床下の地面は土のままとなります。これに対してベタ基礎は、建物の底全体を鉄筋入りのコンクリートで固める構造です。かつては、木造在来工法では布基礎が、2X4工法やプレハブ工法ではベタ基礎が一般的でしたが、最近では在来工法でもベタ基礎を採用する例が多いようです。
寺社や古民家など、日本の伝統的な建築物は、1本ずつの柱単独に設けられる独立基礎(独立フーチング基礎)が用いられてきました。固い支持基盤まで杭を打ち込む杭基礎などの方法も取られます。
売主
売主とは、不動産取引においては、土地や建物などの不動産を売る個人または法人をいいます。購入者にとっては、売買契約を結ぶ相手です。
新築マンションや開発分譲地、建売住宅などでは、デベロッパーや不動産会社などの法人が売主となっているのが一般的です。その場合には、売主または代理会社は宅地建物取引業者であり、取引に際しては、手付金の保全義務やクーリングオフの制度などで消費者が守られています。また、仲介手数料も発生しません。
一方、中古物件では、売主は個人のケースが多くなります。その場合は、一般的に不動産会社が「媒介」することになり、仲介手数料が発生します。
まれに、登記上の所有者と売主が異なる場合、所有者の代理人が売主になっている場合、売買契約に売主ではなく代理の人が立ち会う場合などがあります。そのような例外的なケースでは、契約の前に本人確認や委任状の確認が重要となります。